О том, что во Франции существует возможность приобрести недвижимость по инвестиционной схеме leasеваск, известно многим, но нельзя сказать, чтобы эта схема была востребована среди наших инвесторов. Видимо, она кажется покупателям сложной и непривычной, ведь ее аналогов в СНГ просто нет. Однако тем, кто не собирается часто пользоваться своей зарубежной собственностью, но хотел бы иметь устойчивый доход, стоит подробнее познакомиться с возможностями lеаsеваск.

Франция занимает первое место в мире по числу туристов. Так, в 2007 г. эту страну с населением 64 млн. человек посетили 80 млн. человек. Пос­кольку туризм всегда являлся существенной статьей дохода Франции, а тратить государственные деньги на строительство туристических комплексов правительство посчитало нецелесообразным, то в 1976 г. была предложена и принята специальная государственная программа по возведению дополнительных турис­тических объектов за счет частных денежных средств. Она получила название leasеbаск и заключается в том, что инвестор, которым может быть и частное лицо, приобретает в собственность новую жилую недви­жимость и обязывается сдать ее об­ратно - в аренду. При этом инвестор получает некоторые налоговые при­вилегии, что делает эту программу особенно привлекательной.

Таким образом, в выигрыше остаются все: правительство, которое гарантиро­ванно имеет возможность размещения отдыхающих в развитой туристической инфраструктуре, застройщики и управ­ляющие компании, инвесторы, которые смогли вложить деньги в такой доходный бизнес, как недвижимость, и при этом получить льготы, и, наконец, туристы, у которых появился больший выбор.

Сдай назад

Как же работает lеаsеbаск? На началь­ном этапе покупатель заключает до­говор с компанией-застройщиком на покупку недвижимости в выбранном ту­ристическом комплексе. Застройщик сдает объект полностью меблированным и готовым к заселению. Вторым этапом является поиск солидной управляющей компании (gestion locative) и подписание с этой компанией договора аренды (bail de location) минимум на 9 лет. При этом владелец имеет право пользоваться сво­ей недвижимостью, но не более шести недель в году. Управляющая компания в начале каждого года высылает форму, заполнив которую, владелец может ука­зать, в какое время он собирается жить в собственных апартаментах.

Рекомендуется со всей ответствен­ностью подходить к выбору управля­ющей компании - чем она крупнее, чем дольше работает на данном рын­ке, тем меньше риск не получить ожи­даемых денег за аренду. Теоретичес­ки, невыполнение условий договора может произойти только в результате объявления банкротства управляющей компанией, но «монстры», зарекомен­довавшие себя в течение долгих лет успешного бизнеса, имеют немалый уставный капитал и являются непотоп­ляемыми с точки зрения надежнос­ти благодаря широкой диверсифика­ции объектов имущества в различных регионах Франции. Если регион, в котором находится недвижимость, страдает по каким-либо причинам от снижения потока туристов (как, напри­мер, это случилось в Бретани во время инцидента с танкером Erika), владелец все же имеет свой гарантированный доход, так как управляющая компания компенсирует убытки за счет до­ходов, полученных в других туристи­ческих центрах страны.

Сплошные плюсы

Чистый доход от сдачи в аренду по схеме lеаsеbасk составляет от 4 до 6% в год от стоимости недвижимос­ти, что, несомненно, привлекательнее 3-4% дохода по банковским депози­там. Сумма поступает на счет владель­ца раз в три месяца независимо от се­зонности и заполняемости жилья, это гарантируется договором аренды с уп­равляющей компанией. В начале каж­дого года производится индексация доходов, исходя из официальной циф­ры инфляции за прошедший год.

Необходимость сдавать свою не­движимость в аренду через управля­ющую компанию для большинства по­купателей-инвесторов является весьма выгодным предложением. Часто ин­вестиционная недвижимость вооб­ще не рассматривается как жилье для собственных нужд и требуется всего на неделю-другую в году - на период отпуска. Заниматься сдачей самосто­ятельно и на расстоянии очень хло­потно, и с учетом сезонных спадов и взлетов спроса это занятие не гаран­тирует стабильного дохода.

Конечно, управляющая компания по­лучает за аренду больше, чем выпла­чивает владельцу. За счет этой разницы она имеет возможность компенсировать периоды простоя, риски, связанные с неоплатой аренды, ремонт помещения и его переоборудование, а также осу­ществлять юридическую защиту. Все, что остается «сверху», - это прибыль управ­ляющей компании.

Что касается налоговых льгот, то в первую очередь это возврат суммы НДС, ставка которого во Франции составляет 19,6%. Также очень интерес­ной с точки зрения уменьшения налого­облагаемой базы является возможность отнесения на затраты амортизационных отчислений на здание, оборудование, а также налога на недвижимость и бан­ковских процентов по кредиту. Поскольку в сумме цифра получается доволь­но внушительной, то налогооблагаемая база уходит в минус и таким образом этот минус может накапливаться в ре­зерве в зачет последующих платежей либо перекрывать сумму налога, начисленную за текущий период по другим статьям дохода.

Весь спектр

На условиях lеаsеbасk может прода­ваться самая разная недвижимость: апартаменты у моря и коттеджи в горах, именуемые residence de tourisme, жилые резиденции (residence en copropriete) для семей и студентов (часто закрыто­го типа, с детскими и спортивными пло­щадками, охраняемой парковкой, бас­сейном), дома престарелых (maisons de retraite). Кстати, спрос на последние - огромен. По данным французско­го издания Lе Figaro, для удовлетворения имеющегося спроса Франции нужно строить по 175 таких резиденций в год в течение 30 лет.

Данные резиденции бывают двух ти­пов - обычные дома престарелых и спе­циальные дома, имеющие статус меди­цинских учреждений, - для инвалидов. И те и другие больше похожи на отели класса люкс - одноместные номера, ме­дицинский уход трехразовое питание, культурная программа... Время ожида­ния для желающих провести остаток своих дней в таком месте может растя­нуться на несколько лет. Инвестор име­ет преимущество в получении места в такой резиденции (для члена его семьи, например), его досье будет рассмотре­но и удовлетворено в первую очередь. Этот тип застройки строго контролиру­ется санитарными, технологическими и строительными службами.

Территориально объекты расположе­ны по всей Франции - от фешенебельных пляжей Нормандии и Лазурного Бере­га, до альпийских горнолыжных курор­тов и всегда популярных в среде турис­тов Лангедока, Прованса, Бургундии и Шампани. Это могут быть туристические резиденции вблизи моря и в горах, жи­лые резиденции и виллы в малых и боль­ших городах, а дома престарелых чаще всего расположены в тихих уютных угол­ках, часто в парковых зонах.

Чисто французское удобство

Данная программа может быть чрез­вычайно интересна для наших по­купателей, задумывающемуся о своих перспективах через 10 и более лет. Например, тем, кто не собирается по­кидать пределы Родины в ближайшее время, но кто хочет быть уверен в допол­нительных доходах в преклонном (и не только) возрасте. Привлекательность ее прежде всего в том, что, совершив по­купку в кредит и оплатив лишь часть сто­имости недвижимости, через 9-15 лет можно получить уже полностью выкупленные апартаменты в свое полное рас­поряжение, обеспечив, таким образом, свою спокойную старость.

Программа lеаsеbасk имеет сразу несколько преимуществ. Во-первых, это вложение в недвижимость в одной из самых стабильных стран Европы. Во-вторых, это возможность пользовать­ся своей недвижимостью до 6 недель в году. Кроме того, французские банки предоставляют кредиты по программе leaseback также и для покупателей из стран бывшего Союза. Иностранные инвесторы име­ют право взять кредит в сумме 60-70% от стоимости под 4,7-5% годовых. За­метим, что в этом случае возвратный НДС идет на погашение кредита.

Для тех, кто боится или не хочет за­мораживать деньги на долгий срок, сто­ит отметить, что недвижимость можно продать в любой момент, правда в этом случае владелец должен возместить НДС, который был ему возвращен пос­ле покупки, а оплату можно произвести в течении 20 лет по 1 /20 его части.

Наконец, по окончании срока дейс­твия договора аренды недвижимость полностью в распоряжении владельца, он может жить в ней, продать, сдавать самостоятельно или продлить договор.

leaseback является чисто француз­ским изобретением, но сейчас анало­гичную программу внедряют в Англии, Швейцарии, Германии и Испании. В полную силу же такая программа работает пока только во Франции.

www.homesoverseas.ru