Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Выше только звезды", газета "ФОКУС" 20 марта 2010 г.
01.04.2010

Сам термин «апарт-отель», или отель с апартаментами, вообще распространен в русскоязычных странах – в то время как за рубежом такие отели называют «кондо-отелей» , то есть отелей-кондоминиумов. В европейских странах четырех и пятизвездочные объекты все популярней и популярней: конечно спорить с предложениями классических отельеров им пока рано, но, по подсчетам составителей рейтинга Stars Hotel Build 2009, во Франции и Германии на долю апарт-отелей пришлось около 20 %.

Апарт-отели — это комплексы отдельных апартаментов, больше всего напоминающих обыкновенные (но очень роскошные) квартиры, которые можно приобрести в частную собственность. Как правило, на первых этажах размещены холлы с ресепшн, ресторанами, СПА- и фитнес-центрами, бассейнами и другими элементами инфраструктуры. Несколько нижних этажей занимают классические гостиничные номера, а самые верхние этажи отведены под частные апартаменты. Кондо-отели все чаще встречаются и за пределами Старого Света — в ОАЭ, США, Канаде, Панаме... Для управления кондо-отелями приглашаются известные операторы пятизвездочных гостиничных сетей — Marriot, Kempinski, Ritz-Carlton, Sheraton.

По словам Аиды Есмагамбетовой, директора компании Invest Realty, в последнее время строительство пятизвездочных апарт-отелей и продажа апартаментов в них приобретает все большую популярность. Правда, г-жа Есмагамбетова не уточняет, появились ли уже первые казахстанские покупатели.

— Собственник апартаментов получает недвижимость с тщательно продуманным дизайном, мебелью и аксессуарами самых известных luxury-производителей. При покупке такой недвижимости с оператором заключается договор: отель управляет, а собственник получает гарантированную прибыль. Управляющая компания при этом берет на себя ответственность за эксплуатацию недвижимости, ремонтные работы, поиск арендаторов и расчеты с ними,— рассказывает г-жа Есмагамбетова. — Ну, и конечно, в своих апартаментах можно жить самому.

По словам эксперта, существует как минимум два варианта распределения полученной прибыли от аренды таких апартаментов, находящихся в частной собственности. В первом случае оператор выплачивает собственнику гарантированный доход в размере 5—8 % в год в течение срока контракта. Фактическая прибыль при этом не учитывается, и все, что заработано «сверху», остается отелю. По второй схеме собственник не получает гарантированных дивидендов, но при этом может рассчитывать на 40—60 проц. рентного дохода, оставшаяся часть которого становится прибылью оператора.

Кому это выгодно?

По мнению г-жи Есмагамбетовой, выгоду, так или иначе, получают обе стороны — и компания-оператор (она уже на первоначальном этапе возвращает часть вложенных в строительство инвестиций, а впоследствии получает прибыль как от использования собственно гостиничных номеров, так и от аренды апартаментов, находящихся в частной собственности) и собственники апартаментов (вложения возвращаются в зависимости от популярности отеля в срок от полутора до пяти лет). Инвестиции в классический гостиничный бизнес, заверяет г-жа Есмагамбетова, возвращаются, как правило, лет через восемь-десять. Кроме того, приобретение апартаментов дает владельцу безоговорочное пожизненное право на владение с возможностью перепродать, сдать в аренду, использовать эту недвижимость в качестве залога или завещать наследникам.

Эксперты отмечают и еще одну особенность приобретения апарт-отелей. Собственники апартаментов получают, как правило, налоговые льготы, резидентную визу или вид на жительство и даже так называемый паспорт инвестора — ведь приобретение гостиничного номера приравнивается к покупке коммерческой недвижимости. В США и Канаде инвестиции в коммерческую недвижимость, включая гостиничную и ресторанную, предполагают получение так называемой рабочей визы для инвестора. Через некоторое время инвестор может подать заявление на получение постоянного вида на жительство. Отличительной особенностью инвестирования в гостиничную недвижимость во Франции является специальная схема Leaseback, поддерживаемая правительством страны: благодаря ей собственники апартаментов имеют право на возврат НДС (во Франции это аж 19,6 процента).

На российском рынке сегмент апарт-отелей активно развивается в Сочи. В местной специфике — это квартиры в комплексах гостиничного типа, обслуживаемые управляющей компанией, как правило, без возможности прописки и юридически оформленные как нежилые помещения. Во время отсутствия владельцев апартаменты сдаются туристам. Собственники обычно делят прибыль пополам с управляющей компанией, которая занимается уборкой, мелким ремонтом и поиском арендаторов. Стоимость апартаментов в столице будущей зимней Олимпиады — от 500 тыс. долл. США.

Что, где, почем?

Один из самых известных апарт-отелей — пятизвездочный курортный комплекс в Kaliakria Resort. Он расположен недалеко от старинного портового города Балчик, в 20 минутах езды от популярного курорта «Золотые пески» и в 45 минутах езды от аэропорта в городе Варне (туда из Алматы с июня по сентябрь летает прямой чартерный рейс). Рядом находятся 3 профессиональных поля для гольфа с 18 лунками, а в самом комплексе — три ресторана, 2 бара, 5 бассейнов, СПА-центр, тренажерный зал, теннисные корты. Из окон открывается панорамный вид на Черное море, а сами апартаменты предлагаются на продажу с полной чистовой отделкой и мебелью. Покупающим здесь недвижимость с инвестиционными целями управляющая компания предлагает 5 % годового дохода в первый год, 7 % — во второй и последующие годы. Цены на апартаменты начинаются от 52 697 евро.

Не менее интересный вариант предлагается в центре Лондона — четырехзвездочный апарт-отель Westminster Park Plaza с видом на Биг-Бен и здание парламента. Здесь можно купить гостиничные апартаменты, также полностью оборудованные и укомплектованные по стандарту управляющей компании — всемирно известного отельера Park Plaza, с гарантированным доходом на 5 лет в размере 6 % от годового дохода. Цены на гостиничные номера-студии начинаются от 255 тыс. фунтов стерлингов.

Наиболее смелым инвесторам — любителям экзотики может быть интересен пляжный апарт-отель Caracola Beach&SPA Resort, расположенный в Венесуэле, на острове Маргарита в Карибском бассейне. Комплекс построен в безналоговой офшорной зоне, гарантированная доходность — 7 % в год в течение пяти лет. Апарт-отель расположен на первой береговой линии и обладает первоклассной инфраструктурой для круглогодичного отдыха: несколько бассейнов, огромный СПА-центр, аквапарк, ночной клуб, галерея игровых автоматов, детский клуб, магазины duty free. Цены на апартаменты начинаются от 79 тыс. евро.

Принимая решение о сделке, необходимо учитывать, что у апартаментов с громким брендом есть один существенный минус: в случае заключения договора с управляющей компанией собственник апартаментов может проживать в собственном номере только в течение ограниченного периода времени — от двух недель до месяца в году. Все остальное время недвижимость используется управляющей компанией по своему прямому назначению — для размещения клиентов гостиничной сети. О времени приезда оператора придется информировать заранее — иначе собственные апартаменты будут заняты постояльцами. Чем крупнее и известнее компания-оператор, тем жестче условия договоров с собственниками, тем большую часть рентного дохода она будет оставлять себе. Но если учесть все плюсы приобретения готовой гостиничной недвижимости с грамотным управлением, то с уверенностью можно сказать, что за апарт-отелями большое будущее — и, пожалуй, не за горами время, когда подобные апартаменты с профессиональным управлением появятся в Казахстане.

Апарт-отели по-казахстански

По мнению экспертов, в том, что казахстанские инвесторы пока на рынок апарт-отелей не обращают никакого внимания, виновата ментальность.

— Как правило, казахстанцы предпочитают покупать зарубежную недвижимость в первую очередь для себя и в свободное время сдавать ее в аренду. Наши соотечественники сами диктуют условия управляющей компании, так что подобный бизнес выстроить очень сложно для обеих сторон, — рассказывает г-жа Есмагамбетова.

Местные риелторы с сожалением констатируют: казахстанцы пока попросту не доросли до подобного рода недвижимости и вложений в нее.

— Некоторое время назад планировалось, что в комплексе «Есентай Тауэр» в Алматы будут апартаменты, которые можно купить в частную собственность, а управление будет осуществлять Marriot. Но проект затянулся, часть апартаментов была продана, а что будет с управлением и будет ли оно вообще — неизвестно. Также в Алматы строился отель Kempinski, в нем тоже предполагалось создать частные апартаменты рядом с самим отелем, но это строительство вовсе заморозили. Все, что у нас есть в настоящее время, — это частники, сдающие в аренду свои квартиры, их собственниками апартаментов назвать трудно, — рассказывает риелтор Галия Сабитова.

Автор: Олия Исмагулова
 
Газета "Фокус"

В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Новости компании
27.04.2014
Значительный вклад в покупку недвижимости в ...
18.04.2014
Покупка зарубежной недвижимости – серьезная...
01.04.2014
В последнее время к нам часто обращаются с во...
30.12.2013
Дорогие друзья, Коллектив Invest Realty от всей душ...
28.05.2013
На фоне нестабильных финансовых рынков, где д...