Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Налоги, которые мы выбираем", журнал "Homes Overseas" № 10 июль-август 2007
03.04.2008

Вместе с зарубежной недвижимостью покупатель приобретает обязательства по уплате налогов, как на проведение сделки, так и на владение недвижимостью. Это весьма существенный фактор, который необходимо учитывать инвестору, иначе тонкий финансовый расчет может быть весьма грубо нарушен.

Ни в одной стране люди не любят платить налоги. Особенно не хочется платить налоги на недвижимость, однако у государства есть своя логика. Такие налоги помогают сдерживать спекуляцию жильем и концентрацию большого количества недвижимости у наиболее состоятельной части общества. Если этих налогов нет или их легко обойти, то недвижимость превращается исключительно в финансовый инструмент - такую картину мы наблюдали до недавнего времени на всем пост-советском пространстве.

Ни одна другая страна, кроме России, не позволяет себя обманывать с такой легкостью. Правда, в некоторых странах тоже есть практика указания фиктивной суммы в дого­воре с целью экономии на налогах. Но эксперты не советуют играть в «оптимизацию» налогов на чужом поле: если наши налоговые органы спокойно взирают на то, что боль­шинство квартир в Москве согласно документам стоят 1 млн. руб. (не облагаемый налогом минимум), то за рубежом на такую доверчивость рассчитывать не стоит. А в большинстве стран налоги вообще рассчитываются на основе кадастровой цены объекта или налоговой оценки.

Налоговый рай - не только в России

Уровень налоговой нагрузки в различных странах существенно различается. Где-то власти с помощью налоговых льгот хотят привлечь инвестиции, а где-то высокими налогами стремятся предотвратить перегрев рынка. Наиболее «приветливое» для иностранцев налоговое законодательство - в Дубае. Как пояснили в компании «Пересвет - Инвест», это связано с тем, что власти эмирата стремятся превратить туризм и курортную недвижимость в основу местной экономики.

«В Дубае налогов в сфере недвижимости нет, - говорит Варвара Смолина, консультант по юридическим вопросам компании Rustar Real Estate. - Нет налога ни на приобретение недвижимости, ни на владение ею. Также нет налогов на прибыль, полученную от сдачи недвижимости в аренду. Единственная плата, которую покупатель недвижимости должен произвести в Земельный департамент Дубая, - это регистрационный сбор в размере 1,5%, тогда как продавец должен оплатить 0,5% от стоимости недвижимости. Но это не налог, а разовый сбор, необходимый для внесения недвижимости и ее собственников в Государственный реестр».

Купил? Поделись с государством

Едва ли имеет смысл подробно описывать налоговую сис­тему разных стран - это займет много времени, а основ­ные данные нетрудно увидеть в таблице, которая сопро­вождает статью. Лучше определим типичные ситуации, при которых необходимо платить налог, и поговорим о них, используя в качестве примеров страны, наиболее востребованные у российских покупателей зарубежной недвижимости. Основных мотивов для уплаты налогов че­тыре: покупка недвижимости, владение ею, извлечение регулярного дохода (сдача в аренду) и продажа. Разуме­ется, существуют и другие «сюжеты» - наследование, да­рение, ипотека и т. д.

Во многих странах покупатель должен заплатить налог при покупке. Например, в Болгарии выплачивается 3% от балансовой стоимости приобретаемой недвижимости. К слову сказать, в России такого налога просто нет - у нас должен платить государству только продавец. Иног­да важно, имеет ли покупатель гражданство или вид на жительство. «В налоговом законодательстве ряда стран условия для резидентов более щадящие, чем для иност­ранцев, например в Италии, - говорит Юлия Титова, ру­ководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». - А вот в Черногории и Болгарии налоги для всех одинаковые. На Кипре же для нерезиден­тов установлены более низкие ставки».

В некоторых странах налог на покупку снижается для тех, кто покупает недвижимость впервые. Например, та­кая налоговая льгота предоставляется в Италии. Надо за­метить, что максимальный уровень налога на передачу прав собственности в этой стране внушителен: 10% для строений и 17% для земли, причем такая высокая нало­говая нагрузка предусмотрена именно для иностранцев. Столь высокая ставка налога несколько компенсируется тем, что в качестве налогооблагаемой базы в Италии используют не сумму сделки, а кадастровую оценку сто­имости. Это, конечно, не наши копеечные «цены по БТИ», но все же кадастровая стоимость в Италии зачастую бы­вает вдвое ниже рыночной.

Чем западнее, тем дороже

По мнению Юлии Титовой, стоимость недвижимости, кото­рая используется при расчете налогов, сильно занижена в странах бывшего соцлагеря, а в государствах Западной Ев­ропы она ближе к реальным рыночным ценам, так что Ита­лия в этом смысле - исключение. Ставки налогов на покупку недвижимости подвержены той же тенденции - в Восточной Европе они как правило ниже.

Так, в Черногории налог при покупке недвижимости со­ставляет 2% от суммы ее налоговой оценки, в соседней Хор­ватии ставка выше - 5%. А вот во Франции она составля­ет уже около 7%, этот налог уплачивается нотариусу в день подписания заключительного договора с продавцом (Acte de vente). В процентах от стоимости недвижимости иногда исчисляются не только налоги, но и некоторые сборы.

Не всегда налог на покупку недвижимости надо платить в момент сделки. Например, в Болгарии при покупке не­движимости или после завершения нового строительства необходимо подать годовую налоговую декларацию не позднее двух месяцев после получения прав собственнос­ти. В дальнейшем такую декларацию надо подавать лишь

в том случае, если объект претерпел какие-то изменения - например, была сделана пристройка.

Главное - не запутать

В некоторых странах, например в Испании, при покупке недвижимости надо уплатить не один, а множество нало­гов, различающиеся в зависимости от того, новострой­ка это или вторичное жилье. За базу налога принимается сумма, указанная в эскритуре (Ecritura Publica) - доку­менте, удостоверяющем право собственности на объект недвижимости. Единым для новостроек и «вторички» в Ис­пании являются следующие налоги и платежи: нотари­альный сбор (Notario), регистрационный сбор (Registro), сбор на делопроизводство (Gestoria), местный налог (Plus Valia). Последний состовляет примерно 0,5%. А вот покупатель новой недвижимости в Испании платит еще и налоговый сбор на земельный участок (Ayuntamiento). Также при покупке новостройки необхо­димо уплатить НДС (Impuesto Sobre Valor Anadido), ко­торый составляет 7% - для любого жилья и для участков, предназначенных под застройку в ближайший год, и 16% - для коммерческой недвижимости и свободных от пост­роек земельных участков. Существует еще налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados, A.J.D.), который составляет 0,5% от стоимости, указанной в эскритуре. А при покупке вторичной недвижимости уплачивается передаточный на­лог (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, I.T.P.). Он со­ставляет 6% от стоимости недвижимости.

Обычно риэлторы советуют при покупке недвижимости зарезервировать 10-15% от цены объекта на дополнитель­ные расходы, куда входят и налоги. В большинстве стран особых сюрпризов можно не опасаться. Допустим, в Герма­нии налог на приобретаемую недвижимость - 3,5% от сто­имости объекта. Комиссия риэлтора - в среднем 3,5-6%, а расходы на нотариуса и регистрацию - 1-2,6%.

Налог на недвижимость

Если налог на приобретение недвижимости платится толь­ко один раз, то налог на саму недвижимость необходи­мо ежегодно платить в течение всего срока владения. Обычно этот налог не является очень обременительным и сопоставим с размером платежей за коммунальное об­служивание. Однако ставка этого налога может сильно варьироваться в пределах одной страны. Например, в Черногории она может различаться в 10 раз - от 0,08% до 0,8% от стоимости недвижимости в год. Чем ближе к береговой линии, тем выше налог. В Германии земельные участки облагаются по ставке около 1,2%, а точную величину налога определяют муниципальные органы. Переоценка в целях налогообложения проводится раз в три года. В Испании сумма налога на недвижимость (IBI) зависит от типа жилья. Для квартир в среднем она составляет 100-500 евро в год, для вилл - 300-2000 евро в год. На размер налога сильно влияет также рас­положение объекта.

Иногда существует несколько базовых уровней ставки налога, а иногда она рассчитывается по сложной форму­ле. Так, в Болгарии на ставку влияет степень износа стро­ения, расположение и стоимость объекта. Впрочем, не стоит пугаться сложности формул, поскольку налог на не­движимость в этой стране - один из самых низких в Евро­пе. Правда, там существует еще и «коммунальный» налог, который ежегодно определяется муниципалитетом.

Весьма привлекательны налоги на недвижимость в Тур­ции. Ежегодный налог выплачивается муниципалитету и составляет 0,1 -0,2% от стоимости - за землю и 0,1 % - за строение. Причем в качестве базы для расчета налога используется стоимость, указанная в договоре при покуп­ке. Сразу приходит на ум возможность указать занижен­ную сумму, и, в принципе, это возможно, хотя слишком отрываться от реальности не стоит.

Юлия Титова приводит еще одну вескую причину, по которой не имеет смысла слишком занижать цену в до­говоре. «Минимизация налогов - палка о двух концах, - говорит она. - Если занижаешь стоимость в договоре купли-продажи, то при продаже своего объекта нужно или убедить нового покупателя также указать занижен­ную цену, или придется заплатить высокий налог с прибы­ли, полученной от продажи».

Формулы для расчета налога на недвижимость - эффек­тивный регулятор процессов, происходящих на рынке жилья. Так, в Чехии с долгостроем борются тем, что ставка налога на строительные участки в 10 раз выше, чем на застроен­ные. А средство борьбы с «лишними» этажами - налог, ко­торый увеличивается за каждый следующий этаж, площадь которого превышает две трети площади застройки. Кроме того, налог на «второй дом» в три раза выше, чем на основ­ное жилище. Также налог зависит от размера населенно­го пункта. Хотите жить в большом городе - платите больше.

Максимальный коэффициент достигается в столице. Во Франции все также сложно. Существует налог на недвижимость (taxe fonciere), ставка которого варьируется в зависимости от типа недвижимости, и налог на проживание (taxe d'habitation), который платит человек, занимавший жилье по состоянию на 1 января, неважно - собственник или арендатор. Эти два налога имеют при­мерно одинаковую величину. Еще существует налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune), который пла­тит любой человек, имеющий во Франции капитал (недвижимость и деньги на счетах в банке) выше определенного уровня, который периодически корректируется.

Новостройки - особая история

Для новостроек в некоторых странах особые правила уплаты налогов. Например, после приобретения новой недвижимости во Франции необходимо выплачивать НДС (TVA) в размере 19,6%, правда не одномоментно, а в течение 20 лет. Для иностранцев существуют схемы возврата этого налога, например в случае пребывания

в стране по туристическому виду на жительство. Также сумму налога можно вернуть, подписав соглашение об ограничении по времени использования новой собственности или продав недвижимость до истечения 20-летнего срока. Этого налога во Франции можно вообще избежать, если приобрести недвижимость по схеме leaseback, которая предусматривает покупку с помощью кредита и погашение части этого кредита за счет сдачи объекта в аренду через управляющую компанию. Минусом такой схемы является лишь то, что вы не можете проживать в своем доме больше оговоренного в контракте числа недель в год, но для проведения ежегодного отпуска такой вари­ант вполне подходит. Вы будете иметь гарантированную долю прибыли от аренды, а по окончании контракта не­движимость полностью перейдет в ваше распоряжение.

Налог с аренды

Следующая разновидность налогов связана не с самой недвижимостью, а с доходом, который можно из нее из­влечь. Эти доходы должны платить как физические, так и юридические лица. Самый обычный способ получения та­кого дохода - сдача недвижимости в аренду. Уровень та­ких налогов может быть самым различным. В Черногории, например, где государство стремится всячески содейс­твовать развитию туризма, сдача жилья в аренду турис­там облагается по символической ставке. Но в некоторых странах налог на доходы весьма ощутим.

На самом деле, за границей многие не платят налоги с арен­ды, так же как и в России. Но не стоит забывать, что они нахо­дятся у себя дома и хорошо понимают степень возможных рис­ков. Здесь надо исходить из здравого смысла. Если вы на месяц сдали жилье своим друзьям из России, то можно, конечно, не беспокоить налоговые органы. А вот если вы выставляете свое жилье на открытый рынок аренды, а тем более - используете услуги посредника, то налоги платить придется.

Во многих странах Запада сфера жилищного най­ма весьма жестко регулируется государством. Зачастую собственник при долгосрочной аренде не может выкинуть жильцов на улицу, даже если они ему чем-то не понра­вились. При долгосрочной аренде договоры обычно тре­буют государственной регистрации, что, помимо всего прочего, требует четкой и своевременной уплаты нало­гов. Например, в Италии контракт регистрируется госу­дарством, и обе стороны должны ежегодно уплачивать 1% от суммы годовой арендной платы. А вот аренда для туристов возможна на срок до 1 месяца и не требует го­сударственной регистрации.

Основное налоговое бремя при сдаче в аренду связано не с регистрационными сборами, а с подоходным налогом. В Чехии ставка налога для юридических лиц - 24%, а для физических лиц она рассчитывается по прогрессивной шка­ле и составляет 12-32%. В Германии доход от аренды обла­гается налогом точно так же, как любые другие доходы фи­зических лиц, причем никаких отличий для иностранцев нет. Подоходный налог в Германии - один из самых высоких и может достигать 51 %. Однако если доход от сдачи в аренду невысокий, то ставка будет намного ниже.

Дарение и наследование

Следующая ситуация, связанная с налогами, - дарение и наследование. В некоторых странах для иностранцев су­ществуют ограничения на наследование, вплоть до пол­ного запрета. Этот момент следует учитывать всем, кому небезразлично благосостояние семьи.

Обычно ставка налога на наследование зависит от двух факторов - стоимости имущества и степени родс­тва. Например, в Германии различают четыре категории наследников. В Чехии ставка налога на наследование и дарение различается очень сильно - от 1 % до 40% в за­висимости от уровня родства. В других странах разброс не столь велик, а в Хорватии все предельно просто: налог и на наследование, и на дарение составляет 5%. В ряде стран имеет значение, является ли наследник резидентом. Так, на Кипре налог на наследство не выплачивается при условии передачи собственности иностранному гражда­нину, проживающему вне Кипра.

Во Франции порядок наследования сохранился еще со вре­мен Наполеоновского кодекса. При прямом владении недви­жимость облагается налогом независимо от того, становится ли она основным местом жительства наследника. Налог на насле­дование во Франции - один из самых высоких в Европе. Од­нако при невысокой стоимости имущества налог значительно снижается или не уплачивается вовсе. В Великобритании став­ка налога составляет 40%, но есть несколько исключений, ког­да налог на наследование не уплачивается - например, если наследником является супруг. В результате лишь 3% всех на­следств облагается налогом. Для иностранцев, которые офор­мляют недвижимость в Великобритании на юридическое лицо, большее значение имеет то, что основные фонды компаний не облагаются налогом на наследство.

Продажа

Налоги будут вас сопровождать весь срок владения не­движимостью, в том числе в момент ее продажи. Объек­том налогообложения служит доход, полученный от продажи, или та сумма, на которую выросла цена объек­та по сравнению с моментом покупки. Схема расчета на­логовой базы может быть довольно сложной. В Испании при продаже недвижимого имущества необходимо упла­тить налог в размере 7% от его кадастровой стоимости. Во Франции налог на прирост капитала от перепродажи недвижимости (lа plus value) составляет 16% для граждан ЕС, причем, если недвижимость продается через пять или более лет после покупки, налог не платится. Но вот для всех остальных ставка налога на при­рост капитала составляет во Франции 33,3% - в первый год, а затем каждый год она уменьшается. Закон направ­лен на сдерживание спекуляции недвижимостью. После владения объектом в течение 15 лет налог на прирост ка­питала уже не выплачивается.

В Болгарии физические лица платят аналогичный на­лог с разницы между ценой продажи и наибольшим из следующих значений: рыночной цены недвижимости или стоимости покупки, привязанной к определенному индек­су. Для болгарских компаний сумма налога на прирост капитала прибавляется к их регулярной прибыли и об­лагается по обычной ставке для налога на прибыль. Болгария дает возможность иностранным инвесторам репатриировать доходы, полученные в Болгарии, без ограничений, но после того, как будет доказано, что все необходимые налоги были уплачены. Прибыль, по­лученная в Болгарии от продажи активов, полученных по наследству или в качестве подарка, освобождается от налогообложения.

Осталось сконцентрироваться

Итак, картина получается весьма пестрая. В ряде случаев налоговая нагрузка может вообще не рас­сматриваться как существенная финансовая пробле­ма. Но иногда, если суммировать все налоги, впору задуматься о выборе другой страны для покупки. Не­маловажно и то, как вы собираетесь распорядиться своим имуществом - хотите ли сдавать его в аренду, продать в ближайшие годы и т. д. Поэтому, выбрав страну, надо свести всю информацию воедино и ре­ально оценить предстоящие расходы.

Иногда даже в одной и той же стране можно пойти разными путями. Допустим, чтобы закрепиться в Вели­кобритании, нужно открыть компанию. Но если таких планов нет, то можно оформить жилье и на физичес­кое лицо. При этом придется заплатить налог на увели­чение рыночной стоимости капитала, но не надо будет платить налог на прибыль при продаже недвижимости. Если для покупки использовался ипотечный кредит, то предоставляется налоговый вычет на сумму процентов по кредиту. Все эти сценарии надо внимательно про­считать, прежде чем принимать окончательное реше­ние. Поэтому, выбрав страну для покупки недвижимос­ти, имеет смысл проконсультироваться с грамотным риэлтором или юристом, который сделает примерный расчет всех предстоящих налогов и подскажет наилуч­шие способы оформления недвижимости и налоговой оптимизации.

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи