Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Профилактика ошибок", журнал "Homes Overseas" № 10 июль-август 2007
01.04.2008

Покупка недвижимости - процесс волнительный, особенно когда дело касается приобретения зарубежного дома. Трудности могут возникнуть на любом этапе, и, преодолевая их, можно допустить много ошибок. Для того чтобы защитить свои интересы, следует позаботиться об этом заранее, поэтому тем, кто решился приобрести жилье за рубежом, homes overseas дает руководство, которое поможет обойти подводные камни и избежать проблем в этом ответственном деле.

Поспешный выбор агента

Самую первую ошибку вы можете допустить при выборе агента. Из­бегайте людей, оказывающих давление и заставляющих вас торо­питься. Всегда существуют другие агенты, которые избавят покупателя от спешки. Конечно, некоторые ком­пании используют метод быстрой продажи, и встречаются случаи, когда разумней действовать незамед­лительно. Но чаще всего спешка не приводит к хорошим результатам, если нет проверенных временем доверительных отношений с определенным агентом или агентством. Близкое знакомство с агентом по продаже недвижимости должно стать неотъемлемой частью покупки. Чем больше усилий вы приложите при поиске партнера, тем меньше придется ломать голову над выбором подходящей недвижимости, потому что между вами установятся доверительные отношения. В конечном итоге можно сэкономить приличную сумму денег. Как же найти подходящее агентство или агента? Используйте все возможные способы: побывайте на выставках, спросите друзей, посо­ветуйтесь со специалистами. Если появилась подходящая кандидату­ра, пообедайте с этим человеком и возьмите расходы на себя, чтобы не чувствовать себя обязанным. И, на­конец, проведите поиск в интерне­те, чтобы найти отзывы о выбранной компании.

Отказ от услуг юриста

Агенты по недвижимости, как правило, специализируются на подборе объекта и переговорах с продав­цом. Для обсуждения юридической стороны сделки лучше обратиться к соответствующим специалистам. Профессиональный юрист помо­жет найти ответы на многие вопро­сы. Например, кто официально бу­дет владельцем недвижимости - вы, ваша супруга, вы оба или ваш ребе­нок; как вести операции с иностран­ной валютой при покупке недвижи­мости; как оптимизировать расходы при проведении сделки, в том числе уплату налогов.

Не надо экономить на юристах. Это очень распространенная ошиб­ка. Некоторые покупатели приходят к специалисту, когда уже поздно что-либо делать. Если бы они отправля­ли контракты юристам, прежде чем подписывать их, ситуация могла бы сложиться иначе.

Слепое доверие к рекламе

В идеальном варианте купленная вами недвижимость будет расти в цене на 20% ежегодно, и через четыре года ее стоимость удвоится. Десятки тысяч домов за рубежом покупаются в рас­чете на «ожидаемый» или «гарантиро­ванный» рост стоимости, обещанный в агентстве. Действительно, легко под­даться на такую рекламу.

Но как агентства вообще могут гарантировать что-то на рынке не­движимости? Информацию о росте цен за прошлый год можно принять к сведению, но она не может слу­жить основой для расчетов будущей доходности. Так что будьте начеку: многие громкие рекламные объяв­ления не стоит воспринимать всерь­ез. Внимательнее прислушивайтесь к прогнозам, полученным из офици­альных источников, а не от агентств по недвижимости.

Конечно, большой доход при опе­рациях с зарубежной недвижимос­тью получить можно, но для этого придется постараться. Нужно вы­брать быстро растущий рынок, по­пасть на него в нужное время и при­обрести правильную недвижимость. Наконец, важно не только вовремя сделать покупку, но и продать свою собственность в наиболее под­ходящий момент, когда рынок дости­гает максимума своего развития.

Нечестный партнер

Не все компании в действительнос­ти являются тем, чем они себя пока­зывают клиентам. Например, якобы официальные туристические пред­ставительства в действительности могут служить прикрытием для агент­ства. Некоторые юристы могут дать вам совет и тут же попытаются про­дать недвижимость. Даже на выстав­ке множество предложений домов в разных странах еще не означает большого выбора компаний.

Не всегда стоит обращаться к ус­лугам юриста, которого порекомен­довало агентство по недвижимос­ти, особенно если юрист действует в интересах обеих сторон. Будьте внимательны, если вам предлага­ют упростить решение того или ино­го вопроса с помощью взятки. Да, это привычное дело в современном мире, многие взятки безобидны и воспринимаются в порядке вещей. Здесь главное убедиться в том, что человек, с которым вы имеете дело, не преследует других интересов, ко­торые расходятся с его якобы бес­пристрастными советами.

Оплата покупки наличными

Всем известны истории о том, как у людей, ехавших покупать дом за ру­бежом, в чужой стране крали чемо­дан с деньгами. Но помимо крими­нальных рисков есть много других причин, чтобы не покупать недвижи­мость за наличные деньги.

Да, во многих странах, для того чтобы избежать уплаты всех нало­гов, принято платить часть суммы наличными. Нотариус даже может покинуть комнату в определенное время, чтобы позволить совершить­ся этой сделке. Но год от года незаконное уклонение от уплаты налогов становится все более рискованным, благодаря скоординированной политике европейских государств.

Сложности могут возникнуть в тех странах, где существует налог на прирост капитала. Если вы офици­ально заплатили меньшую сумму, чем отдали покупателю, то когда вы будете продавать свою собственность, вам придется платить больший налог на прирост капитала или же искать покупателей, также готовых заплатить наличными.

Излишний оптимизм

Не нужно бояться операций с зарубежной недвижимостью, но и не стоит быть слишком большим оп­тимистом. Глупо отказываться от выгодной покупки на стадии стро­ительства из-за опасений, что вас обманут. Но подстраховаться не мешает - отправьте контракт юристу с хорошей репутацией и попросите застройщика предъявить банковские гарантии. Тогда вы изначально избежите покупки про­блемного жилья.

Слишком радужные финансовые расчеты - еще одна распространен­ная ошибка. Агент наверняка попы­тается убедить покупателя в том, что сдача в аренду и перепродажа не­движимости не составит труда. Но, например, в отдельных областях Ис­пании недвижимость не продается по запрашиваемым продавцами це­нам - просто потому, что спрос зна­чительно снизился. А в Болгарии не оправдались чересчур оптимистич­ные прогнозы застройщиков, обещавших покупателям сверхвысокие доходы от аренды.

Поэтому не нужно уверять себя в безоблачном будущем покупа­емой недвижимости. Необходимо иметь четкое представление о том, насколько легко ее можно будет пе­репродать или сдать в аренду. Не­расчетливые покупатели нередко оказываются в ситуации, когда не могут покрыть расходы по ежемесяч­ным ипотечным выплатам, потому что обещанного арендного рынка просто не существует. В результате вместо прибыли они терпят убытки, продавая свою собственность с аукциона.

Спросите специалиста о возмож­ных последствиях в случае, если вы не сможете продать или сдать в аренду купленную недвижимость. А затем спросите себя, хотите ли вы брать на себя такой риск. В боль­шинстве случаев покупка будет оп­равданна, но всегда нужно быть го­товым к худшим последствиям.

Неоправданная ставка на ипотеку

Некоторые покупатели считают, что лучше взять ипотеку на три объ­екта недвижимости, заплатив пер­вый взнос 30 000 евро за каждый из них, чем вложить все сбереже­ния размером в 90 000 евро в один объект. Действительно, эта идея ак­туальна на первичном рынке при по­купке на стадии проектирования. По ходу строительства цены на недви­жимость растут, и ее можно выгодно продать на поздних стадиях, до на­чала платежей по кредиту.

Однако работоспособность этой схемы зависит от реального прирос­та стоимости за время строительс­тва, а также от того, сможет ли ин­вестор продать недвижимость до сдачи проекта. Поэтому, до того как заключить сделку, убедитесь в том, что в худшем случае вы можете поз­волить себе выплату ипотеки. А луч­ше проверьте дважды, потому что для иностранных банков становится проще добраться до вашего имущества в случае неуплаты. Просто будьте осторожны.

Кот в мешке

Не забудьте, что на цену, за кото­рую можно будет впоследствии пере­продать недвижимость, влияют мно­гие факторы. Соберите о выбранном вами жилье всю информацию и убе­дитесь в ее достоверности. Оцените качество строительства, репутацию компании-застройщика, посмотри­те на другие проекты этой компании. Узнайте о стоимости труда местных рабочих, о размере коммунальных платежей, о том, насколько доброже­лательны местные жители. Поинтере­суйтесь интенсивностью строительства в этом районе и тем, не будут ли со временем новые здания загораживать прекрасный вид с вашего балкона. Важно также оценить экологическую ситуацию.

Политическая и экономическая си­туации в стране также немаловаж­ны. Очень важно, входит ли страна в Евросоюз и войдет ли в ближайшем будущем, необходимо также оценить вероятность того, что законодатель­ство по недвижимости будет измене­но не в вашу пользу.

Расчет на программы по сдаче в аренду

Зарубежные компании-застройщи­ки для привлечения покупателей нередко предлагают программы по сдаче недвижимости в аренду с гарантированным доходом. Действительно, это очень удобно, если покупка совершается с привлечением ипотечных или других кредитов.

Такие программы обычно предлагают доход от арендной платы на уровне 7% ежегодно примерно на 2 года. На первый взгляд, можно тешить себя мыслью о том, что по крайней мере первое время не придется сбиваться с ног в поисках подходящих арендаторов. Но не думайте, что застройщик будет брать финансовый риск только по доброте своей души - фактически он уже заложен в стоимость недвижимости. Кроме того, такие программы очень выгодны самой компании, если она к примеру, заключила договор с туристической фирмой или с крупным работодателем, нуждающимся в размещении своих сотрудников.

Несомненно, выгоднее организовать сдачу в аренду самим или привлечь для этого специализирован­ную компанию. Как бы то ни было, стоит узнать у компании-застройщика, существуют ли скидки, если вы не предполагаете участвовать в предложенной программе по сдаче в аренду. Результат удивит вас.

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи