Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Апарт-отель - новое слово в привычном бизнесе", журнал "Курсивъ-Недвижимость" 1 (26) март 2008г.
09.04.2008

Появление новых звучных слов и наименований всегда вызывает интерес. Особенно если эти названия имеют непосредственное отношение к недвижимости и, следовательно, потенциально могут внести новую струю в уже устоявшиеся понятия рынка недвижимости. Так что же представляет собой апарт-отель?

Термин «апарт-отель», или отель с апартаментами, больше распространен в русскоязычных странах, в то время как за рубежом такие отели носят название «кондо-отелей», т.е. отелей-кондоминиумов. Апарт-отель или кондо-отель – это гостиница категории 4 или 5 звезд, представляющая собой одно здание или комплекс зданий, часто это многоэтажная башня-небоскреб, большую часть которой занимают обычные гостиничные номера, а меньшую – отельные апартаменты, которые можно приобрести в частную собственность. Как правило, на первых этажах размещены холл с ресепшн, рестораны, СПА- и фитнес-центры, бассейны и другие элементы инфраструктуры. Несколько нижних этажей занимают гостиничные номера, а самые верхние этажи отведены под частные отельные апартаменты. Такой вид кондо-отелей популярен в некоторых европейских странах, Объединенных Арабских Эмиратах, а также в США, Канаде, Панаме и других латиноамериканских странах. Для управления кондо-отелями часто приглашаются известные операторы пятизвездочных гостиничных сетей, таких, как Marriot, Kempinski, Ritz-Carlton, Sheraton и другие.

Сейчас строительство таких пятизвездочных отелей и продажа отельных апартаментов в них приобретает все большую популярность в мире. Собственник таких апартаментов получает недвижимость, где помимо чистовой отделки тщательно продуман дизайн, а мебель и аксессуары тщательно подобраны с помощью специалистов и брэндовых дизайнеров. При покупке такой недвижимости с оператором заключается договор на управление. Оператор будет осуществлять менеджмент всего отеля, а покупатель будет получать гарантированную прибыль от аренды. Управляющая компания при этом берет на себя эксплуатацию недвижимости, ремонтные работы, поиск арендаторов и расчеты с ними.

Существует, как минимум, два варианта распределения полученной прибыли от аренды отельных апартаментов, находящихся в частной собственности: в первом случае отельный оператор выплачивает собственнику гарантированный доход в размере 5-8% в год в течение срока контракта, независимо от того, какая фактическая прибыль была получена, а все, что заработано сверху, оставляет себе; либо собственник не получает гарантированных дивидендов, но при этом получает от 40% до 60% рентного дохода, оставшаяся часть которого становится прибылью оператора.

Кому это выгодно?

Очевидно, что выгоду в таком случае получают обе стороны: владельцы отеля, так как они уже на первоначальном этапе возвращают часть вложенных в строительство отеля инвестиций и продолжают затем получать прибыль как от использования собственно гостиничных номеров, так и от аренды апартаментов, находящихся в частной собственности. То есть период возврата инвестиций от гостиничного бизнеса сокращается от обычных 8-10 до 3-5 лет, что выгодно акционерам гостиничного бизнеса.

Несомненны и преимущества для частных собственников отельной недвижимости, ведь они получают апартаменты вместе с роскошным интерьером, полным набором бытовой техники от ведущих производителей, мебелью «от кутюр», и все это – на фоне пятизвездочного сервиса, который предоставляется собственникам недвижимости наряду с обычными постояльцами отеля: это круглосуточный консьерж-сервис, валет-паркинг, услуги ресепшн, различные СПА-центры, фитнес-залы, бары и рестораны, вплоть до меню CD-дисков в номере.

Немаловажно, что приобретение таких апартаментов дает владельцу безоговорочное право собственности (пожизненное право на владение с возможностью перепродать, сдать в аренду, использовать в качестве залога, завещать другим лицам). Плюс ко всему – гарантированный доход от аренды, который может доходить до 6-8% годовых.

Инвестиции с привилегиями

Кроме всех вышеуказанных благ, собственники отельных апартаментов в некоторых странах получают ряд серьезных преимуществ в виде налоговых льгот, получения так называемого паспорта «инвестора» или резидентской визы (вида на жительство) на всю семью, поскольку приобретение гостиничного номера часто приравнивается к покупке коммерческой недвижимости.

К примеру, в США и Канаде инвестиции в коммерческую недвижимость, включая гостиничную и ресторанную, предполагают получение так называемой рабочей визы для инвестора. Через некоторое время инвестор может подать заявление на получение вида на постоянное жительства.

Отличительной особенностью инвестирования в гостиничную недвижимость во Франции является специальная схема Leaseback, поддерживаемая правительством страны, благодаря которой собственники «арендного жилья» имеют право на возврат НДС при покупке жилых апартаментов и последующей передаче их в управление специализированной компании на длительный срок. Размер НДС довольно существенный – 19,6%, причем возврат осуществляется не только от стоимости самих апартаментов, но и от стоимости прилагаемых к данным апартаментам парковки и мебели.

Одним из самых «горячих» направлений для инвестиций в зарубежную недвижимость в последнее время стала Панама. Эта небольшая латиноамериканская страна, очень удачно расположенная между Северной и Южной Америкой, является второй по величине в мире (после Гонконга) зоной свободной торговли, а также крупнейшим финансовым центром. Панама переживает сейчас настоящий строительный бум: количество новых проектов жилых, гостиничных и офисных небоскребов превосходит все мыслимые пределы, однако цены при этом более чем умеренные. Высокое качество строительства и постоянное увеличение числа туристов и бизнесменов повлияли на славу Панама-Сити как процветающего коммерческого города, брата-близнеца Майями в США. Для инвесторов интересно то, что приобретение недвижимости в Панаме дает право на получение панамского гражданства с возможностью безвизового перемещения по территории Европы. Более того, покупатели апартаментов в гостиничных комплексах освобождаются от налогов на собственность на период до 20 лет.

В самом богатом эмирате ОАЭ Дубае инвесторов также прельщает отсутствие каких-либо налогов на покупку, владение или продажу недвижимости. Кроме того, приобретение там недвижимости дает право на получение резидентской визы на всю семью, включая родителей, супруга(у), незамужних дочерей и несовершеннолетних сыновей. При покупке апартаментов в Дубае нужно убедиться, что данная недвижимость имеет статус «фрихолд» (freehold), т.е. подразумевает полное и безусловное право собственности с возможностью дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду и передачи по наследству.

Интересных предложений по объектам недвижимости в кондо-отелях очень много. Но, принимая решение о приобретении, необходимо учитывать, что у отельных апартаментов с громким брэндом есть один существенный минус: в случае заключения договора с управляющей компанией собственник апартаментов может проживать в собственном номере только в течение ограниченного периода времени, как правило, от двух недель до месяца в году. Все остальное время данная недвижимость используется управляющей компанией по своему прямому назначению, т.е. размещению туристов, бизнесменов и других клиентов гостиничной сети. О времени своего приезда нужно информировать оператора заранее, иначе может получиться, что к моменту приезда ваш собственный номер будет занят постояльцами. В таком случае вам в пользование будет предоставлен аналогичный номер. Также нужно учитывать, что чем крупнее и «именитее» отельный оператор, тем жестче условия договоров с собственниками, и тем большую часть рентного дохода он будет оставлять себе. Но если учесть все плюсы приобретения готовой недвижимости с грамотным управлением, то с уверенностью можно сказать, что за апарт-отелями большое будущее и, пожалуй, не за горами время, когда подобные апартаменты с профессиональным управлением появятся в нашей стране, и не только в столицах.

Канада

В январе 2007 года The Ritz-Carlton Hotel Company и Graywood Developments начали строительство грандиозного здания в самом центре Торонто, столице Канады - отеля-кондоминиума высшего класса The Ritz-Carlton, Toronto. Проект оценивается в $300 млн. США и предусматривает строительство 53-этажного комплекса на Wellington Street в нескольких минутах ходьбы от делового района, где расположены и самые фешенебельные бутики, театры, рестораны, ночные клубы. В Ritz-Carlton посетителям и владельцам предлагается сервис самого высокого уровня, отличающийся особой изысканностью, достойный отеля класса de luxe. В суперсовременном мраморном холле – будут позолота и хрусталь, дивной красоты драпировочные ткани, изящные статуэтки, картины и эстампы - все это создаст дивную атмосферу изысканного аристократического салона. Главная изюминка комплекса – великолепный SPA-центр, занимающий площадь более 2000 кв. м, в котором будут применяться методики оздоровления, основанные на китайской, балийской и индийской медицине. Отель откроет свои двери для постояльцев в конце 2009 года.

США

Не менее грандиозные объекты строятся в США. В 2005 году миллиардер Дональд Трампобъявил о грандиозном проекте строительства самого высокого комплекса зданий в Лас-Вегасе - отеля-кондоминиума Trump International Hotel & Tower. Проект оценивается в $2 млрд. США и предусматривает две 64-этажные башни, строительство первой из которых завершится в 2008 году.
Апартаменты и гостиничные номера во всех зданиях предусматриваются с трехметровыми потолками, с отделкой из высококачественных материалов, со встроенной бытовой техникой, раздвижными окнами во всю стену, из которых откроется фантастический вид на Лас-Вегас. На территории комплекса будут размещены бассейны с подогревом воды, суперсовременные SPA- и фитнес-центры, оборудованные помещения для торжеств, библиотеки, кинотеатры, бильярд, открытые террасы и закрытые оранжереи, сады экзотических растений, обзорные площадки, шикарные холлы с мягкой мебелью. В каждом здании будет несколько скоростных лифтов, стоянки для автомобилей с круглосуточными услугами парковки (валет-паркинг), тщательно продуманные системы безопасности, круглосуточная охрана.

Панама

Самый современный проект на сцене пляжной недвижимости Панамы - Nikki Beach Resort & Residences, изысканный курорт с белоснежными пляжами на берегу Тихого океана. Культовый проект всемирно известного клуба Nikki Beach, членами которого являются многие звезды Голливуда, «Мекка» для самых красивых людей мира, центр ночной жизни, солнца и вечного праздника. Проект включает в себя жилой комплекс и 5-звездочный кондо-отель.

Nikki Beach Condo Hotel представляет собой эксклюзивный пляжный клуб высшего класса с полным набором 5-звездочных услуг, где вам кроме всего прочего предложат даже услуги личного дворецкого.

ОАЭ, Дубай

Большое количество пятизвездочных апарт-отелей строится в Дубае, самом современном и быстроразвивающемся эмирате ОАЭ. Один из ярких примеров – самое высокое отельное здание в мире Marina 101 Hotel & Residences, расположенное в фешенебельном районе небоскребов Dubai Marina. Это внушительная даже по дубайским меркам башня в 101 этаж высотой 412 метров, с шестиуровневым подземным паркингом, в которой 18 этажей займут отельные номера, а 65 этажей (включая 4 этажа с квартирами-дуплекс) предусмотрены под апартаменты с профессиональным управлением, которые продаются в полную частную собственность по принципу freehold. В отеле будет предусмотрена обширная инфраструктура, включающая в себя рестораны, оздоровительный СПА-центр, круглосуточную охрану и консьерж-службу. Отель будет расположен в 200 метрах от пляжа и в 300 метрах от деловых районов Dubai Media City и Dubai Internet City. Управлять отелем и отельными апартаментами будет всемирно известная пятизвездочная гостиничная сеть Crown Plaza. Гарантированная доходность апартаментов – 25% за первые три года (т.е. около 8,33% годовых) после ввода отеля в эксплуатацию, который запланирован на декабрь 2009 года.

Франция

Очень интересные варианты апартаментов с профессиональным управлением можно найти во Франции. На Лазурном берегу, недалеко от Канн, расположены пятизвездочные резиденции с видом на гольф-поле и в двух шагах от пляжа: «Канны Монделье Маленькое озеро» (Cannes Mandelieu Le Petit Lac). Резиденции находятся всего в 600 метрах от пляжей, казино, магазинов и ресторанов очаровательной деревушки Ла Наполь. На продажу предлагаются апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями, с огромными террасами и подземной парковкой, полностью оборудованные и меблированные в современном стиле. На территории резиденции расположены озеро, бассейн площадью 500 кв. м, пул-бар, СПА-салон, теннисные корты, площадки для игры в волейбол, а также бизнес-центр и рестораны. Окончание строительства запланировано на июнь 2008 г.

Управляющая компания предлагает собственникам апартаментов заключить договор на управление сроком на 11 лет и 3 месяца, с гарантированным рентным доходом 2% за период 6 недель с середины июля по конец августа - сезон, который является самым «горячим» туристическим сезоном во Франции. В остальное время, когда собственники резиденций не используют свои апартаменты, у них будет возможность сдавать их в аренду и получать 60% от фактической рентной прибыли.

Болгария

Популярный формат апарт-отелей получил широкое распространение в Болгарии – одной из самых востребованных на сегодняшний день стран Восточной Европы, к которой проявляют огромный интерес инвесторы со всего мира.

По всему Черноморскому побережью Болгарии, а также рядом с горнолыжными трассами Родопских гор строятся апарт-комплексы с профессиональным управлением. На самом большом и самом известном болгарском морском курорте Солнечный берег скоро откроет двери для постояльцев пятизвездочный отель Via Suites, управлять которым будет известная гостиничная сеть Iberostar. Комплекс включает в себя 290 апартаментов, расположенных на 9 этажах, а также торговый центр, бассейны, профессиональный СПА-центр, фитнес-центр, рестораны, бары и конференц-зал. За курортный сезон собственники апартаментов могут получить гарантированный арендный доход в размере 5% от стоимости приобретенной недвижимости.

Турция

Солнечная страна, расположенная на стыке Европы и Азии, омываемая пятью морями и столь популярная у наших соотечественников – Турция, также предлагает большой выбор недвижимости по доступным ценам, в том числе и пятизвездочные отельные апартаменты.

Крупнейший туристический проект на средиземноморском побережье Турции - Goldcity. Комплекс расположен на площади 175 000 кв. м в живописной местности на холме у подножья горной системы Тавр в Алании. Отсюда открывается изумительный панорамный вид на горы, фруктовые плантации, лазурные морские воды и побережье.

Отельные апартаменты полностью меблированы и оснащены всем необходимым, включая кухонную технику, спутниковое и интерактивное ТВ, беспроводной интернет и многое другое. Интерьер помещений отличается превосходным дизайном в современном стиле «хай-тек».

Россия

В последнее время в России этот сегмент рынка недвижимости стал активно развиваться в курортных городах, например, в Сочи.

В местной специфике это квартиры в комплексах гостиничного типа, обслуживаемые управляющей компанией, как правило, без возможности прописки и юридически оформленные как нежилые помещения.

В отсутствии владельцев апартаменты можно сдавать туристам. Собственники такой квартиры обычно делят прибыль пополам с управляющей компанией, которая занимается уборкой, мелким ремонтом и сдачей апартаментов в аренду. Квартира площадью 100 кв. м стоимостью $500 тыс. будет приносить ежегодный доход в размере десятков тысяч долларов

Подготовила Аида Есмагамбетова (ранее Даулеталина), директор компании Invest Realty


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Новости компании
27.04.2014
Значительный вклад в покупку недвижимости в ...
18.04.2014
Покупка зарубежной недвижимости – серьезная...
01.04.2014
В последнее время к нам часто обращаются с во...
30.12.2013
Дорогие друзья, Коллектив Invest Realty от всей душ...
28.05.2013
На фоне нестабильных финансовых рынков, где д...