Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Активное жилье", журнал "Homes Overseas" № 9 май-июнь 2007
26.03.2008

Наиболее «мобильной» в смысле сдачи в аренду в Испании счита­ется недвижимость, расположен­ная в прибрежных районах или в горной местности, рядом с лыж­ными курортами. Связано это с постоянным ростом туризма, а еще - со спецификой контрактов, общепринятых в стране.

B Испании существуют два вида аренды жилья. Так называемые «сезонные» договоры используются в том случае, если речь идет об аренде на небольшой промежуток времени. Предусмотренные сроки не превышают года, поэтому такая юридическая форма идеальна для курортной недвижимости. Договор о продолжительной аренде предпола­гает наем жилья на период до пяти лет. Если собственник не имеет ничего против, то контракт может быть продлен на неопределенный период

Жилплощадь со всеми удобствами

Число туристов, приезжающих в Испанию и желающих остановиться не в отеле, а в «частном секторе», рас­тет из года в год. И это несмотря на то, что цены на аренду тоже изрядно подросли. Впрочем, и туристы становятся все более придирчивыми, поэтому тем, кто приобретает жилье в пляжной зоне и надеется в последствии окупить его стоимость за счет сдачи в аренду, следует детально оценить преимущества и недостатки его месторасположения.

Наличие супермаркетов, близость моря, хорошее транспортное со­общение - все это имеет значение, ведь редкий отдыхающий желает тратить драгоценное отпускное вре­мя на долгие поездки за продукта­ми или получасовой пеший поход на пляж под палящим солнцем. Бассейн на территории частного особняка или комплекса апартаментов также является значительным плюсом. Зеленая зона, расположенная побли­зости, добавляет привлекательности сдаваемому жилью.

Для того чтобы правильно распо­рядиться арендой курортной недви­жимости, необходимо, прежде всего, изучить особенности местного рын­ка. Следует учесть, что, например, на Ибице пляжный сезон вступает в свои права уже в мае. А в более про­хладные районы, такие как, скажем, Коста-Бланка, тепло приходит как ми­нимум на месяц позже. В последнем случае сезон низких цен длится с октяб­ря по апрель, и средняя цена за ме­сяц аренды типичных апартаментов составляет около 750 евро. В мае стоимость аренды начинает расти и в августе достигает своего «потол­ка» - 2000 и более евро в месяц. За­тем следует сентябрьское снижение, и к октябрю все снова возвращается на круги своя.

Хозяин, сдающий пляжное жилье на неделю или две, обрекает себя на дополнительные хлопоты, но выигры­вает в деньгах. Стоимость недельной аренды апартаментов на побережье в «пиковый» август способна вырас­ти до 600-800 евро, а на самых по­пулярных курортах, таких как Кос-та-дель-Соль, превышает 1000 евро. На порядок выше стоимость аренды курортных вилл. Малага или Бенидорм могут похвастаться роскошными особняками вблизи пляжа, чьи хозяе­ва не опускают ценовую планку ниже 4000 евро за 30 дней аренды даже в зимние месяцы.

Несколько другими характеристи­ками должны обладать потенциаль­но привлекательные для арендатора квартиры в Мадриде и Барселоне. Надо отметить, что жители испанс­ких мегаполисов давно уже избегают обустраиваться в центральных райо­нах - из-за шума и перенаселенности. А вот гости города, напротив, предпо­читают селиться именно здесь. В обо­их городах достаточно специализиро­ванных агентств, которые оказывают владельцам недвижимости услуги по сдаче в аренду апартаментов на уик-энд или на несколько дней. Эти фирмы заинтересованы в том, чтобы постоян­но пополнять каталоги апартаментов, так что тем, кто хочет извлечь из ис­панской недвижимости максимальную прибыль, есть смысл рассмотреть и ва­риант покупки городских квартир.

Очень ответственный квартиросъемщик

Долгосрочная аренда не столь при­быльна, но и значительно менее хлопотна. Однако решающее значение здесь приобретает верный выбор арендатора, ведь от его порядочнос­ти и платежеспособности зависит и регулярность дохода, и состояние недвижимости.

«Я купила квартиру в Валенсии, полагая, что буду пользоваться ею сама, - рассказывает россиянка Анна. - Однако обстоятельства сло­жились так, что сейчас я живу в Рос­сии, а в Испании бываю лишь время от времени. Я должна была решить - продать жилье или сдать его в аренду. В результате выбрала последний ва­риант. Мои первые квартиросъемщи­ки нашлись довольно быстро, стоило лишь дать объявление в газете. Мы за­ключили контракт сроком на 11 меся­цев. Когда договор закончился, мы ос­тались довольны друг другом. Считаю, что это очень важно - найти ответс­твенных жильцов. Мне известны слу­чаи, когда квартиросъемщики задер­живали плату месяцами. Применить к ним какие-либо меры практически не­возможно, ведь некоторые начинают просто «скрываться» от хозяев, не от­вечают на телефонные звонки и не от­крывают дверь. Передавать дело в суд - хлопотно, дорого и долго.

Для того чтобы найти следующих жильцов, Анна обратилась в одно из риэлторских агентств Валенсиии. «Лучше, если это будет агентство с именем, возможно, порекомендованное кем-то из знакомых, - считает Анна. - Я должна была покинуть Испанию, поэтому передоверила риэлторам управление квартирой, Конечно, мы уточнили некоторые детали. Например, я изначально не хотела сдавать квартиру студентам, чтобы избежать возможных конфликтов с соседями из-за шума, испорченной мебели и беспорядка. Думаю, что агентство подошло к делу ответственно, потому что уже два года, как плата без задержек поступает на мой счет. Степень доверия важна еще и потому, что владелец квартиры не застрахован от не­предвиденных обстоятельств. В моей квартире, например, протекла труба и затопила соседей снизу. Агентство помогло жильцам связаться со страховой компанией, которая, в свою очередь, уладила проблему»

Надежный риэлтор - ключ к успеху

Можно с уверенностью сказать, что многие риэлторские агентства Испании, выступающие посредниками при сдаче жилья, работают очень профессионально. И все же не стоит доверяться только рекомендациям - всегда полезно поинтересоваться «резюме» фирмы. Квалифицированные риэлторы как правило являются членами того или иного профессионального объеди­нения. В случае конфликта между кли­ентом и риэлтором такое объединение способно выступить в качестве стороны, к которой можно будет апеллировать. Большинство солидных фирм являются членами Национальной ассоциации агентов по недвижимости NAEA (Asociacion Nacional de Agentes) Inmobiliarios) или Института объединенных оценщиков RICS (Real Institute Я de Peritos Colegiados). Кроме того, в каждом из регионов существуют собственные ассоциации специалистов по недвижимости.

Каждое агентство устанавлива­ет свой процент за посреднические услуги. «Мы предпочитаем индиви­дуальный подход, - рассказывают в компании Don Piso. - Кто-то сда­ет жилье на уик-энд или на несколь­ко недель, а кто-то хочет отыскать постоянных жильцов. Если речь идет о собственнике, который прожива­ет за границей, мы берем на себя поиск клиентов, а также предложим полный уход за сдаваемым жильем. Съезжая, арендатор сдает ключи нам, мы не только контролируем по­рядок и сохранность мебели, но так­же берем на себя общение с жилищ­ным кооперативом, если речь идет об апартаментах в кондоминиуме».

Хороший риэлтор всегда доско­нально изучит документы на право собственности, поскольку выступа­ет представителем владельца при переговорах с арендатором. Как правило, агентство информирует собственника о налоге, которым об­лагается доход, получаемый нерези­дентом Испании от сдачи недвижи­мости внаем. В целом же, сдать жилье в аренду довольно просто, ведь ис­панский закон не требует того, чтобы арендодатель обладал специальной лицензией на этот вид деятельности, как это происходит в некоторых дру­гих европейских странах.

От неуплаты можно застраховаться

Если вы спросите любого владельца недвижимости о том, какова главная проблема при сдаче жилья в наем, большинство ответят - задержка пла­тежей, а то и вовсе их игнорирование. Именно слабая защита прав владель­ца жилья перед арендатором - «ахил­лесова пята» испанского законо­дательства. Фраза «приходите за деньгами завтра» способна вывести из себя даже самого терпеливого хозяи­на, а заодно напрочь отбить желание когда-либо снова сдать свою недви­жимость в аренду. В слабой защищен­ности арендодателя - одна из при­чин того, что в Испании сравнительно мало квартир и домов сдаются в арен­ду. Основной «арендный жилой фонд» расположен на побережье.

Один из вариантов решения про­блемы - страховка, которая покроет убытки собственника в случае неуп­латы. Годовой взнос равен примерно 60% месячной арендной платы установленной владельцем жилья. Страховой случай возникает тогда, когда съемщик задолжает собственнику за шесть месяцев аренды. Некоторые страховые компании включают в стоимость страховки покрытие ущерба, нанесенного меблировке, и как правило сумма выплат не превышает 3000 евро. В любом случае подобный страховой полис актуален лишь тогда, когда речь идет о довременном контракте аренды. Также есть смысл обратить ваше внимание на специальные программы испанского Министерства жилья , которые действуют в некоторых испанских городах. К примеру в Мадриде несколько лет назад было создано Муниципальное агентство аренды (Agencia Municipal Alquiler). Эта организация является посредником между арендодателем и жильцом в вопросах возможной неуплаты или в случае других конфликтов между сторонами. Услуги муниципальных агентств бесплатны для обеих сторон, поскольку финансируются государством, заинтересованным в том, чтобы в аренду сдавали как можно больше квартир.

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи