Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Покупатель класса премиум", журнал "OPP Россия" №5 май 2008г.
04.07.2008

Агенты по недвижимости в России и других странах мира, знают как работать с русскими клиентами или имеют представление об их вкусах и запросах. Но с казахским покупателем зарубежной недвижимости знакомы не многие. Насколько они состоятельны, откуда у них деньги, зачем они обзаводятся домами в других странах, где покупают и как?

Политика и экономика

По прогнозам аналитической компании Economist Intelligence Unit, президет страны Нурсултан Назарбаев останется у руля до 2008-2009 года (напомним, что он был выбран президентом Руспублики Казахстан в декабре 1991 года). Однако он может столкнуться с растущим недовольством бизнесменов по поводу слишком медленного продвижения реформ.
Растущая инфляция и проблемы с ликвидностью в банковском секторе станут основными трудностями в политике страны в 2008-09.

Согласно последним данным на 2007 год, рост валового продукта составил 8,5%, что несколько ниже, чем предполагалось ранее. The Economist Intelligence Unit прогнозирует снижение роста ВВП в 2008 году до 7%.

Высокие цены на продукты питания, а также слабая фискальная политика будут оказывать давление на рост потребительских цен и могут подтолкнуть средний показатель инфляции до 17% в 2008 году. Инфляция в 2007 году составила 10,8%. В 2009 году ожидается снижение уровня инфляции.

Объем внешней торговли в 2006 году составил: экспорт - $38 млрд. долларов, импорт - $24 млрд. Россия по сей день является основным торговым партнером Казахстана, и одним из крупнейший источник импорта и ведущий рынок экспорта. Растущая добавленная стоимость - одна из причин, по которой товарам из Казахстана трудно конкурировать на западных рынках. Значит что большая часть казахстанского экспорта составляет сырье, в особенности нефть и металлы.

Основные внешнеполитические партнеры Казахстана - США, ЕС, Россия, Китай, СНГ. Казахстан будет председательствовать в ОБСЕ в 2010 году.

Что влияет на рост спроса?

Спрос на зарубежную недвижимость у казахских покупателей появился вместе с ростом цен на нефть и появлением большого количества свободных денег в экономике, и с ростом благосостояние казахстанцев – в последнюю декаду, после распада СССР и получения независимости.

Одним из серьезных мотивов стал большой рост цен на местную недвижимость, когда многие стали понимать, что дешевле купить квартиру за рубежом, чем у себя дома, и кроме того, это хороший способ вложения свободных средств.

«В Дубае до сих пор возможно приобрести квартиру за $2,000 за кв.метр. Минимальная цена за кв. метр в Алматы составляет $3,500. Хотя разрыв постепенно сокращается», - говорит Роджер Холланд, президент компании Scot Holland / CB Richard Ellis, который активно работает на казахстанском рынке.

Согласно информации, предоставленной агентством ALEM, на 1 апреля 2008 года средняя цена на все виды квартир, не включая новостройки, составляла $2390 за 1 кв. м. На панельные квартиры в домах 40 летней и более давности постройки - $2030 за 1 кв.м. На квартиры и особняки бизнес-класса вторичного рынка постройки 2000-2007 года - $2880 за 1 кв.м. На элитные квартиры и особняки вторичного рынка постройки 2000-2007 года - $3950 за 1 кв.м. Средневзвешенная цена на все типы квартир в новостройках цена составляет $3150 за 1 кв.м.

Именно высокая стоимость жилья в Казахстане в 95% случаев является определяющим фактором в принятии решения о покупке дома за рубежом, считает 
Еркен Шерим, генеральный директор ALEM REALTY Ltd и вице-президент Национальной Ассоциации Риэлторов.

«Инвестиционный доход от вложений в недвижимость в Казахстане составлял последние 3-4 года 80-150% от вложенных средств. Сопоставимая доходность имеется только в Дубае», - добавляет он.
Наличие прямых авиасообщений напрямую влияет на принятие решения, как и легкость получения визы в Дубай. Уже более 10 лет три международные авиакомпании совершают в Дубай 2-3 рейса в неделю каждая. К тому же 2-3 казахстанские авиакомпании совершают чартерные рейсы от 2 до 5 раз в неделю. 

Это удобно, так как зачастую покупателям приходится ездить целыми семьями. Также влияет на покупки уровень сложности получения виз. В Дубай получить визу очень легко.

По словам Еркена Шерима, на решение о приобретении недвижимости за рубежом также влияют законы страны. Во-первых, для многих это перспектива получения сначала вида на жительства, а затем – гражданства страны. Во-вторых, возможность получения виз на длительные сроки. В-третьи, возможность приобретения недвижимости без открытия компании. И в-четвертых, невысокие единовременные в момент покупки и ежегодные ставки налога на недвижимость.

Не более 1-2% населения могут позволить приобретение жилья зарубежом, считает Аида Есмагамбетова (ранее Даулеталина), директор компании Invest Realty и учредитель Казахстанской Федерации Недвижимости, однако точно подсчитать точную цифру практически невозможно. Но их круг расширяется: благодаря росту экономики за последние 7-8 лет растут и заработки у среднего класса. Покупателей недвижимости за рубежом можно разделить на несколько сегментов, различаемых по источниками дохода.

Во-первых, это состоятельные бизнесмены, президенты и топ-менеджеры компаний, которые у себя дома владеют всевозможными благами. У них есть собственные дома, машины, квартиры. Дом за границей для них не обязательно источник дополнительного дохода (у них уже есть стабильный доход), а показатель статуса.

Вторая категория – это инвесторы, которые работают на местном рынке недвижимости, который, по словам Аиды Есмагамбетовой, стабильно и очень сильно рос в цене. Заработав значительные суммы на покупке и продаже квартир в Казахстане и стремясь сохранить средства от спада на внутреннем рынке недвижимости, они предпочитают инвестировать их в недвижимость за рубежом.

В третью категорию попадают люди, у которых есть личные причины для покупки зарубежной квартиры – переезд на ПМЖ, дети-студенты, которые учатся за рубежом и которым нужно там где-то жить, будущие пенсионеры, которые хотят иметь «запасной аэродром» на старости лет. Такие люди часто продают свои дома, и поскольку цены в Казахстане все еще высокие, этих средств хватает, чтобы приобрести что-нибудь в недорогой стране, говорит Есмагамбетова.

Еркен Шерим так описывает типичного клиента своей компании: «Существуют несколько категорий клиентов. В первую попадают те, кто собирается купить дешевое жилье, например, в Болгарии, для того, чтобы сразу или через 2-5 лет переехать навсегда. Эта категория составляет 8% от общего числа интересующихся покупками зарубежной недвижимости. Во вторую входят лица, заинтересованные в инвестиционных покупках недвижимости от самой дешевой до 600-700 тысяч евро для последующей сдачи ее в аренду или перепродажи (69%). Третью группу составляют крупные инвесторы в недвижимость. Они могут купить сразу 10-15 квартир или несколько вилл. Также они могут интересоваться покупкой небольших отелей, ресторанов, офисных зданий и земельных участков (7%). И последняя категория – это очень состоятельные клиенты, вкладывающие свои деньги в элитную недвижимость высшего класса лично для себя: и для души и для надежного размещения капиталов (16%).

По словам Аиды Есмагамбетовой, казахские клиенты предпочитают покупать недвижимось зарубежом постаринке: «Большинство покупают за наличные. Ипотека интересна как вариант, но практически всегда у клиента есть собственные деньги». Перевести деньги на счет агента недвижимости тоже довольно просто – через банковский перевод.

По словам Еркена Шерима, «ипотечное кредитование населения в Казахстане уже более пяти лет существенно опережает в своем развитии Россию. Если бы не кризис ликвидности, казахстанцы с удовольствием продолжали бы приобретать недвижимость в ипотеку».

Согласно оценкам банка UBS, ипотечное кредитование в Казахстане более развито по сравнению с Россией (соотношение ипотечных кредитов в НВП в Казахстане в 2007 финансовом году составило примерно 5,5% по сравнению с Россией – 2,3%), однако в то же самое время оно отстает от развитых рынков, где это соотношение составляет 60% и выше. 
Индустрия недвижимости традиционно является довольно старомодной и консервативной. Поэтому реклама зарубежных объектов лучше всего работает в специализированных изданиях, посвященных недвижимости. Реклама по телевидению и радио не подходит для такого товара, личные рекомендации также эфективны, но с «этим каналом нужно уметь работать», - говорит Аида Есмагамбетова.

Сколько тратят?

Определить среднюю стоимость покупки казахского покупателя за рубежом сложно из-за отсутствия убедительной статистики, считает Аида Есмагамбетова. «Покупают и виллы на Лазурном берегу за десятки миллионов евро и небольшие квартирки в Болгарии за 30-50,000 евро», - говорит она. Роджер Холланд оценивает покупку в сумму от 60 тыс. евро за квартиру в Испании до 30 млн. евро за шикарную виллу на Cap Ferrat на юге Франции. Согласно результатам исследования, проведенного Knight Frank Residential Research, типичный разброс цен на покупку для инвестиций в четвертом квартале 2007 года для покупателей из Казахстана составил от £250 тыс. до £5 млн.

Как правило, решение принимается на семейном совете, и большинство покупателей попадают в категорию – семейные пары среднего возраста (40-50 лет и старше). Растет и число более молодых покупателей, которые успели заработать достаточный капитал. Причиной обратиться в агентство недвижимости – наличие свободных средств, которые нужно куда-то вложить.

Сегодня для покупателей с ограниченными средствами одними из самых популярных направлений являются Болгария, Турция и Дубай. Следующая ступень – Франция, Кипр, Испания, Великобритания (Лондон), Швейцария, Тайланд, Флорида (США) - там цены и недвижимость посолиднее.

Наличие недвижимости в одной из этих стран уже показатель определенного статуса. И возможность отдохнуть летом всей семьей на море. Это могут быть и виллы, и апартаменты, но при одном условии – жилье должно быть расположено именно в курортной зоне.

Казахстанцы любят комфорт и уважительное отношение к себе. Поэтому основной спрос на комфортное жилье с хорошей инфраструктурой. Здесь работает принцип – пусть будет дороже, но лучше – по площади, по качеству, по расположению. Если многие россияне предпочитают купить «дешево и сердито», то казахстанцы готовы переплатить за комфорт и престиж, заключает Есмагамбетова.


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Новости компании
27.04.2014
Значительный вклад в покупку недвижимости в ...
18.04.2014
Покупка зарубежной недвижимости – серьезная...
01.04.2014
В последнее время к нам часто обращаются с во...
30.12.2013
Дорогие друзья, Коллектив Invest Realty от всей душ...
28.05.2013
На фоне нестабильных финансовых рынков, где д...