Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Сделка по – черногорски", журнал "Homes Overseas" № 17 июль-август 2008 г.
02.03.2009

Строительство и продажа ж Черногории идут полным ходом: благодаря россиянам, основным покупателям местной курортной недвижимости. Спрос на нее не прекращает расти. Ажиотаж на рынке провоцирует появление недобросовестных девелоперов и агентов. Чтобы противостоять им, покупатель в Черногории – впрочем, как и в любой стране мира – должен тщательно выбирать партнеров и уделять максимум внимания формальностям при оформлении сделки.

Близость моря и гор, хорошая экология, доброжелательность местного населения не могут не вдохновить на покупку жилья в гостеприимной Черногории. Жители страны, в свою очередь, рады предложить недвижимость иностранцам: на каждом углу потенциального инвестора встречают аген­ты, газеты пестрят объявлениями о в продаже домов и апартаментов... К сожалению, результат может ра­зочаровать покупателя, если тот не уделит должного внимания каждому этапу процесса покупки, начиная с выбора компании, участка и дома и заканчивая контактами с местной полицией с целью обезо­пасить себя от мошенничества.

Налетай, торопись!

В данный момент Черногория пере­живает период грандиозного строи­тельства на побережье. За год коли­чество строящихся жилых объектов увеличилось в два раза. Появляются новые многоэтажные дома, что пре­жде было не характерно для стра­ны, и реконструируются старые. Ку­пить здесь можно все. Разброс цен беспрецедентен. На первичном рын­ке предлагается множество апартаментов - от находящихся на нулевом цикле до практически готовых к сда­че. Вам попытаются их продать при первом же визите на пляж и предло­жат специальный тур по строящимся объектам по цене около 100 евро. Но, конечно, лучшим вариантом бу­дет обратиться в агентство или найти застройщика напрямую, потому что в пляжном варианте цены могут ока­заться завышены вдвое.

В Черногории масса печатных изда­ний, рекламирующих недвижимость с указанием цен, но, чтобы определить ее реальную стоимость, лучше про­листать газету бесплатных объявлений. Правда, рассматривать их лучше в оз­накомительных целях, так как обозна­ченные характеристики объекта могут быть далеки от реальности: вы проеде­те 20 км от места, указанного в объ­явлении, и увидите некий дом, находя­щийся слишком далеко, чтобы можно было подъехать к самой двери, и на ваш вопрос: «Бывает ли снег?» - хозяин честно ответит: «Как вам захочет­ся: иногда бывает - иногда нет...».

Вступив в переговоры с застройщи­ком, не удивляйтесь, если предпри­имчивый делец в сумерках отвезет вас на пустырь и при свете зажигалки будет показывать размноженный на ксероксе план застройки, советуя об­ратить особенное внимание на встро­енную технику. Дивный вид на море, которого вообще-то не видно, потому что уже стемнело, должен будет, по мнению продавца, поразить ваше во­ображение. Однако и в этом случае покупатель не потеряет время даром, потому что узнает минимальную цену апартаментов. Девелопёр как прави­ло обещает, что проект будет закон­чен гарантированно через год, но эти гарантии ничем не подтверждаются, так как остановить строительство в Черногории еще проще, чем начать. Поэтому, чтобы быть спокойным за вложенные средства, лучше не ввязы­ваться в подобные авантюры.

О покупке стоит задуматься, если вам понравился дом, у которого уже возведен хотя бы первый этаж. Для ее совершения в суде вносится залог и подписывается договор, в котором оговариваются сроки строительства и штрафные санкции, применяемые в случае несоблюдения условий. Перво­начальный взнос как правило не превышает 10% от стоимости объекта. Если вы откажетесь от покупки, то этот залог не возвращается. Если застрой­щик не выполняет своих обязательств, дело передается в суд, после чего раз­бирательство может тянуться вечно.

«Чтобы защитить себя от мошен­ников и недобросовестных риэлторов, советую обращаться к крупным риэ­лторским компаниям, или еще лучше - напрямую к девелоперам, - говорите Иван Барада, старший менеджер компании SAGIO Residence. - Девелоперские компании ознакомят вас со всеми документами, покажут макет объекта и ответят честно на все вопросы. Профессионалы понимают, что значит слово «репутация», и знают, что плохие слухи распространяются в десять раз быстрее хороших. Этим они отличаются от некоторых риэлторов и свобод­ных агентов, которые обещают все, что

гранью реальности».

Доверяй, но проверяй

Одна из основных проблем, связан­ных с недвижимостью в Черногории, - это нелегальное строительство. К это­му можно также прибавить конфлик­ты между владельцами земли (если их несколько), которые могут привести к долгострою. Чем раньше покупатель оплачивает полную стоимость дома или апартаментов, тем ниже цена и выше риск. Он связан еще и с тем, что четкие правила и нормы строительства в Черногории пока еще не определе­ны окончательно. Поэтому, что будет дальше со строящейся недвижимостью, имеющей те или иные проблемы с до­кументами, пока неизвестно, так как четкие законодательные акты еще не вступили в силу.

Как правило, новые апартаменты сдаются под ключ со стандартной пла­нировкой и типовой отделкой, включающей покраску стен, ламинат или плитку на полу, сантехнику и кухонную плиту. Договорившись с застройщиком, можно получить и «голые стены», од­нако экономия при этом будет невели­ка - примерно 1000 евро, при том что скромный ремонт апартаментов с дву­мя комнатами обходится в 5000 евро. Процедура оформления права собс­твенности традиционно. После под­писания договора и выплаты денег вы получаете набор документов, платите налоги и ждете выдачи так называемо­го «листа непокретности» (свидетель­ства о собственности), окончательно подтверждающего ваше право на не­движимость. Если вы успели обзавес­тись полезными знакомствами, эти бумаги можно получить за 2-3 дня. В противном случае ожидание затя­нется на год. Без «листа непокретнос­ти» человек не может получить вид на жительство и вынужден раз в месяц пересекать границу. Эти постоянные пу­тешествия, которые обычно соверша­ются в Боснию, а в последнего времени еще и в Сербию, надоедают довольно быстро. Поэтому очень привлекатель­ными выглядят обещания некоторых агентств оформить вид на жительство сразу после получения покупателем ключей, но эти условия обязательно должны быть отражены в контракте.

Если же вы выбираете рынок вторич­ного жилья, обратите внимание на не­которые детали, которые могут сыграть в дальнейшем весьма важную роль. Вы­бирая объект, желательно обратиться за помощью к независимому эксперту из России, который хорошо знаком с особенностями черногорского строи­тельства. Обязательно нужно прове­рить количество владельцев - для этого следует подать официальный запрос в суд. Если вы изначально работае­те с адвокатом или юридической ком­панией, специалисты самостоятельно проведут проверку и подготовят пакет документов, цена которого составит 500-1500 евро.

Покупка по-черногорски

Следует учесть, что черногорцы любят торговаться. Начальную цену можно снизить на 20-30%, а если деньги с со­бой, то и на все 40%. Когда перегово­ры ведутся напрямую с частными лица­ми, задаток варьируется от 5 до 25% от стоимости жилья.

Надолго затягивать процесс покуп­ки не следует. Деньги как правило пе­редаются из рук в руки, иногда на заднем сиденье машины непосредс­твенно перед оформлением докумен­тов, а чаще в адвокатской конторе. После этого в суде подписывается до­говор между продавцом и покупате­лем. Рекомендуется сразу же после покупки заплатить налог, которой с 2008 г. составляет 3% от стоимости объекта. Если в течение года налог не будет оплачен, недвижимость возвра­щается к предыдущему владельцу.

Иностранные физические лица не могут купить землю в Черногории, по­этому, чтобы приобрести дом с участком, регистрируется юридическое лицо. Если покупатель готовит доку­менты самостоятельно, то расходы со­ставят около 200 евро (таков размер государственной пошлины). Если пред­почитает воспользоваться услугами адвоката, то регистрация компании обойдется в 700-800 евро. Частное лицо может взять землю в аренду на 100 лет - в будущем же, согласно за­кону о владении землей частными ли­цами, который находится на рассмот­рении властей, ситуация, возможно, изменится, что приведет к росту спро­са на местную недвижимость.

Обязательно нужно выяснить, на­сколько высокой может быть строя­щаяся собственником вилла в инте­ресующем районе. На территории, на которую еще не утвержден план застройки, можно рассчитывать на сколь угодно высокое здание. На земле, для которой уже существует план развития, пределом как правило яв­ляются два этажа, и на третий должно быть выдано разрешение. Большинс­тво владельцев говорит о возмож­ности достройки, но на самом деле она может быть запрещена, и, обе­щая вам, что когда вы построите тре­тий этаж, то увидите море, продавцы откровенно блефуют. Очень сильно влияет на стоимость наличие подклю­ченной воды и электричества, так как на согласования и подключение мо­жет уйти вся жизнь. Быстрее это дела­ется опять же при наличии полезных знакомств. Нужно также учесть, что в Черногории есть коммунальная поли­ция, которая может отключить комму­никации по первому требованию со­седей, если вы чем-то им помешаете.

«Что касается покупки земли и ре­гистрации ее на юрлицо, тут не все так просто, как кажется, добавляет Иван Барада. - Если раньше государство не занималось этой проблемой, то сейчас чиновники очень активно из­бавляются от фиктивных компаний, так что тем, кто не собирается занимать­ся бизнесом в Черногории, не следу­ет покупать землю! Удовольствие от собственного дома по собственному проекту, может быстро превратиться в головные боли и долгострой».

Так что будьте предельно внима­тельны при покупке недвижимости в Черногории. В зависимости оттого, на какой бюджет вы рассчитываете, можно приобрести виллу на пляже или маленький кусочек земли в го­рах - но и в том, и другом случае вы столкнетесь с одинаковыми пробле­мами, решение которых может за­нять многие годы. Недаром в Черногории так много долгожителей...

Посмотреть каталог объектов в Черногории

Ольга ФЕДОСЕЕВА

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи