Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Такое привлекательное зарубежье", журнал "Курсивъ-Недвижимость" №24 июнь 2008 г.
25.06.2008
Несмотря на то, что в Казахстане интерес к недвижимости как к самому надежному инвестиционному инструменту немного поостыл, все же «ее величество» Real Estate продолжает оставаться одним из самых реальных вложений как для мировых инвесторов, так и для частных лиц, желающих выгодно инвестировать свои сбережения. Поиски альтернативных вариантов привели инвесторов к решению вкладывать деньги в недвижимые рынки других стран, экономика которых не так сильно отреагировала на мировой кризис ликвидности. Вопросы, как правильно разобраться в ситуации, не ошибиться в выборе страны, вложить именно туда, где есть перспектива и отсутствуют серьезные риски, в данных условиях отнюдь не являются риторическими. Разобраться в них помогут наши эксперты.

В большинстве своем казахстанские риэлторские компании, продающие зарубежную недвижимость, работают с европейскими странами: Болгарией, Испанией, Чехией, и т.д., а также с ОАЭ, США, Канадой, Таиландом и другими. Агентства стараются диверсифицировать свою деятельность и расширить спектр предлагаемых стран. Однако небольшие фирмы часто специализируются на какой-то одной или двух странах, предпочитая не расточать свои ресурсы, поскольку каждый рынок исключительно специфичен, требует к себе серьезного отношения и досконального изучения его особенностей.

Какую страну предпочесть

Итак, какая же страна, по мнению казахстанских риэлторов, является наиболее привлекательной с точки зрения инвестиций?

По мнению экспертов компании «Юмекс Риэлти», покупка недвижимости в ОАЭ остается одним из наиболее выгодных направлений для вложения денег, поскольку цены на недвижимость там постоянно растут, тем самым увеличивая доход инвестора. Расстановка приоритетов, с точки зрения Аиды Есмагамбетовой (ранее Даулеталиной), директора компании Invest Realty, специализирующейся на продаже зарубежной недвижимости в 20 странах мира, следующая: «Наибольший инвестиционный потенциал в настоящее время после разразившегося в конце прошлого года мирового финансового кризиса, пошатнувшего европейские рынки недвижимости, имеют развивающиеся рынки в странах Латинской Америки (Панама, Бразилия, Доминиканская Республика и т.д.), Азии (Таиланд, Малайзия, Китай, Вьетнам) и в арабских странах (Египет, ОАЭ). И особый интерес сейчас представляет рынок США, где ипотечный кризис привел к массовым выбросам на рынок так называемых «дефолтовых» квартир и домов по низким ценам. Ведь, как известно, главное правило инвестора – «покупай, когда все продают, и продавай, когда все покупают». Поэтому англичане, немцы и россияне сейчас активно переключились с Болгарии и Черногории на недвижимость США. Если учесть еще и дешевый относительно европейской валюты доллар, то покупка недвижимости в США сейчас очень выгодна для жителей европейских стран».

Директор компании «Акваториум» Андрей Маргов отмечает: «Хотя в данный момент это может показаться странным , но сейчас выгодно инвестировать в родной казахстанский рынок. На мой взгляд, для рынка жилой недвижимости цены в Казахстане опустились ниже справедливой отметки. Если же рассматривать зарубежный рынок, то это Болгария, там есть потенциал роста, устойчивый спрос, перспективы развития, но надо выбирать тщательно объекты, поскольку не все интересно с точки зрения вложений. Также интересна Испания: из-за коррекции цен недвижимость в этой стране сейчас можно купить дешевле, чем раньше. И стоит обратить внимание на Кипр: страна уникальна и пользуется устойчивым спросом, там развита мощная инфраструктура туризма».

«Самое бессмысленное, что можно сделать - это инвестировать в страну в целом, - говорит аналитик исследовательско-аналитического департамента компании SIP-Adviser Наталья Хромушина, - даже если местная экономика находится на подъеме. И на растущих национальных рынках недвижимости всегда обнаруживаются «изгои» - регионы, города и отдельные объекты. Так, например, в малых городах Восточной Германии, страдающих от безработицы, рынок недвижимости переживает упадок, тогда как спрос на недвижимость в Мюнхене очень высок. Что касается отдельно взятых стран, то недвижимость во Франции привлекательна во все времена, так как это один из всемирно известных туристических центров, капиталовложения здесь отличаются крайней стабильностью и неизменно приносят прибыль. Однако доходность вложений напрямую зависит от выбранного объекта. Кроме того, необходимо отметить, что в одной и той же стране рост цен в различных местах может быть неодинаковым: есть более и менее популярные курорты, есть застроенные места, где точечное сооружение нового дома - целое событие, а есть территории, где застройка ведется целыми микрорайонами. Поэтому важно правильно выбрать объект вложения, разобравшись самостоятельно или посоветовавшись со специалистами».

Куда именно вкладывать

Таким образом, кроме выбора страны, покупателю предстоит непростая задача: найти в выбранной стране именно тот объект, в который стоит инвестировать, ликвидность которого хотя бы в ближайшем будущем представляется достаточно высокой.

По мнению Натальи Хромушиной, при принятии решения, в какую именно недвижимость инвестировать, многое зависит от суммы вкладываемого капитала и возможностей инвестора. «Всегда очень привлекательны объекты коммерческой недвижимости: гостиницы, офисные и торговые помещения, однако эти объекты требуют к себе серьезного внимания после покупки. То есть обязательно должен быть представитель или компания, которая будет ими управлять», - считает она.

Специалисты агентства недвижимости «Юмекс-Риэлти» отмечают инвестиционную привлекательность жилой и коммерческой недвижимости в ОАЭ. Что касается других стран, то в Болгарии, по их мнению, лучше приобретать жилую недвижимость, а именно квартиры; а в Чехии – коммерческие объекты, в частности офисные помещения.

«Независимо от каких бы то ни было кризисов, всегда выгодно вкладывать средства в курортную недвижимость на первой береговой линии, в комплексе с хорошо развитой инфраструктурой. Сейчас уже никого не удивишь наличием СПА и фитнес-центров, многоуровневым паркингом, круглосуточным консьерж-сервисом и услугой «валет-паркинг». Желательно также наличие поблизости профессиональных гольф-полей и яхтовой марины. Наиболее интересны в плане инвестиций предложения о продаже отельных апартаментов в формате «кондо-отелей» или «апарт-отелей», что подразумевает пятизвездочный сервис, эксклюзивную отделку и обстановку «от кутюр», а также профессиональное управление недвижимостью отельным оператором с мировым именем. Покупка таких отельных апартаментов, как правило, гарантирует владельцу получение фиксированного дохода от сдачи апартаментов в аренду под брэндом отеля. Кроме того, в случае приобретения гостиничной недвижимости в некоторых странах, например в Панаме, владелец освобождается от налогов на собственность на 20 лет и получает право на получение панамского гражданства, обеспечивающего безвизовый въезд в Европу», - говорит директор компании Invest Realty.

Предпочтения казахстанцев

Известно, что при покупке недвижимости и выборе страны значительную роль, кроме всего прочего, играют предпочтения покупателя, вытекающие из его менталитета, привычек и даже схожести языков. Скажем, Черногория давно приобрела популярность у покупателей из России, поскольку эти две страны связывают не только православие, давние историко-культурные отношения, но и отсутствие серьезного языкового барьера. Европейцы и голливудские звезды скупили половину испанского побережья. А в пражском районе Небушице даже возник район, который, благодаря наличию американской школы и большого числа проживающих в нем граждан США, получил название «американская деревня». Лазурный берег - один из самых престижных и дорогих районов Европы, где предпочитают покупать недвижимость представители европейской элиты.

А что же предпочитают казахстанцы? Куда чаще всего идут инвестиционные потоки от наших инвесторов?

«Наши соотечественники в настоящее время активно покупают недвижимость в Болгарии, Испании и эмирате Дубай. Это три топ-страны из нашего списка. Также многих интересуют Турция и Египет в силу невысоких цен и теплого климата. Заметен в последнее время интерес к Таиланду – сказочно красивой стране с прекрасным климатом и все еще приемлемыми ценами», - говорит Аида Есмагамбетова.

Практически тем же странам отдал пальму первенства директор компании «Акваториум», лишь слегка поменяв приоритеты: «У нашего покупателя наибольшим спросом в последние несколько лет пользовались ОАЭ, Испания и Франция. В ОАЭ был значительный рост стоимости недвижимости, и спекулятивные операции позволяли делать большие деньги. Бум строительства там продолжается и сейчас. Франция пользуется популярностью, так как это возможность быть в сердце европейской культуры. Купить недвижимость в этой стране - значит вложить в надежную недвижимость, которая всегда в цене. Испания - потому что там потрясающее море и высокий сервис, к тому же недвижимость в этой стране до 2007 года устойчиво увеличивалась в цене, причем на порядок выше, чем в других странах».

Того же мнения придерживается аналитик компании SIP Adviser, отмечая, что если речь идет об инвестиционных вложениях с целью получения максимального дохода, то до недавнего времени наибольший интерес у казахстанского покупателя вызывали ОАЭ. Но если недвижимость приобретается для личного потребления/проживания, то значительно более привлекательны страны Европы. Недвижимость во Франции с каждым годом прибавляет в популярности и, как следствие, растет в цене. Приобретение недвижимости во Франции сейчас - это выгодное инвестирование и стабильный ежегодный доход».

Рисковать с умом

Однако, несмотря на то, что эмиратская недвижимость занимает первые строчки в рейтинге инвестиционной привлекательности, на взгляд директора компании «Акваториум», наиболее рискованными инвестициями сейчас являются инвестиции в Эмираты: «Слишком высоко взлетели цены за последние пять лет, а у любого рынка есть предел роста, за которым следует коррекция – таковы законы рынка. Недвижимость в ОАЭ стала предметом спекуляций инвесторов со всего мира, а мы уже знаем, чем это заканчивается».

По мнению начальника отдела маркетинга компании «Юмекс Риэлти» Ольги Жибровой, список стран, рискованных для инвестирования, могла бы возглавить Черногория, так как там еще нет четкого регулирования вопроса приобретения недвижимости иностранными гражданами.

«Я бы не стала рекомендовать покупку с инвестиционными целями в таких странах, как Черногория, Хорватия и Дубай, - говорит директор компании Invest Realty, - так как цены на недвижимость в этих странах уже «кусаются», а вопросов в плане законодательства и государственной политики в отношении недвижимости по-прежнему много. Речь идет о сегменте жилой недвижимости. Что касается коммерческой недвижимости, в особенности гостиничной, то они все еще перспективны, в том числе и в этих странах».

Конечно, любые инвестиции несут в себе элементы риска, независимо от того, в какую страну они направлены. И какие из них таят в себе большую опасность, определить довольно сложно. Но, принимая во внимание тренды спроса, предложения и ценовых изменений, можно делать определенные выводы.

«Проверка на кризис»
По мнению наших экспертов, мировой кризис ликвидности напрямую или косвенно отразился практически на всех странах. В результате рынки многих стран испытали коррекцию цен на недвижимость или, в лучшем случае, стагнацию. «В Европе до кризиса наибольший объем сделок с жилой недвижимостью происходил в Испании, что связано с популярностью побережья этой страны и ее стабильностью. Испания стала европейской дачей, и покупатели из разных стран охотно покупают там жилье для отдыха и сдачи в наем. Сейчас в связи с кризисом количество сделок уменьшилось, цены упали на несколько процентов. Хороший момент, чтобы торговаться и покупать недвижимость в этой стране», - говорит Андрей Маргов.

«Кроме Испании, кризис достаточно сильно отразился на рынках Франции и Великобритании, - отмечает Аида Есмагамбетова. - В этих странах впервые за последние десять лет наступил спад в продажах, остановился рост цен, и наметилась тенденция к их пусть незначительному, но все же падению. Как я уже говорила, инвесторы переключились на новые, свежие рынки, где все еще впереди и бум на рынке недвижимости еще не начался».

«Цены на недвижимость в Испании упали примерно на 15-20%, и в ближайшее время ожидается их дальнейшее падение, - уточняет Ольга Жиброва. – В США, на которые ипотечный кризис повлиял в наибольшей степени, снижение цен составляет примерно 30%, но, по словам финансистов, продолжение данного процесса не прогнозируется».

Прогнозы на заметку

Чтобы немного порадовать любителей прогнозов, мы попросили наших экспертов ответить на вопрос: где и почему, на их взгляд, можно ожидать падения, а где - роста цен в ближайшее время.

«Корректировку цен, на мой взгляд, можно ожидать в ОАЭ, Черногории, Хорватии и России. Продолжается корректировка в Испании. В Болгарии, хотя уже не такими темпами как раньше, рост недвижимости продолжается. Это происходит потому, что цены еще либеральные, и эта страна очень популярна среди граждан постсоветского пространства», - говорит Андрей Маргов.

Аида Есмагамбетова считает, что рост цен еще какое-то время будет держаться в Болгарии. «Видимо, год-два, - говорит она. - Если раньше цены в Болгарии были в три раза ниже алматинских, то сейчас с учетом повышения в Болгарии и падения в Алматы они уже почти сравнялись. Хорошие перспективы роста цен в Египте, Таиланде, Бразилии, Панаме. Это те направления, которые мы сейчас рекомендуем тем, кто хочет приобрести зарубежную недвижимость исключительно с инвестиционной целью. Снижение, а вернее, корректировка цен, может произойти в Испании, Португалии, на Кипре и Канарских островах и в переоцененных восточно-европейских странах: Черногории, Хорватии, Чехии»
В заключение хотелось бы отметить, что приобретение недвижимости за границей имеет специфические особенности, которые могут быть связаны как с законодательством, так и с местными традициями и состоянием экономики той страны, в которой находится выбранный объект. Необходимо тщательно выяснить условия и цены, собрать максимум информации о стране. Дорогостоящие и долговременные вложения денег, к которым относится покупка недвижимости, требуют тщательной проработки.

В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Новости компании
27.04.2014
Значительный вклад в покупку недвижимости в ...
18.04.2014
Покупка зарубежной недвижимости – серьезная...
01.04.2014
В последнее время к нам часто обращаются с во...
30.12.2013
Дорогие друзья, Коллектив Invest Realty от всей душ...
28.05.2013
На фоне нестабильных финансовых рынков, где д...