Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Как заработать на кризисе?", журнал "Homes Overseas" № 17 июль-август 2008 г.
20.02.2009

Поговорка «кому война, а кому мать родная» вполне применима к сегодняшним рынкам зарубежной недвижимости. Из-за мирового ипотечного кризиса упал спрос, цены перестали расти, объем предложений увеличился, а клиент с «живыми» деньгами стал ценится больше, чем прежде. Но это все в теории, а можно ли на практике получить преимущества в этой ситуации?

Американский кредитный кризис показал, насколько все тесно связано в сегодняшнем мире. В течение нескольких лет после 2001 г. американские заемщики с небезупречными финансовыми возможностями брали так называемые sub-prime кредиты в расче­те на быстрый рост рынка. Гонка за получением новых клиентов и жесткая конкуренция заставили банки США предлагать ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом даже покупателям с очень плохой кредитной историей. В итоге было выдано огромное количество рискованных кредитов, объем которых сегодня никто не в состоянии определить. Пулы таких закладных перепродавались через брокеров другим банкам, в том числе и европейским.

Как только рост сменился коррекцией, началась вол­на дефолтов - дома тысячами пошли с молотка. Удар был нанесен не только по американским кредиторам, но и по большинству стран Запада, чьи банки имели в своих портфелях американские закладные. Так возник глобальный кризис ликвидности: в обороте стало не хватать денег. Центробанки начали снижать учетные ставки, но это ускорило инфляцию, которая и без того разгонялась за счет высоких цен на нефть и сельхозпродукцию.

Одним из следствий стало сокращение спроса на за­рубежную недвижимость со стороны покупателей из США и ряда стран Западной Европы. На фоне спада покупательской активности увеличился объем предложения: некоторые собственники просто вынуждены были продавать недвижимость за границей, чтобы справиться с фи­нансовыми проблемами. Больше всего это характерно для покупателей из Великобритании, а среди стран, откуда британцы активнее всего выводят капиталы, называют Болгарию. Одновременно наши сограждане, которые тради­ционно мало зависят от кредитов, значительно увеличили свою долю на болгарском и ряде других рынков.

Свято место пусто не бывает

Над Европой бродит призрак распродажи. Невольно возникают сомнения: британцы уходят из-за проблем с финансированием или просто заблаговременно покидают «тонущий корабль», в то время как наши граждане с энтузиазмом берут его на абордаж? В Испании кризис на рынке недвижимости уже привел к структурным проблемам в экономике. Эксперты предупреждают, что объемы строительства в Испании за два года сократятся вдвое, как и в США. В Болгарии участились случаи, когда апартаменты в готовом комплексе продаются дешевле, чем они стоили на ранней стадии строительства. В Дублине, уверяет Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar, цены на жилье всего за три месяца снизились на 30%.

С одной стороны, звучат апокалипсические оценки и прогнозы. Например, некоторые политики в той же Испа­нии уверяют, что рынок недвижимости переживает настоящий коллапс. Но все не так однозначно. Курортная недвижимость, которую чаще всего покупают иностранцы, несколько обособленный и к тому же неоднородный сегмент рынка. Кроме того, многое зависит не только от страны, но и от класса недвижимости.

С другой стороны, многие эксперты уверяют, что ситуация не столь однозначна, а в дорогом сегменте курортной недвижимости никакого снижения стоимости не наблюдается, просто увеличились объем предложе­ния и сроки экспозиции. «Если рассматривать Испанию, то цены на ликвидные объекты не упали - просто предложений стало больше», - говорит Дмитрий Шевченко, генеральный директор компании «Абсолют Терра».

Это относится не только к наиболее популярным курор­там Испании или Французскому Лазурному Берегу, но и к дорогому сегменту более дешевых рынков (Болгария, Турция), а также к странам из середины ценового диапазона - Кипру и Италии. «Самая главная ремарка: далеко не во всех сегментах наблюдается коррекция, - говорит Геннадий Тузов,

управляющий директор компании Estate Service. - Мож­но говорить о падении покупательской активности, но не о падении цен. Многие хозяева вторичной недвижимости приобрели свои дома по значительно более низкой цене, так что даже при нынешней «мягкой посадке» рынка они остаются с прибылью. Что уж говорить про элитные ку­рорты в Испании, где люди покупали дома и землю еще в 1980-х? Стоит ли упоминать, что Лазурный Берег вообще никак не ощущает влияния ипотечного кризиса? А те сегменты, которые наиболее активно продвигаются, в том числе и у нас, на деле больше всего страдают от перепадов мировой экономики, потому что спрос там ис­кусственно подогрет и энтузиазм покупателей легко схо­дит на нет».

Заемщик, не расслабляйся

При этом необходимо иметь в виду, что законодатель, за­ботясь об интересах местного бизнеса, предусмотрел и облегченный вариант изъятия собственности, под покупку которой была взята ипотека, избавив свой отечественный бизнес от необходимости разыскивать иностранного по­купателя и судиться годами в местных или международ­ных судах. «Поэтому не расслабляйтесь, - советует Ген­надий Тузов, - чем лучшие условия ипотеки за рубежом вам предлагают, тем легче лишиться собственности, если в один прекрасный день вы не смогли или забыли внести очередной взнос».

Граждане стран с развитым финансовым сектором эту жесткость давно испытали на себе. Яркий пример - Вели­кобритания, где существует ряд банковских программ и ипотечных брокеров, специализирующихся на разнооб­разных кредитах на покупку дома за рубежом. За сво­боду выбора можно дорого заплатить, так как при про­срочке платежа можно запросто лишиться основного и единственного жилья в Великобритании. Столь же жесткая система и в США - выселить из дома могут, не считаясь с тем, единственный он у заемщика или нет.

Поэтому проблемы с выплатой кредитов зачастую при­водят к продаже зарубежной недвижимости. Тем и хорош ипотечный кризис для покупателей, что появились про­давцы, которым надо срочно спасать свою кредитную ис­торию и основное жилье на родине

«Многие иностранцы активно пользовались ипотекой для финансирования спекулятивных операций, - гово­рит Геннадий Тузов, - что нормально только в условиях общей стабильности рынка и губительно при глобальных кризисах. Теперь же, когда общая картина не очень ясна и прогнозы о росте ставок по ипотеке не берется делать никто, люди предпочитают брать меньше кредитов, в том числе ипотечных, тем более на покупку второго или пято­го дома».

Вопреки всему

В то время как активность британских и европейских ин­весторов из-за проблем с финансированием резко сни­зилась, риэлторы пытаются успокоить рынок повышенным спросом на зарубежную недвижимость со стороны наших покупателей. Редж Коун, представляющий британское агентство элитной зарубежной недвижимости Unique Living, говорит: «Текущий кредитный кризис вызывает у британских покупателей ошибочное ожидание драматического снижения цен. Но британцы - это не «совет директоров» мирового рынка. И те, кто ожидает обвала самых «горячих» сегмен­тов зарубежного рынка, будут разочарованы. Сканди­навы, голландцы и, безусловно, русские весьма активно скупают собственность на юге Европы: во французской Ривьере, на Кипре, в Коста-дель-Соль, где наши отделе­ния сообщают о весьма серьезном обороте».

Это мнение подтверждает Андреас Хулудис, глава рос­сийского представительства кипрской компании Pafilia Property Developers: «Британцы, действительно, стали гораздо меньше покупать на Кипре, но есть ощутимый рост спроса со стороны граждан России, а также Швеции, Норвегии и других европейских стран. Этот рост не только перекрывает потери от снижения спроса со стороны англичан, но общий объем продаж даже вырос, по срав­нению с прошлым годом».

На свои гуляю!

По сравнению с иностранцами, россияне пользуются ипотекой за рубежом не слишком часто. По словам Татьяны Булах, независимого консультанта по управлению личным капиталом, получение кредита сопряжено с преодолением множества барьеров, обусловленных не только организационными и экономическими, но и политическими причинами. Но в некоторых странах, таких как Испания или Кипр, чья экономика зависит от строительного сектора и, в частности, от активности иностранных покупателей, ипотека может быть предоставлена почти автоматически - нужно только доказать свою финансовую состоятельность.

Впрочем, год от года популярность зарубежной ипо­теки среди россиян растет. «Почти всех наших клиентов такая возможность интересует, и порядка 50% сделок сегодня проходят привлечением кредитов, - говорит Геннадий Тузов. - Сразу оговорюсь - речь идет о странах, где это возможно и несложно, а на сегодняшний день это в первую очередь Испания. Кредиты доступны во Франции и Португалии, но уже с существенными осложнениями».

В связи с мировым кризисом, условия ипотеки стали жестче. Формально в процедуре оформления не поменялось ничего, но банки с гораздо меньшей охотой раздают деньги. Если раньше в Испании было относительно легко получить ипотеку на 70% от стоимости, то сейчас без проблем можно получить только 50%.

«С одной стороны, ставки и требования выросли, с другой стороны, в Европе катастрофически не хватает потребителей ипотеки, удовлетворяющих повышенным требованиям, - уточняет Татьяна Булах. - В таких условиях покупатель из СНГ - настоящая находка. Основанием для получения ипотеки может служить заявление
о высоком доходе, проверить который нет возможности. Можно сказать, что на рынке международной ипотеки расцветает свой мини sub-prime рынок, рассчитанный на заемщиков с неподтвержденным доходом, в котором мы, имеем возможность занять свою нишу».

Выбирай - не хочу

Увеличение объема предложения объясняется не только кредитными проблемами собственников, иногда - это холодный расчет грамотных инвесторов. Например, падение фунта и доллара по отношению к евро делает сейчас для англичан и американцев выгодной продажу собственности в зоне евро - они могут хорошо заработать на изменении курса, и человек, располагающий достаточными средства и на всю покупку, может подыскать для себя более выгодный вариант, считает Геннадий Тузов: «Наличие живых денег всегда было существенным фактором, влияющим на выгодность покупки, в случае если продавец спешил, а сейчас это становиться особенно актуальным. Огромное количество сделок совершается теми же англичанами с целью спекуляции - дальнейшей перепродажи. А такие активы, по идее, должны быть весьма мобильными».

Из-за необходимости срочно продать недвижимость при сложностях с выплатой кредита, на рынке иногда появляются предложения по очень выгодной цене, гораздо ниже среднерыночной. «На фоне общего снижения покупательской активности продавцы иногда идут на серьезные уступки, - говорит Геннадий Тузов. - Им выгоднее дать покупателю большую скидку, но не доводить дело до кредитного аукциона. Правда, такую недвижимость нужно покупать очень быстро, а это не очень принято среди наших покупателей, которые как правило покупают дом для себя, то есть подолгу выбирают».

Каждый решает сам

Итак, мировой финансовый кризис во многом изменил облик европейских рынков недвижимости. Некоторые из них действительно испытывают значительные проблемы, связанные с падением спроса. Хотя об обвале цен пока говорить не приходится, эксперты не могут прийти к единому мнению относительно дальнейшего сценария развития событий. Рынки других стран пока выглядят более устойчивыми, но сам этот позитивный факт вызывает на­стороженность у наиболее боязливых инвесторов.

Несомненно, одно - пройдет определенное время, и покупательская активность на проблемных рынках вос­становится, а цены вновь пойдут вверх. Однако делать ли покупку сейчас или подождать очевидного окончания кризиса, выбрать ли более устойчивую страну или отпра­виться «на распродажу» - каждый должен решать сам для себя, единого универсального ответа нет.

Петр Чернов

www.homesoverseas.ru

В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи