Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Уголок заповедной Адриатики", журнал "Курсивъ-Недвижимость" №2(28) апрель 2008
13.05.2008

Черногорию можно смело назвать одним из самых привлекательных регионов Европы – по численности и масштабности природных и культурно-исторических ценностей. Трудно найти страну с такой же удивительной, дикой, необузданной природной красотой. К тому же это очень необычная страна, огромный заповедник, нетронутый уголок Адриатики, привлекательный не только с точки зрения природы и истории, но и с точки зрения гостеприимства местного населения и еще остающихся возможностей для инвестирования. Однако в последнее время о государстве Монтенегро слышны противоречивые мнения, и поэтому сегодня специально для «Къ-Недвижимость» наши собеседники – люди, имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости Черногории, - прольют свет на эту интересную, но пока не совсем открытую для казахстанцев страну.

Насколько привлекателен рынок недвижимости Черногории?

Опустив рекламные клише, обратимся к фактам, которые, как известно, вещь неоспоримая. По официальным данным, в Черногории за последние девять месяцев совершено сделок с недвижимостью на 1,4 миллиарда евро. А на прошедшей в конце 2007 года в Бечичах первой ежегодной конференции «Рынок недвижимости в Адриатическом регионе - новые горизонты», где приняли участие свыше 200 официальных государственных лиц, инвесторов, представителей сети международных отелей, лизинговых компаний, адвокатских и консалтинговых агентств, Черногория была признана самой привлекательной для инвестирования страной в Европе.

Андрей Маргов, директор компании «Акваториум»:

- Черногория открыла свои ворота туристам и иностранным инвесторам несколько лет назад. Самые дальновидные покупатели отправились туда в начале 2000 годов. Тогда недвижимость была представлена старинными каменными домами, коттеджами времен социализма и апартаментами и стоила действительно дешево. Но истинная ценность этих объектов заключалась не столько в качестве, сколько в их расположении у моря. Даже те дома и квартиры, которые, по мнению продавцов, находились в хорошем состоянии, объективно требовали капитального ремонта.

Это было идеальное время для неленивых инвесторов, готовых ремонтировать, реконструировать или строить заново. Дом на первой линии можно было приобрести за 100 тыс. евро, а апартаменты и того дешевле.

Теперь ситуация кардинально изменилась - из тихой гавани Адриатики Черногория превратилась в место паломничества туристов и инвесторов. И во многом спрос на недвижимость в стране был подогрет российскими покупателями. Если западные инвесторы покупали элитные дома и квартиры, то большинство российских граждан скупали то, что подешевле.

Первым районом, который попал под пристальное внимание российских покупателей, стал район Будванской Ривьеры. Это привело к его перенаселению, теперь там шумно и пробки на дорогах. Будва уже не может предложить большое количество интересных мест, да и застройка ведется там очень плотно, «окно в окно». Именно поэтому основной интерес российских любителей черногорской недвижимости перекинулся на районы Бока-Которского залива, полуострова Луштица, Петровац и Барской Ривьеры. Все большее внимание инвесторы уделяют городу Тиват. Это связано с покупкой англичанами судостроительного завода и строительством самого большого в Черногории яхт-клуба.

У англичан и ирландцев, а также у состоятельных россиян особым успехом пользуется Бока-Которский залив. Кроме природы здесь интересна архитектура старого города, именно в этом районе ведется интенсивное строительство апартаментов с бассейнами и детскими площадками.

Если говорить о распределении цен, то можно вывести некую закономерность рынка недвижимости: чем ближе к границам Хорватии, тем недвижимость дороже, а чем ближе к границам Албании, тем квадратные метры дешевле. Начиная с 2003 года обозначился интерес иностранных покупателей к горным районам страны – центрам горнолыжного туризма и активного летнего отдыха - Жабляк, Дурмитор, Биоградское озеро. Там в настоящее время приобретаются в основном коттеджи, виллы и квартиры в апарт-отелях

Аида Даулеталина, директор компании «Инвест-риэлти»:

- Черногория – одна из стран бывшего советского лагеря, и до момента отсоединения от Сербии, которое произошло 21 мая 2006 г., была совершенно закрытой для частных инвесторов в плане рынка недвижимости. После того как появился доступ к этому рынку, соседние страны, и особенно россияне, оценили красоту местности и стали скупать дома и землю. А поскольку появился спрос, то цены на землю и какие-либо постройки недалеко от побережья стали стремительно расти. Их рост за 2007 год составил 50-70%

В ближайшей перспективе инвестиционная привлекательность Черногории остается высокой, т.к. не все дома и участки еще распроданы, и не на все успели поднять цены. Еще есть возможность сделать стоящую покупку, плоды которой могут приятно удивить через пару лет. Но следует поторопиться, т.к. в правящих кругах Черногории регулярно поднимается вопрос о пересмотре законодательства и усложнении процедур покупки недвижимости

Ирина Дмитриева, консультант по зарубежной недвижимости компании ЦКН:

- Черногория – прекрасный объект для инвестирования и, по мнению экспертов, останется таковым еще год-полтора. Несмотря на то, что цены здесь значительно выше, чем на Кипре или в Болгарии, инвесторы отдают предпочтение именно этому развивающемуся региону. Ежегодный рост цен на протяжении последних трех лет составлял 40-50%. Казалось бы, все идет к замедлению темпов роста, однако аналитики прогнозируют 100% удорожание недвижимости за следующие полтора – два года.

К основным преимуществам инвестирования в Черногорию можно отнести: перспективу вступления в Евросоюз, динамично развивающийся рынок недвижимости и строительства, простоту получения вида на жительство. Кроме того, Черногория - это объект громких рекламных кампаний со стороны риэлторских туристических фирм, что повышает ее популярность среди потенциальных покупателей.

Приобретение недвижимости в Черногории выгодно любому инвестору вне зависимости от его национальности. Если рассматривать этот вопрос с точки зрения национальных инвесторов, Черногория - это стабильно развивающийся рынок недвижимости, рост цен на котором за последние 3 года составил от 100 до 150%.

Налоги

Незначительная налоговая нагрузка, упрощенная система ведения учета и отчетности добавляет привлекательности для организации собственного бизнеса в Черногории.

Налоги на собственность в стране невелики: 2% и на вторичную, и на первичную недвижимость при покупке, и ежегодно от 0,05% до 0,08% от оценочной стоимости недвижимости. На вновь построенную недвижимость законом предусматривается 17%-ный налог на разницу между стоимостью постройки и ценой продажи, обычно этот налог платит застройщик.

В настоящее время налог на наследуемое имущество отсутствует, однако существует налог на приращение капитала в результате перепродажи любой собственности в течение двух лет с момента первоначальной покупки.

Покупатели часто выражают обеспокоенность по поводу невозможности вывезти капитал из Черногории в случае решения продать свою собственность, однако при наличии юридически оформленных документов, в частности договора о продаже, с вывозом капитала из страны не возникнет никаких сложностей.

Налог на коммерческую и жилую недвижимость также зависит от точного местонахождения объекта и составляет от 1 до 2,5 евро за кв. м в год. Налог от сдачи жилой или коммерческой недвижимости в наём туристам составляет 10%.

Однако налоговая ситуация в Черногории быстро меняется, и по мере расцвета экономики налоговое законодательство, вероятнее всего, будет ужесточаться.

Жилая недвижимость: ситуация и перспективы

«За 2007 год цены на квартиры выросли с 1800 до 2500 евро за кв. м, дома подорожали на 30-40%, земля – на 50-70% на побережье и на 60-80% - в горнолыжных центрах, - говорит Ирина Дмитриева, - В 2008 году, вполне вероятно, побережье Черногории потеряет свою популярность среди клиентов из-за высоких цен на жилье. При этом привлекательность страны в целом останется на прежнем высоком уровне. В последнее время начали развиваться горные районы – Колашик, Жаблик, Никшичи. Однако судить, где будет выгоднее приобретать недвижимость – на побережье или в горах, еще рано Примерная цена квадратного метра в новых квартирах составляет от 2500 до 3500 евро. Средняя цена домов примерно такая же: 280000-350000 евро».

По словам Аиды Даулеталиной, с начала 2008 г. многие местные агентства недвижимости констатируют спад уровня продаж по сравнению с прошлым годом. Ожидается, что в течение 2008 года рынок должен спуститься с небес на землю, и возможна стагнация рынка. Сейчас наиболее предпочтительный вариант для покупки – это апартаменты в новостройках, которые строятся с учетом всех современных требований, или земельный участок под застройку, на котором можно будет построить дом «для себя». При этом нужно учитывать, что не все земельные участки подходят под строительство частных домов, и не стоит покупать землю, целевое назначение которой не соответствует нашему понятию «ИЖС».

«В последнее время черногорское государство объявило часть земельного фонда заповедной, и не подлежащей «урбанизации». Это означает, что те, кто купил такие участки в расчете построить комплекс с апартаментами или частный дом, никогда не смогут это сделать», - говорит она.

«Перспективы роста стоимости жилья в Черногории наиболее вероятны в сегменте элитного класса, - считает Андрей Маргов, - поскольку на данный момент на рынке существует неудовлетворенный спрос при недостатке предложения. Что касается «демократичного сектора» недвижимости, то здесь цены уже высоки, и за аналогичную стоимость можно купить более качественное жилье в Испании или Болгарии».

«К непривлекательным особенностям жилой недвижимости в Черногории, - считает Аида Даулеталина, - можно отнести отсутствие централизованного водоснабжения, из-за чего возле каждого дома стоит свой водонагреватель. Так как электричество относительно дорого, а газа нет вообще, многие до сих пор, даже в городах, отапливают свое жилище по старинке дровами. Есть и еще одна проблема – центральная канализация как таковая отсутствует и стоки уходят либо в море, либо в землю».

Андрей Маргов относит к недостаткам рынка недвижимости Черногории слабое развитие инфраструктуры туризма, узкие дороги для проезда и проблемы с водоснабжением. К тому же из-за хаотичной застройки последних лет и правовых погрешностей на вторичном рынке страны представлено много объектов, зачастую имеющих проблемную или спорную документацию, поэтому перед покупкой необходимо тщательно ее проверять.

Коммерческий сектор: спрос и цены

Аида Даулеталина: «Черногория - курортная страна, страна-заповедник, которая обрела независимость всего два года назад. Соответственно, не развито производство и существует острая нехватка офисных, торговых и складских помещений. Поэтому те компании, которые нуждаются в коммерческих помещениях, просто-напросто строят их для себя, а девелоперы только начинают реагировать на потребности рынка и предлагают на продажу проекты офисных и гостиничных объектов.

В настоящее время на рынке есть множество предложений по продаже земельных участков в промышленных зонах (стоимость 100-200 евро за кв. м), предназначенных для застройки коммерческих объектов. В 2007 году в Черногорию пришли крупные инвесторы, занимающиеся строительством супермаркетов, и это усилило интерес к коммерческой недвижимости.

Особенный интерес для инвесторов представляет сегмент гостиничной недвижимости. Поток туристов в Черногорию усиливается с каждым годом, а существующий гостиничный фонд советских времен не соответствует требованиям современного туризма. Поэтому в сезон огромным спросом пользуется аренда любых видов апартаментов и домов на побережье. О потенциале развития гостиничного бизнеса говорит тот факт, что уже определены и выкуплены земельные участки под строительство пятизвездочных отелей Sheraton и Hilton.

На рынке представлены гостиницы разного уровня (апарт-отели, отдельные здания, гостиничные комплексы), есть предложения и по недостроенным гостиницам. Диапазон цен очень широк - от 400-500 тыс. до нескольких миллионов евро.

Также очень выгодно инвестировать в строительство гостиниц и гостиничных комплексов на этапе land development – когда девелопер разрабатывает проект, выкупает участок и ищет инвесторов для финансирования части строительства. Возможна продажа участков с разрешением на строительство, а также готовых проектов (т.е. земля с комплектом документов на строительство) по от 300 до 500 евро за кв. м, а стоимость строительства на нем составит от 600 до 900 евро за квадрат «под ключ».

Что касается готовых объектов, то стоимость мини-отеля начинается от 500000 евро и доходит до 10 млн. евро (средняя цена кв. метра - 4000 евро).

За 2007 год в Черногории наблюдался значительный рост цен на землю – до 70% за год на участки для коммерческого и жилого строительства. Рост цен на коммерческую недвижимость составил 20-25% за год. Такой стремительный рост цен продолжается уже два года, и объясняется небольшим количеством земли, пригодной для строительства, а также большим ажиотажным спросом.

Эксперты предполагают, что в следующем году можно ожидать замедления роста цен».

Процесс покупки и оформления

В отличие от некоторых восточноевропейских стран, процесс покупки сравнительно прост и может протекать очень быстро при условии, что все бумаги оформлены правильно. По ныне действующему законодательству иностранцу не обязательно создавать какие-либо компании с ограниченной ответственностью, чтобы приобрести местную жилую недвижимость. Однако это может быть необходимо в случае приобретения земли или недвижимости с большим земельным участком. «Регистрация DOO (аналог нашего ТОО), которое может быть открыто нерезидентом, занимает от одной до двух недель, стоимость данной услуги - около 500-700 евро», - уточняет Аида Даулеталина.

Вопрос о документах, устанавливающих право собственности, является ключевым для покупателя. Часто недвижимость передавалась по наследству из поколения в поколение и может иметь множество собственников. В таком случае продажа должна осуществляться при полном согласии всех собственников. Поэтому приобретение объекта с одним владельцем значительно упрощает дело.

Иногда могут возникнуть проблемы с объектом недвижимости, когда-то конфискованным у ее обладателя коммунистическим режимом. Многие бывшие владельцы предъявляют права на конфискованную у них собственность, и это тоже может быть причиной всяческих осложнений.

На стадии подписания предварительного соглашения обычной практикой является выплата 10%-ного задатка (депозита). Завершение сделки происходит в момент подписания основного соглашения, что занимает ровно столько времени, сколько требуется для перевода выплачиваемой суммы в Черногорию.

После подписания соглашения приглашается независимый оценщик из Государственной палаты регистрации земельной собственности для определения суммы взимаемых налогов. Сумма оценки иногда может быть меньше реально уплаченной за недвижимость, но никогда не превышает ее.

Примерно через месяц после выплаты налога имя нового владельца вносится в реестр Регистрационной палаты, и процесс на этом завершается. В процессе купли-продажи тексты как предварительного, так и основного соглашения переводятся лицензированным переводчиком. Эти документы скрепляются печатями в суде, в том числе и экземпляры на сербском языке.

По словам Ирины Дмитриевой, местное законодательство позволяет иностранцам беспрепятственно покупать как коммерческую, так и жилую недвижимость. Процедура оформления сделки стандартизирована и проста. Договор купли-продажи подписывается в суде, т.е. происходит не нотариальное, а судебное заверение. При судебной регистрации происходят окончательные расчеты между продавцом и покупателем. Затем соглашение отправляют на регистрацию в «кадастр». В течение месяца выдают решение о присвоении кадастрового номера, а через несколько недель - «лист недвижимости», подтверждающий собственность. Фактически покупатель становится собственником после подписания окончательного договора в суде, а юридически - с момента кадастровой регистрации. Один владелец может быть обладателем нескольких объектов. Приобретение недвижимости позволяет собственникам и членам их семей получить вид на жительство.

Реализация строительного проекта

Особо следует отметить интерес к земельным участкам под строительство. Цены на землю варьируются в зависимости от ее точного месторасположения, близости к морю, наличия подъездных путей, коммунальных систем и рельефа местности, а главное – наличия «урбанизации». Цена квадратного метра непосредственно около пляжа составляет от 280 до 500, а в элитных районах – до 700 евро за кв. м, а в некотором отдалении от моря или вне популярных рекреационных зон – от 100 до 170 кв. м.

Успешная реализация инвестиционного проекта зависит от многих факторов, однако первым и основополагающим является правильный выбор земельного участка. При выборе земельного участка важно правильно оценивать не только потенциал продаж построенных квартир, но и вообще возможность строительства многоквартирного дома на этом участке. Законодательство Черногории в области строительства имеет свои особенности.

Относительно вопроса получения разрешения на строительство нужно отметить, что порядок получения такого разрешения в рамках законодательства Черногории существенно отличается от процедуры получения разрешения на строительство у нас. Физическое или юридическое лицо может производить строительные работы только на «урбанизированном» участке земли. «Урбанизация» участка заключается во включении его в детальный урбанистический план (далее ДУП) как участка с возможностью строительства на нем. Основные характеристики объекта (тип объекта, максимальная площадь, этажность), который может находиться на том или ином участке, также определяет ДУП.

Покупка участка вне зоны ДУП, а также строительство на данном участке крайне опасно с точки зрения инвестиций. Кроме того, возведенный объект получит запись в графу «ограничения и обременения» в документах на объект - nema dozvola, что означает отсутствие разрешений.

Строительство на участке в зоне ДУП объекта, не предусмотренного ДУПом, категорически запрещено и пресекается инспекцией.

В настоящее время все земельные участки Черногории занесены в единый кадастр, но не во всех регионах принят ДУП. Поэтому участки земли, выставляемые на продажу, можно разделить на три категории:
- урбанизированные участки. Строительство на таких участках можно производить после оформления документов на нового владельца, согласования проекта и оплаты всех сборов. При покупке такого участка покупателю заранее известно, что он может на этом участке построить.
- участки, по которым «урбанистические» планы находятся в стадии разработки и принятия. Строительство на таких участках можно производить только после принятия урбанистического плана. В процессе утверждения такого плана возможны корректировки первоначального урбанистического проекта и изменение сроков его принятия.
- участки, по которым урбанистический план будет принят в перспективе. Сроки принятия такого плана и характеристики разрешенного объекта строительства часто неясны.

Недвижимость в Черногории есть на любой карман и вкус, и пока она доступна широкому кругу людей. Цены растут, наиболее выгодные объекты продаются. Выбор действительно большой. Но важно не терять бдительности. Существует много тонких моментов, таких, как, например, проверка всех разрешительных документов или отсутствие претендентов на имущество по реституции. Именно поэтому в юридических вопросах лучше сотрудничать с профессионалами. Перед покупкой производится ряд проверок, гарантирующих чистоту сделки. Ошибка исключена – иск со стороны клиента о некомпетентности лишает адвоката лицензии, а для него она важнее его комиссионного вознаграждения даже при многомиллионной сделке.


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи