Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Доходные рецепты", журнал "Homes Overseas" № 12 ноябрь-декабрь 2007
27.03.2008

Покупая зарубежный дом, нужно отдавать себе, отчет в том, что вряд ли удастся использовать его чаще, чем несколько недель в году. Все остальное время недвижимость будет простаивать, требуя при этом затрат на эксплуатацию. Ситуация кажется очень не выгодной, но ее не трудно повернуть в другую сторону. Можно просто сдавать свою собственность в аренду на то время, пока она не востребована владельцем.

Сдавать или не сдавать - вот воп­рос, на который необходимо от­ветить до покупки недвижимос­ти за рубежом. А лучше иметь на этот счет определенность уже в тот момент, когда вы начинае­те поиск подходящих вариантов. Дело в том, что далеко не всякие апартаменты и совсем не любая вилла будут пользоваться спросом у арендаторов. И если такая задача в будущем будет актуальна, следует сразу искать дома, которые могут понравиться отдыхающим.

В первую очередь давайте опреде­лимся, зачем вообще вам может понадобиться сдавать свою собствен­ность в аренду. Строго говоря, мотив может быть только один - для извлечения дополнительно прибыли, поэтому поставим вопрос так - нужна вам эта прибыль или нет?

Те, кто не испытывает финансовых затруднений, могут и не захотеть пускать в свой дом чужих. Пусть уж лучше недвижимость будет стоять пустой столько, сколько потребует­ся. А вот если эксплуатация недвижимости или выплата ипотечного кредита ощутимы в личном бюджете, то арендой явно не следует пренебрегать. Годовые затраты на содержание жилья можно «отбить» всего за один месяц, а если планомерно искать арендаторов в течение, не только вы­сокого сезона, а всего года, то мож­но покрыть и расходы на ипотеку.

Примерно на такую схему рас­считывают многие британцы, не­мцы и скандинавы предпенсионного возраста, приобретающие в кредит дома на средиземноморских курор­тах, внося от 30 до 50% стоимости в качестве первого платежа, а затем в течение 5-10 лет сдающие свое жи­лье. Если доход от аренды покрывает ипотеку и эксплуатационные расходы, то до момента полного расчета с банком никаких затрат на содержание зарубежной собственности не требуется. После того как ипотека погашена, можно со спокойной ду­шой проводить пенсионные годы на берегу теплого моря.

Существует два принципиально раз­ных варианта сдачи недвижимости в аренду - долгосрочный и краткос­рочный. Первый предполагает, что недвижимость сдается на несколь­ко лет человеку, который там будет постоянно жить. Этот вариант, при котором арендная плата рассчиты­вается помесячно, прекрасно подхо­дит для городской недвижимости. К его достоинствам можно отнести ми­нимум хлопот, а к недостаткам - от­носительно низкую прибыль и веро­ятные проблемы. Дело в том, что во многих странах, например во Фран­ции, законодательство в первую очередь оберегает интересы дол­госрочного арендатора, а не арен­додателя. Арендатор имеет право продлевать договор, фиксировать арендную плату на долгий срок и т. д. Но самое важное - сам владе­лец не имеет возможности пользо­ваться своей собственностью.

Совсем другой вариант - краткос­рочная аренда, типичная для курор­тной недвижимости. В этом случае срок аренды измеряется неделями, поиск арендаторов приходится вести постоянно, мебель и оборудование быстрее изнашиваются и стареют. Но зато прибыль от краткосрочной аренды по определению выше, чем от долгосрочной, а владелец име­ет возможность использовать свою собственность тогда, когда пожелает.

Чтобы оценить, насколько при­быльна аренда, годовую выручку соотносят со стоимостью недвижимос­ти. Считается, что, если аренда за вычетом эксплуатационных расходов приносит более 7% от стоимости не­движимости в год, это очень хорошо. Прибыль от 5 до 7% - нормальный уровень. Меньше 5% - это уже низ­кий доход, но большинство объектов приносит именно столько. Впрочем, если задача стоит таким образом, что необходимо просто окупить экс­плуатационные расходы, то и этого более чем достаточно.

Чем продолжительнее курорт­ный сезон - тем выше доход. Даже если в низкий сезон и удастся сдать кому-то апартаменты, то аренд­ная плата окажется в 2,5, а то и в 3 раза ниже, чем в разгар сезона. Так, среди всех испанских побере­жий наиболее прибыльна аренда на Коста-дель-Соль, поскольку оно расположено южнее других и се­зон, соответственно, длится дольше. В октябре на северном побережье Коста-Брава туристов значительно меньше, соответственно, и выручка от аренды ниже.

Наибольший доход получают владельцы такой недвижимости, которую можно круглогодично сдавать на короткий срок. Это апартаменты в крупных городах, являющих­ся при этом центрами туризма, - в Париже, Барселоне, Венеции и т. д. Другой вариант - горные курорты, которые зимой привлекают горнолыжников, а летом - любителей активного отдыха.

Что ищут арендаторы?

Успех или неудача при сдаче недвижимости в аренду не бывают случайными. Чаще всего они запрограммированы уже при покупке дома. Хорошую прибыль можно получить в том случае, если удастся предугадать желания будущего арендатора. Имеет значение все - от того, где и как расположена недвижимость, до меблировки и кухонного оборудования.

Есть две диаметрально противоположные категории частных апартаментов и вилл. Если одни покупатели хотят сэкономить на отеле, то другие желают получить эксклюзивный отдых. Поэтому первым нужно создать приемлемые условия за небольшие деньги, а для вторых не очень важна стоимость, зато имеет первоочередное значение уровень комфорта и обслуживания.

Вряд ли будут востребованы небольшие, но шикарно оборудованные апартаменты, аренда которых окажется дороже, чем стандартной комнаты в отеле. Напротив, просторные многокомнатные апартаменты будут иметь успех, даже если они имеют скромную меблировку. Чем больше недорогих отелей в том или ином регионе, тем ниже прибыль от аренды. Соответственно, вряд ли можно рассчитывать на успех в турецкой Анталии или в египетской Хургаде. Зато в Черногории нехват­ка номерного фонда в отелях очень ощутима и аренда апартаментов пользуется успехом.

Роскошные виллы или эксклюзив­ные апартаменты будут успешны в том случае, если они обладают некой «изюминкой». Наверняка ока­жутся востребованными уединенные виллы с панорамными видами на море, просторные городские пентхаусы, одним словом, все, что имеет собственное лицо и может конкури­ровать с дорогими отелями.

Одна из европейских стран, наибо­лее подходящих для того, чтобы сда­вать недвижимость в аренду, - Гре­ция. С одной стороны, благодаря своей древней истории и уникаль­ной природе она имеет прекрасный туристический потенциал. С другой стороны, рынок недвижимости ожи­вает после достаточно долгого пе­риода ценового затишья, и именно сейчас эта страна становится при­влекательной для инвестиций. По­луостров Пелопоннес, острова в Ионическом и Эгейском море и, ко­нечно, Крит - вот те регионы, где аренда недвижимости наиболее вос­требована.

По оценкам интернет-портала Global Property Guide, средний уровень дохода от аренды на островах составляет от 5 до 6% от стоимости недвижимости в год. Так, апартаменты площадью 80 кв. м на Ионических островах можно приобрести за 150 000 евро, а средний за год месячный доход от аренды составляет примерно 680 евро - в высокий сезон он значительно выше, а в межсезонье может отсутствовать вообще. В результате получаем среднюю доходность на уровне примерно 5,5% в год.

Получить доходность выше средней - вполне реальная задача. Для этого нужно просто посмотреть на свой объект недвижимости глазами арендаторов, хорошо прорек­ламировать свое предложение или обратиться к услугам управляющей компании... Ну и немного везения, без этого в жизни вообще трудно обойтись.

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи