Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Обоюдоострый кризис", журнал "Homes Overseas" № 12 ноябрь-декабрь 2007
31.03.2008

Сегодня любой человек в мире, имеющий телевизор, что-нибудь да слышал про ипотечный кризис в США. А началось все тихо и незаметно – сначала в штатах стали снижаться цены на жилье, затем выросло количество просроченных платежей по ипотечным кредитам. К лету 2007 г. ситуация переросла в кризис мировых финансовых рынков. Но почему американцы в массовом порядке перестали возвращать кредиты? И какова связь между проблемами несостоятельных заемщиков в США и мировой финансовой системой?

Американцы очень любят, чтобы их деньги работа­ли, В конце 1990-х гг. всеобщим увлечением были акции Интернет-компаний. Некоторым за год удавалось удвоить вложенные деньги - рынок рос как на дрожжах. Затем спекулятивный пузырь лопнул. Кто-то отделался легким испугом, а особо азартные разорились. Но вскоре нашелся другой инструмент для обогащения - недвижимость. После терактов 2001 г. экономика страны ослабела. Для ее поддержки пришлось сильно снизить базовую ставку, что привело к снижению ставок по ипотечным кредитам. Спрос на жилье увеличился, а цены поползли вверх. Инвесторы выводили деньги из реального сектора экономики и фондового рынка, и направляли их на рынок недвижимости. Жилье быстро превратилось в популярный финансовый инструмент для мелких инвесторов. Чтобы заработать, не обязательно продавать дом, можно в нем жить и получать доход. Заемщик может через некоторое время рефинансировать кредит, то есть выплатить задолженность за счет нового кредита. Во-первых, можно получить более выгодный процент, но главное, что при росте цен на жилье растет залоговая стоимость недвижимости, а сумма задолженности при этом не увеличивается. Поэтому, заложив

дом уже по новой цене, можно получить больший кредит, чем раньше, и часть его получить наличными (cash out). Многие семьи начали жить на этот самый cash out, а некоторые провернули эту операцию по пять и более раз, каждый раз получая на руки по $ 10 000-20 000.

Хищные банки

На сегодняшний день средняя цена дома в США составляет $205 000, и более 90% покупателей прибегают к ипотеке. Конечно, не все в Америке имеют достаточный доход, чтобы взять ипотечный кредит: размер ежемесячных выплат не должен превышать определенную долю от дохода семьи. Но когда проценты по ипотеке снизились, многие банки не устояли перед искушением расширить клиентскую базу и просто закрывали глаза на низкие доходы клиента.

Пышным цветом расцвел рынок так называемых «субстандартных» ипотечных кредитов (subprime mortgage) - именно эта часть рынка в итоге и пошла ко дну. Разумеется, у таких кредитов были невыгодные условия. Но, чтобы привлечь больше клиентов, реальные условия кредита тщательно маскировались - эта практика получила название «хищническое кредитование» (predatory lending). Главный инструмент в руках таких кредиторов - плава­ющая процентная ставка, которая повышается после ко­роткого «вступительного» периода.

Бум субстандартного сектора ипотеки пришелся на 2002-2004 гг. Это было время золотой лихорадки для многих финансистов и брокеров. Вообще-то, рынок ипо­теки в США чрезвычайно конкурентен. Но делать деньги на малоимущих заемщиках оказалось так просто, что было трудно поверить, что это происходит наяву. Доста­точно было дать рекламу своего кредитного продукта (умолчав о неприятных деталях), и люди с низким дохо­дом начинали ломиться в офис - ведь раньше им никто не предлагал кредитов. Один из быстро разбогатевших менеджеров в Калифорнии говорит: «В какой-то момент ты просто терял связь с реальным миром. Мы получали такие деньги, что сами не верили. И при этом ничего не надо было делать - простой прийти на работу».

Американский «авось»

О чем же думали заемщики? Даже те из них, кто понимал все риски, надеялись отыграть свое на росте рынка. И некоторое время это получалось. В этой игре самым глав­ным было как можно быстрее войти в рынок на волне бур­ного роста. Но потом начался рост ставок, а через неко­торое время после небывалого перегрева рынка, цены на жилье пошли вниз. Эти два фактора сделали невыгодным рефинансирование кредитов. В итоге рынок «посыпался»: у людей просто не хватало доходов на ежемесячные пла­тежи. Казалось бы, для залогодержателя дефолт заемщи­ка не страшен - у него остается дом. Но для банков такой сценарий тоже крайне невыгоден, особенно при сниже­нии цен: к судебным и операционным издержкам прибав­ляются убытки, связанные с удешевлением залога.

Однако не стоит думать, что крайними оказались лишь «хищные» кредиторы. Рынок в США устроен более слож­но. Банки собирают закладные в пул и продают их фон­дам, чтобы обеспечить непрерывность финансирования. Помимо вторичного рынка самих закладных, существу­ют ипотечные ценные бумаги и облигации компаний, ко­торые их выпускают. Вся эта многоуровневая система не ограничена национальными рамками, ведь ценными бу­магами торгуют на биржах всего мира. Особенно пос­традали те инвесторы, у кого в портфеле было слишком много финансовых инструментов, связанных с американ­ской ипотекой. Некоторые из фондов уже понесли убытки на миллиарды долларов.

Этот поезд в огне

В сентябре ситуация продолжала ухудшаться. К этому времени десятки кредиторов и фондов ушли с рынка, дру­гие заявили об убытках. Сейчас инвесторы отказываются покупать ипотечные финансовые инструменты, считая их слишком рискованными, а эксперты называют нынешний кризис худшим за последние 25 лет. Проблемы с ипоте­кой ударили по всему жилищному и строительному рын­ку, поскольку ипотечный кредит - необходимое условие покупки жилья почти для любого американца. Объемы продаж новых домов упали. Между тем, власти ужесточи­ли нормативные требования к проверке кредитоспособ­ности заемщиков, что способствует дальнейшему суже­нию ипотечного, а значит, и жилищного рынка.

«Более жесткие стандарты кредитования, установлен­ные совместно участниками рынка и регулятором, не­обходимы, - говорит Первый вице-президент и старший экономист Национальной Ассоциации Риэлторов (NAR) Дэвид Лэри, - но нельзя перегибать палку. Нам нужна система ответственного кредитования, а не система, ко­торая лишит значительную часть населения шанса на по­купку своего дома».

Распродажа!

Можно долго перечислять разорившиеся фонды и банки, строить прогнозы, но какое до всего этого дело тем, кто покупает жилье в Америке? Если у вас есть деньги на по­купку, то скорее всего мировой кризис вам не коснется. Если же денег не хватает и необходимо получение ипотеки, то все зависит от возможностей вписаться в ставшие более жесткими условия получения кредита. Более того, для зарубежного покупателя сейчас очень неплохое вре­мя на американском рынке - стоимость недвижимости снизилась, а выбор увеличился. Пока цены быстро росли, купить хороший дом было непросто. Многие продавцы даже перестали обращаться к риэлторам: достаточно было поставить на лужайке табличку For Sale - и через пару недель дом был продан. А сегодня в Америке ценится не жилье, а деньги на его покупку. Люди не могут продать свои дома месяцами: продавцов гораздо больше, чем покупателей. Для покупателя это означает хорошую возможность выбора и эффективность торга. Поскольку дома в США обычно продаются со всей обстановкой, то сейчас можно найти весьма интересные варианты. Благо при наличии в США мультилистинговой системы искать несложно: достаточно зайти на сайт NAR www.realtor.com. Там сейчас представлено более 3 млн. предложений - с подробным описанием, фо­тографиями и виртуальными турами. Между тем кризис продолжает углубляться.

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи