Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Новая эра Дубая", журнал "Homes Overseas" № 13 январь-февраль 2008
31.03.2008

Развитие рынка недвижимости в Дубае вступает в новый этап. Очевидно, что ситуация в 2008-2010гг. будет отличаться от недавних лет безудержного роста, однако эксперты расходятся во мнениях относительно того, будет ли достигнут баланс спроса и предложения. На арендном рынке цены поднимаются, наблюдается нехватка вторичной недвижимости, и в тоже время строится огромное количество коммерческих, жилых и промышленных проектов. Уже в ближайшее время на рынке появится значительный объем предложений – сможет ли он удовлетворить растущий спрос?

Никто не может поспорить с тем, что Дубай - уникальное явле­ние на рынке международной недвижимости начала XXI в. В этом небольшом эмирате на бе­регу Персидского залива строи­тельный бум достиг невиданных масштабов, которые просто не с чем сравнить. Это составная часть плана правителя эмирата шей­ха Мохаммеда, который продви­гает Дубай на мировую арену, воплощая в реальность свою кон­цепцию создания в Дубае гло­бального финансового, коммер­ческого и туристического центра. Несомненно, главным двигателем бума на рынке недвижимости Ду­бая стало издание в 2002 г. шейхом Мохаммедом указа, согласно ко­торому нерезидентам ОАЭ разре­шалось приобретать жилье в Дубае. «Впервые в этой стране указом шей­ха было введено понятие freehold - то есть полное, безусловное право собственности, - рассказывает Жан­на Гусейн, руководитель отдела за­рубежной недвижимости компании Prestige Property. - У иностранцев по­явилась возможность приобретать в собственность недвижимость в про­ектах, которые были начаты до при­нятия этого закона, а также в многочисленных комплексах, которые начали строиться позже. Ажиотаж быстро распространился - европейцы, американцы, а затем и россияне стали активно изучать этот рынок и инвестировать в дубайскую недвижимость. К примеру, люди, сделавшие покупку на самом старте проекта The Palm Jumeirah, на сегодняш­ний день имеют доход 300-400%. С тех пор прошло уже достаточно большое количество времени, рост рынка замедлился, но Дубай и сегодня по-прежнему остается одним из самых интересных мест для част­ных вложений в недвижимость.

Заметим, что ни в одной другой стране мира рынок недвижимости не зависит в такой степени от правительства, которое по сути дела раз­рабатывает и реализует программу по развитию. В настоящее время эта программа выполняется с блеском и обладает несомненной перспективой. Но хотя не принято резать курицу, несущую золотые яйца, нельзя не отметить, что в условиях абсолютной монархии существует риск того, что в тех или иных случаях авторитарные решения правительства могут не пойти на пользу рынку.

После нефти

Развитие рынка недвижимости один из важных элементов дивер­сификации экономики Дубая, еще недавно полностью зависевшей от нефтяных запасов страны, которые когда-нибудь неизбежно закончат­ся. Правитель Дубая сделал ставку на развитие бизнеса и финансо­вых рынков, а также на создание туристической индустрии мирового уровня. Выстроена основательная схема привлечения зарубежных ин­вестиций в страну, уровень нало­гообложения снижен до минимума, хорошо развита инфраструктура бизнеса - банковские услуги. Каждый новый бизнес-проект в той или
иной области бизнеса - это новые рабочие места и новые инвестиции. В этом контексте развитие рынка недвижимости и строительной отрасли просто необходимо.

Но в Дубае не просто строят, а воспринимают рынок недвижимости как еще один двигатель экономики. Выгодные условия для ведения бизнеса привлекают крупных инвесторов, строящих и продающих недви­жимость. Частных инвесторов в свою очередь привлекает быстрый рост рынка, хорошая прибыль от сдачи в аренду и отсутствие налогов.

Конечно, играет свою роль и ам­бициозность проектов, которая просто потрясает. Уже построены или строятся огромные искусствен­ные острова, самая большая в мире рукотворная яхтенная марина, вы­сочайшее в мире здание Burj Dubai. Все эти смелые, дерзкие начинания не могут не привлечь внимание. На это, собственно, и сделал ставку шейх Мохаммед, справедливо рас­судив, что столь необычные проек­ты не могут остаться без внимания инвесторов.

Вот еще несколько примеров того, как умеет удивлять Дубай. Ог­ромный комплекс Dubailand будет гармонично сочетать в себе тема­тические парки и крупные жилые комплексы. Именно в Дубае созда­ется самый большой в мире тор­говый центр Dubai Mall. He будет иметь себе равных на Ближнем Востоке и новый деловой район Дубая Business Bay. А новый семизвездочный отель, о строительстве которого было объявлено недавно, наверняка сможет повторить успех Burj al Arab.

Тотальный бум

Согласно прогнозам, к концу де­сятилетия будет введено в строй от 170 000 до 240 000 единиц жи­лой недвижимости. Чтобы такое ко­личество жилья было востребовано, население должно расти такими же стремительными темпами. Так и про­исходит - в связи с высокими тем­пами развития Дубая население эмирата увеличивается ежегодно примерно на 7%. На сегодняшний день оно составляет 1,35 млн. че­ловек, но уже к 2010 г. может при­близиться к 2 млн. Таким образом, баланс спроса и предложения в бли­жайшем будущем вряд ли будет до­стигнут, причем спрос будет оста­ваться неудовлетворенным. Такая статистика легко объясняет, почему рынок долгосрочной аренды в Дубае даже динамичнее, чем рынок купли-продажи жилья. В течение нескольких лет до 2006 г. арендные ставки ежегодно росли на 20%, что связано с огромным пото­ком профессионалов, приезжающих в Дубай на работу изо всех уголков мира. Чтобы стоимость аренды не стала слишком высокой, шейх Мохаммед своим указом ввел ограни­чение на ежегодный рост арендной платы, но даже и после этого Дубай остается привлекательным направлением для сдачи жилья в аренду. Не нужно забывать, что помимо долго­срочной аренды в Дубае, одном из мировых центров туризма, хорошую отдачу приносит и краткосрочная аренда - более хлопотная, но и бо­лее прибыльная.

Аналитики строят прогнозы

При нормальном, естественном сте­чении обстоятельств любой бум приходит к концу, и Дубай - не исключение. Замедление темпов роста, стоимости недвижимости уже наступило - речь больше не идет о том, что капитал, вложенный в недвижимость, может вырасти вдвое за год. Но не оправдываются и пессимистичные прогнозы, а ведь буквально - с момента появления Дубая на международном рынке недвижимости, скептики начали предсказывать скорое падение рынка, говоря о спекулятивном характере спроса.

Действительно, «чистые» инвесторы, которых не волнует ничто кроме прироста капитала, составляли и составляют значительную долю покупателей. Но не многие из них спешат зафиксировать прибыль и выйти с рынка - и это хороший показа­тель веры инвесторов в дальнейший рост рынка. Эта вера основывается на том, что в Дубае развивается не только строительная отрасль - комплексный рост экономики охваты­вает все сферы, от туризма до торговли и финансовых услуг. Поэтому будущее рынка недвижимости стоит в первую очередь связывать с тем, насколько активно правительство Дубая будет реализовывать свою программу экономического развития и привлечения инвестиций.

Большинство экспертов единодушны в том, что рынок недвижимости сохранит нынешнюю тенденцию к росту как минимум до конца 2008 г., когда, как ожидается, наступит фаза относительной стабильности. Ну а дальше индустрию недвижимости ожидает момент истины - в конце десятилетия объемы ввода нового жилья станут настолько велики, что возможны варианты развития событий.

Многие уверены в продолжении активности и высокой эффективности сектора благодаря высокому спросу. «Существует программа развития Дубая, которая должна быть реализована до 2015 г., - говорит Жанна Гусейн. - Программа нацелена на то, чтобы сделать эмират одним из самых привлекательных в мире направлений, как для туристов, так и для инвесторов. Стагнация рынка воз­можна, но только не сейчас. Это может случиться к 2012-2013 гг., когда программа будет подходить к концу. Пока же есть возможность для реализации крупных проектов, цены растут».

Позитивный прогноз дают и те эк­сперты, которые опираются в своих рассуждениях на прогнозы, связан­ные с ростом численности населе­ния в ближайшие годы. Сопостав­ление ожидаемого ввода жилья и вероятного прироста численности населения говорит о том, что спрос на жилье не будет насыщен еще до­статочно долго. В то же время стоит опасаться че­ресчур оптимистичных прогнозов.

Очевидно, что значительную часть спроса формируют специалисты среднего и низшего звена, которые не являются потенциальными покупателями, а только арендаторами жилья. И в этом смысле ограничение на прирост арендной платы, выгодное для арендаторов, может сыграть свою негативную роль в качестве барьера, ограничивающего рынок купли-продажи.

Наверняка неоднородным будет и рост рынка в разных сегментах - все проекты не могут быть одинаково успешными и прибыльными. Оптимистичными выглядят перспективы самого высокого ценового сегмента привлечение обеспеченных людей
в качестве инвесторов и даже жителей Дубая - это часть общегосударственной стратегии. Но нельзя и переборщить с количество объектов недвижимости, чья стоимость измеряется миллионами долларов.

Недорогое массовое жилье на данный момент в Дубае особо дефицитно. Однако спрос со стороны людей, переезжающих в эмират на новое место работы, направлен именно на этот сегмент рынка. А вот недвижимость средней ценовой категории выглядит наиболее уязвимой - спрос на нее не может быть столь же высок, как на недорогие квартиры, а ее стоимость уже достаточно высока. Уже в ближайшем будущем этот сегмент может стать не слишком привлекательным для инвесторов.

В любом случае уникальность си­туации в Дубае заключается в том, что эмират в значительной степени зависит от воли одного человека - абсолютного монарха. От того, насколько деликатно ему удаст­ся направлять экономику Дубая в нужное русло, не нарушая рыночных принципов и законов, зависит, в том числе и будущее рынка недвижимости.

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи