Сегодня практически всех волнует вопрос: достиг ли дна рынок недвижимости, и если нет, когда это произойдет? Мнениями и прогнозами о текущей и будущей ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости делятся эксперты

Валентина Киселева, начальник отдела продаж инвестиционной компании «Керулен»:

- На сегодняшний день, на мой взгляд, рынок недвижимости дна не достиг. Цены, как на коммерческую, так и на жи­лую недвижимость продолжают падать. И упадут еще, на мой взгляд, в пределах 30% от нынешней средней цифры по го­роду. Продажи идут на рынке очень пло­хо, последние месяцы наблюдается опять падение цен на жилье. Начиная с этого месяца снижение составляет порядка $30 за кв. м на рынке вторичного жилья, от $100 и более за кв. м - на первичном. Продажи идут очень медленно, рынок стоит. И все надеются на оживление рынка. Несмотря на все ожидания, люди боятся брать ипотеку, а многие банки не дают ипотечный кредит на долевое участие, в связи с чем первичная недви­жимость очень плохо продается даже при постоянном падении цены. На ком­мерческую недвижимость сегодня очень слабый спрос.

Когда ожидается еще больший спад цен на недвижимость? Я думаю, это бу­дет постепенное снижение, потому что в настоящий момент государство пред­принимает меры по стабилизации си­туации на рынке и снижению цены на первичном рынке до уровня - $1000 за кв. м. Строительные компании постепен­но двигаются в этом направлении. Если в прошлом году строительная компания ставила цену за кв.м до $5000, то сейчас уже $1200-1300, поэтому, полагаю, что цены упадут до $1000 за кв.м. Соответ­ственно, на вторичном рынке они должны быть ниже на 50-60 % в зависимости от уровня и месторасположения, а цены на неликвидное жилье на 70-80%. Стои­мость неликвидного жилья, как это при­нято по международным стандартам, не должна превышать 20% от стоимости первичного жилья. Постепенное сниже­ние цен на первичном рынке будет на­правлять на снижение весь рынок.

Сергей Гребенников, исполнительный директор Global Group:

- Что сейчас происходит на рынке недвижимости, как жилой, так и коммерческой? Ответ не может быть однозначным. Как, например, «Наш рынок находится в стаг­нации» или что-то в этом роде. Нет, ры­нок не находится в состоянии стагнации, за последний квартал чувствуется ожив­ление как в секторе жилой, так и коммер­ческой недвижимости. Но в основном это оживление чувствуется в секторе жилой, недорогой недвижимости (вторичной). Так как народ мало доверяет не введенным в эксплуатацию объектам. Продается и покупается больше жилая недвижимость. В секторе коммерческой недвижимости спросом пользуется аренда.

Достиг ли рынок дна? Конечно, нет. А спрогнозировать, когда это произой­дет, сложно. Так как здесь многое зави­сит от ряда факторов.

Актай Майлыбаев, заместитель председателя правления по маркетингу АО «MAG»:

- Ответы на вопросы: есть ли по-прежнему устойчивый спрос на жи­лье, и готовы ли те, кто нуждается в жилье, инвестировать в долевое стро­ительство на прежних условиях, за­ключаются в сегодняшнем состоянии жилищного фонда.

Еще пять лет назад с одним из бан­ков мы обсуждали объемы устойчиво­го спроса на жилье. Если посмотреть вокруг себя, то многие из наших род­ственников, друзей, знакомых живут еще в хрущевках, домах сталинско­го периода, частных домах. Все они мечтают о новом жилье. Половина из этого морально и физически устарев­шего жилья требует немедленного ка­питального ремонта, причем какая-то часть требует немедленного сноса.

За счет массового жилищного стро­ительства определенная часть жите­лей переселилась в новые квартиры. Их высвобождающиеся квартиры ку­пили или купят те, чье жилье в худшем состоянии. За счет этого происходит коррекция спроса и предложения.

Думаю, что цены на жилье уже существенно снизились. Теперь будет происходить только коррекция цен­. При этом сегодняшние цены могут потерпеть существенные поправки. Произойдет значительное уменьше­ние стоимости жилья, которое имеет большой износ.

Вместе с тем, цены на жилье в «золотом квадрате» сохраняться, и может быть, даже вырастут в связи с тем, что новое жилье в этом районе в ближайшее время не будет строиться. Ответ на второй вопрос, об инве­сторах, зависит от того, как будет в дальнейшем развиваться ипотека в стране. Пять лет назад именно те, кто брал квартиры в ипотеку, составляли основную часть покупателей нового жилья. Но именно им при 15% ипо­течном кредите за 15 лет придется вы­платить в виде процентов стоимость, равную стоимости самой кварти­ры. Думаю, что здесь должно вмешаться государство. Так, в сравне­нии западными процентными ставка­ми по ипотечным кредитам мы платим намного больше.

Что касается инвесторов, которые имеют реальные деньги, то они про­должают инвестировать независимо от кризиса. Их больше интересует ка­чество строящегося жилья и коммер­ческих площадей, месторасположение, а также возможность их перепланиро­вок. Они готовы инвестировать в те компании, которые заслуживают до­верия.

Аида Есмагамбетова (ранее Даулеталина), директор Invest Realty:

- В течении последних двух месяцев мы наблюдали значительное оживление на рынке недвижимости, в основном жилой. Основным спросом у наших клиентов пользуются новостройки недо­рогого формата, т.е. бизнес-класса, в хороших районах, таких, как «МегаТауэр», «Самал Делюкс», а также престижные жилые комплексы в эко­логически чистых районах, например, ЖК «Байсал», ЖК «Долина Роз». По всем сделкам продавцы недвижимости соглашаются на значительные скидки, главное для продавцов сегод­ня - избавиться от недвижимости, которая была куплена в ипотеку, и за которую нужно ежемесячно платить. Заметно понижение ставок на рынке аренды жилой недвижимости - что­бы сохранить текущих арендаторов, арендодатели соглашаются на пони­жение арендной платы при пересмо­тре арендных договоров. С насту­плением лета ощущается некоторое затишье, что, видимо, продлится до августа-сентября, это сезонный спад активности на рынке. Лето - всегда «мертвый сезон» на рынке недвижи­мости.

Что касается коммерческой недви­жимости, то здесь по-прежнему ры­нок движется очень вяло, реальные сделки происходят только по аренде коммерческих помещений и тоже по непривычно низким ставкам.

На мой взгляд, рынок в данный мо­мент находится в районе так называе­мого «дна», т.е. мы уже достигаем того момента, когда стоимость квадрат­ного метра будет равна практически его себестоимости, и если ниже этого порога будут происходить сделки по­купки или аренды, то это будут уже только «горящие» сделки, и их будет немного. Как известно, цены на нефть по­тихоньку растут, и это имеет большое значение для нашей страны, т.к. это значит, что в бюджете будут деньги, и, соответственно, деньги появятся и у населения. Возможно, до конца этого года цены на недвижимость еще будут идти по инерции вниз, но не намного, и в среднем будут колебаться в районе $1400-1500 за кв.м. В дальнейшем, следующей весной, возможно повы­шение, но тоже очень небольшими темпами.

Подготовила Гузель Тохниязова