«Недавно со мной приключилась одна история, приятной которую не назовешь. Решил купить трехкомнатную квартиру. Под рукой интернет – очень удобно. Обзвонил массу объявлений и удивился – все интересующие меня квартиры уже проданы. Мои собеседники на том конце провода объясняли, что на рынке трехкомнатных квартир мало, они разлетаются как горячие пирожки, и если есть реальная потребность в таком жилье, то мне предложат несколько вариантов – пусть немного дороже… Я, конечно, начал паниковать. Согласился едва ли не на первое предложение. А потом понял: эти риелторы манипулируют покупателями, как хотят – я мог купить квартиру и в лучшем районе, и дешевле, если бы сразу «не повелся».

«Мы с мужем решили купить сыну двухкомнатную квартиру, естественно, обзвонили несколько агентств по недвижимости, и каждое из них взялось нам помочь. Эта помощь превратилась в настоящую муку! Риелторы охотно нас возили… по одним и тем же адресам. При этом всякий раз снижали стоимость квартиры на 3-5 тысяч долларов. В конце концов пришлось искать рекомендации, чтобы не переплатить…»

«Хочу предупредить тех людей, которые планируют продать недвижимость. Первыми покупателями, конечно, окажутся, риелторы. Они прибегают к разным ухищрениям, чтобы сбить стоимость квартиры. Ко мне, например, риелтор привела «бедную родственницу, которая якобы с трудом наскребла на квартиру. Женщины слезно умоляли снизить цену и оставить мебель. Когда дошло до оформления сделки, «родственница» исчезла, и риелтор, чтобы «не расстраивать сделку», оформила квартиру на себя. И тут я поняла, сколько я потеряла».

РИЕЛТОРОВ ПРОСЬБА НЕ БЕСПОКОИТЬ
Купить-продать недвижимость без посредников – это уже из нашей прошлой жизни. Без риелторов сегодня не обходится практически ни одна сделка. При этом риелторы очень откровенно действуют в своих интересах, а не в интересах клиента. Газета «Миллионер» предложила экспертам в области недвижимости обсудить, как простому человеку не стать жертвой обмана шустрых агентов.

– Мы знаем, что и в газетах, и в интернете очень часто публикуются несуществующие предложения на рынке недвижимости. То есть, продавец предлагает то, чего не существует в природе, и затем, используя желание человека купить недвижимость, продает нужную покупателю  квартиру еще дороже…

Аида ЕСМАГАМБЕТОВА, вице-президент Казахстанской федерации недвижимости, директор агентства недвижимости «Invest Realty»:
– Подача риелторами несуществующих объявлений – это психологический прием, своеобразный маркетинг. Так делают не только риелторы, но и, например, магазины, продающие технику. Чтобы не попасться на эту удочку, нужно более тщательно изучать рынок и не принимать скоропалительных решений.

Руслан ТЛЕУЖАНОВ, директор «ЦКН-Консалтинг»:
– Покупателю не стоит лениться. Парадигма поведения человека такова, что он ищет возможность получить уникальное предложение из одного телефонного звонка. Но это маловероятно. Если покупатель выбрал сегмент 3-х комнатных квартир, ему нужно охватить максимальное количество источников, печатных изданий, а не ограничиваться одним интернетом, который пока не полностью отражает информацию о недвижимости.

Необходимо привлечь 5-7 риелторов, не боясь никаких обязательств. Человек должен быть психологически подготовлен к тому, что придется выделить достаточно времени и совершить не один звонок, а десятки. Покупатель, возможно, годами собирал средства на покупку жилья, и расставаться с ними по первому же звонку абсолютно не рационально.

– Как определить реальную стоимость квартиры?

Аида Есмагамбетова:
Чтобы определить стоимость квартиры, нужно проанализировать цены на недвижимость в вашем конкретном районе, а еще лучше – на квартиры в вашем доме или аналогичном ему по расположению и году постройки. Желательно, чтобы это были цены не предложения, а конкретных сделок купли-продажи, состоявшихся в недавнем времени.  При этом нужно учитывать стоимость ремонта, этаж, вид из окна, и других плюсов или минусов конкретной квартиры. Но чтобы не ошибиться с ценой, лучше всего обратиться к профессиональным лицензированным оценщикам.

Есть и другой вариант – можно обратиться за помощью к риелтору. В отличие от оценщиков, риелторы знают цифры реальных сделок купли-продажи. По-хорошему, один владелец квартиры должен выбрать одного риелтора, но на практике происходит наоборот.  Очень часто продавцы целенаправленно обращаются в несколько агентств, чтобы ускорить продажу.

Либо риелторы сами прозванивают объявления о продаже и предлагают свои услуги. При этом разные риелторы добавляют к стоимости продавца разные суммы, для так называемого «торга». Но, хочу заметить, итоговая цена фактической продажи зависит от рыночной ситуации и от требований продавца, а не от риелтора.

Руслан Тлеужанов:
– Рынок – это равновесие спроса и предложений. От риелторов здесь ничего зависит. Зачастую завышение цен идет от самих участников рынка, от их ожиданий. Люди переоценивают эффект некоторых политических событий, придают им глубокий экономический смысл. В действительности политическая событийность имеет лишь внешнее значение и прямолинейно, как того ожидают люди, на экономике не сказывается, тем более, в коротком отрезке времени. В итоге получается эффект заблуждения. Уверенность в том, что политические события (саммит ОБСЕ, Азиада-2011 и т.д.) разительно улучшат нашу экономику, приводит к тому, что продавцы завышают цены.

– Но если риелторы с легкостью торгуются, как на базаре, не искажают ли они ценовую картину вообще?

Аида Есмагамбетова:
– Торгуются не риелторы, а продавцы. Риелтор всего лишь посредник между продавцом и покупателем. При всем желании риелтора увеличить или уменьшить цену на объект недвижимости, это просто невозможно. Риелторы не могут исказить среднерыночную стоимость квартир. Она зависит от ситуации на рынке в целом, от соотношения спроса и предложения.

Если спрос на элитное жилье растет, а предложение уменьшается, строительство новых элитных комплексов не ведется, то цены на этот сегмент жилья будут расти. Если предложения на вторичном рынке растут, в продажу поступают, например, квартиры на первых и последних этажах, а спроса на них нет, то, соответственно, цены будут либо снижаться, либо оставаться стабильными.

–  Бывает так, что риелтор для просмотра продаваемой квартиры приводит подставного «клиента», своего коллегу, например. Который, умеючи, «выбивает» из продавцов максимальную скидку. Как защититься от таких покупателей?

Аида Есмагамбетова:
– Никакого криминала здесь нет. Риелтор, сам покупающий квартиры, имеет на это право. Человек может иметь столько квартир, сколько хочет. На его месте может оказаться человек любой профессии – врач, пилот или учитель, и все они будут торговаться и стараться сбить цену квартиры до минимума. 

Как вы наверняка помните, несколько лет назад все только этим и занимались: покупали и перепродавали  квартиры. А продавец, сделавший скидку покупателю, также волен в своих действиях. Захотел – уступил, не захотел – не уступил. Здесь большую роль играет человеческий фактор.

Руслан Тлеужанов:
– Это пример спекулятивной сделки с накруткой. Но сегодня таких сделок в Алматы наблюдается меньше, чем до кризиса. Чтобы продавец в дальнейшем не думал, что продешевил, нужно объективно и точно определиться со стоимостью квартиры. Существует множество источников, которые дают усредненные цены квартир по разным параметрам (району, виду жилья и т.д.).

Продавец может по средней ценовой линии определить стоимость своей квартиры и потом в зависимости от дополнительных благоустройств: пластиковые окна, теплые полы и т.д., процент за процентом идти к окончательной цене квартиры. Вы должны заранее понимать, что будете атакованы риелторами, покупателями, которые будут просить скидку, оставить кухонный гарнитур и т.д. Это нормальная практика. Но только вам определять, какая окончательная сумма необходима на покрытие ваших интересов.

– Итак, криминала в подобных действиях риелторов нет, но также в них нет и этики…

Аида Есмагамбетова:
– Казахстанская федерация недвижимости пытается ввести единые этические стандарты в этом бизнесе – сейчас он не регулируется на законодательном уровне.  Компании и риелторы-члены КФН всегда придерживаются разработанных нами профессиональных стандартов.  Но заставить всех, кто размещает объявления в интернете и называет себя «риелтором» или «маклером»,  придерживаться единых правил пока не реально.

Поэтому мы рекомендуем всем, кто когда-либо решит заняться куплей-продажей жилья, не лениться, сделать максимальный обзор рынка недвижимости, тщательно выбрать риелтора и составить четкое представление, за какую сумму он хочет купить или продать свою квартиру.

Автор: Ирина КАПИТАНОВА

Миллионер