Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "В плену у времени", журнал "Homes Overseas" № 17 июль-август 2008 г.
16.02.2009

Решив приобрести недвижимость на стадии строительства, инвестор зачастую становится заложником девелопера. Чтобы минимизировать риски и не оказаться в проигрыше, покупателю следует внимательно отнестись к договору, который подписывается при заключении сделки, и помнить, что сдача объектов после намеченного срока не редкость практически в любой стране.

В странах - фаворитах мирово­го рынка недвижимости инвесто­ры чаще всего отдают предпочте- ние новым объектам, отказываясь от приобретения домов но вто­ричном рынке. Плюсы покупки на стадии проектирования или строительства налицо. Во-первых, по­купатель будет первым, кто живет в этом доме или апартаментах, и у него есть возможность выполнить отделочные работы согласно свое­му вкусу. Во-вторых, современные строительные технологии и пла­нировка не оставляют старым зда­ниям шансов - новостройки обес­печивают намного более высокое качество жизни. Кроме того, на молодых рынках объем предло­жения в секторе новостроек значительно выше, чем на рынке пе­репродаж. Наконец у инвестора вкладывающегося в проект на ранней стадии, есть возможность заработать на разнице в стоимос­ти объекта на стадии строительства и после сдачи в эксплуатацию. Это всего лишь малая часть аргументов в пользу покупки новых домов, особенно на стадии строительства. Основ­ная проблема заключается в том, что девелоперы сегодня все чаще перено­сят сроки сдачи объектов, а покупатели в ответ один за другим строчат иски о возмещении ущерба и зачастую требу­ют расторжения договоров на том ос­новании, что передача недвижимости произошла позже намеченной даты.

Вопрос времени

В странах и регионах, где строитель­ство имеет массовый характер, про­екты как правило ведутся с отстава­нием от графика. Основная причина - дефицит рабочей силы и строитель­ных материалов. В таких регионах к объявленным датам завершения про­ектов надо относиться с определен­ной долей сомнения и быть готовым к тому, что въезд в новое жилье про­изойдет с большой задержкой.

Как следует себя вести в подобной ситуации? Начнем с того, что отправ­ной точкой для возможных действий всегда является договор. Вы по-прежне­му уверены в том, что в вашем доку­менте указана подлинная дата сдачи объекта? Многие покупатели удивляются, когда узнают, что зачастую она просто отсутствует. Но в чем причина? К сожалению, обычно это означает, что продавец изначально исходит из того, что дата окончания строительс­тва, прозвучавшая при обсуждении, не имеет ничего общего с реальностью.

Впрочем, если сроки все-таки про­писаны в договоре, то насколько они соответствуют действительности? Иными словами, не начнет ли объ­ект «лихорадить» на завершающем этапе? Что толку отсчитывать какие-то мифические 24 месяца от нача­ла строительства, когда только на то, чтобы его начать, ушло пять лет!

Как правило, в договорах, которые заключаются при большинстве сделок, указывается сначала дата сдачи объ­екта, а следом - запас от трех до шести месяцев на случай непредвиденных обстоятельств. Остается только дога­дываться, почему девелопер не назвал реальной даты завершения строитель­ства, а вместо этого указал неверные сроки и сам же их пролонгировал.

Наконец, нужно выяснить, предус­мотрены ли штрафные санкции на слу­чай на рушения сторонами взятых обязательств. Полагается ли покупате­лю компенсация, если застройщик не смог завершить проект минута в мину­ту, как обещал? Имеет ли покупатель право расторгнуть договор в односто­роннем порядке и вернуть свои деньги? Важно поручить юристу экспертизу контракта и дополнительных докумен­тов по каждой конкретной покупке. Оформление сделки на новый объект предполагает, в дополнение к стандар­тному набору, изучение дополнитель­ных обстоятельств (например, является ли продавец владельцем земельного участка, и т. д.).

Возможности и последствия

Сегодня застройщики часто поднимают тему задержек, которые происходят из-за форс-мажорных обстоятельств. Если развивать их доводы, то заказчик во­обще не имеет права расторгнуть дого­вор и требовать компенсации.

Случается, однако, и так, что не­обязательность девелопера играет на руку клиенту: он может приобрести жи­лье по цене, значительно уступающей итоговой стоимости: если цена на объ­ект непрерывно растет, то чем дольше строится объект, тем большую выгоду получает покупатель. Однако если покупка зарубежной недвижимости была совершена по ипотеке под залог дома в России, в котором живет продавец, и в расчете на погашение кредита деньгами, полученными от сдачи нового жилья в аренду, задержка в сроках сдачи объекта может привести к серьезным последствиям.

Как правило девелопер ставит заказчика перед фактом, сообщая, что дата завершения строительства переносится, и предлагает «компенсационный пакет», например в виде бесплатной меблировки. Однако это может стать не самым лучшим вариантом, поэтому обязательно следуем проконсультироваться с юристом в отношении последствий.

Впрочем, покупка объекта на стадии строительства не такое уж хлопотное или рискованное дело. Главное - чтоб покупатель и юрист не забыли о мepaх предосторожности. Для начала следует задать вопрос: что произойдет в случае, если по той или иной причине объект не будет передан покупателю в указанный срок в готовом виде?

Джин ХАУЭЛ

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи