Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Дела бумажные", журнал "Homes Overseas" № 17 июль-август 2008 г.
05.03.2009

Мировые эксперты в сфере недвижимости оценивают налоги, которые иностранный покупатель недвижимости платит на Кипре, как умеренные власти стремятся привлечь иностранцев в свою страну, и даже формальный запрет на владение несколькими объектами недвижимости на практике можно вполне легально обойти. Особенно свободно могут себя чувствовать инвесторы, рассчитывающие перепродать дом в обозримом будущем.

Кипр - это европейская страна с высоким уровнем жизни, развитой экономикой и стабильной полити­ческой ситуацией. Подобные характеристики кажут­ся весьма привлекательными для российских поку­пателей, поэтому уже более десяти лет они являются наиболее активными игроками на кипрском рынке недвижимости и не могут не учитывать особеннос­ти процесса заключения сделок, оформления прав собственности, системы ипотечного кредитования и налогообложения.

Разрешается или не запрещается?

Приобретение недвижимости на Кипре в целом похоже на покупку в любой из стран Евросоюза, но, безуслов­но, имеет свои специфические черты - например, иност­ранцу необходимо получить разрешение на покупку жи­лья в государственных органах. Этот процесс занимает довольно долгое время, поэтому обычно параллельно с ожиданием ответа проводятся остальные этапы оформле­ния сделки, тем более что договор купли-продажи дейс­твителен даже в том случае, если власти отклонят ходатайство иностранца о получении разрешения.

Покупатели-нерезиденты подают заявление в органы местного самоуправления того района, где расположен объект недвижимости. Это правило распространяется и на иностранцев, осуществляющих управление предприятием или компанией на Кипре. Разрешение на приобре­тение выдается в течение 6-8 месяцев, что значительно быстрее, чем раньше, когда документы нужно было полу­чать в Совете министров Кипра.

При этом иностранец обязан представить властям стра­ны данные о финансовом положении заявителя, сведения о приобретаемой недвижимости и ее нынешнем собствен­нике. Как правило, разрешение гарантировано инвестору, у которого нет проблем с законом в родной стране и на Кипре, с ежегодным доходом не менее 20 000 евро в год.

На Кипре существует несколько форм приобретения недвижимого имущества нерезидентами страны: пере­дача права собственности на недвижимость; долгосроч­ная аренда на период более чем 33 года; приобретение акций предприятия или компании, владеющей недвижи­мым имуществом, если в результате такой передачи прав собственности предприятие или компания переходит под контроль иностранных граждан; учреждение целевого фонда или любого типа организации, связанной с владе­нием иностранцем недвижимостью.

Регистрация договора купли-продажи в земельном депар­таменте - это гарантия, что сделка занесена в государс­твенный земельный реестр, где указано имя собственни­ка объекта. Сам договор должен быть подписан двумя сторонами и иметь печать компании-застройщика. Заре­гистрировать договор купли-продажи в департаменте не­обходимо не позднее чем через два месяца после его заключения, при регистрации на документ ставят оваль­ную печать с номером его записи в реестре.

Не позднее чем через 30 дней после подписания до­говора новый собственник должен заплатить гербовый сбор. Его размер составляет 0,15% от стоимости недви­жимости по цене до 170 860,14 евро и 0,2%, если объ­ект стоит дороже. Гербовый сбор оплачивается непос­редственно в земельном департаменте.

Окончательный расчет покупателя и продавца, кото­рый по факту исполнения условий договора вручает по­купателю ключи, осуществляется уже после того, как сделка регистрируется в земельном департаменте.

Минимизация налогов

Титул собственника недвижимости выдается через год-полтора после покупки вторичной недвижимости и через 3-8 лет после сдачи в эксплуатацию приобретенного но­вого объекта, и именно для оформления титула иностран­цу необходимо разрешение на покупку от властей стра­ны.

Следует учитывать, что оформить титул иностранец мо­жет только на один объект - апартаменты, виллу или зе­мельный участок под строительство, при этом площадь участка не должна превышать 4014 кв. м. Однако факти­чески покупатель может приобрести неограниченное ко­личество жилья, не оформляя титула собственника, осо­бенно если речь идет о покупке с целью перепродажи в ближайшие несколько лет.

При получении титула собственника необходимо опла­тить государственную пошлину на передачу прав собс­твенности, которая рассчитывается на основании сто­имости объекта следующим образом. При стоимости объекта до 85 430,1 евро сбор составляет 3%; при цене от 85 430,1 до 170 860,14 евро - 5%; если объект сто­ит более 170 860,14 евро, ставка равняется 8% от цены сделки.

Так, например, при стоимости недвижимости 200 000 евро налог составит 9165,6 евро. Расчет производит­ся следующим образом: 3% начисляется на первые 85 430,1 евро (2562,9 евро); 5% - на вторые 85 430,1 евро (4271,51) и 8% - на оставшиеся 29 139,86 евро (2331,19 евро).

Если приобретенная недвижимость зарегистрирована на два лица - например, на мужа и жену, то ее стоимость при расчете налога делится на два, что существенно снижает затраты. В результате, если объект за 200 000 евро за­регистрирован на двух владельцев, расчет пошлины будет следующим: 3% на первые 170 860,14 (по 85 430,1 евро на каждого покупателя), то есть 5125,8 евро, и 5% от ос­тавшихся 29 1 39,86 евро, то есть 1457 евро. Итоговая сумма при этом составит всего 6582,8 евро.

Подавляющее большинство покупателей недвижимости, стремясь полностью обезопасить себя от любых неожи­данностей, сначала регистрирует договор купли-продажи жилья в земельном департаменте, а после подает доку­менты на получение титула собственника.

Однако определенная часть инвесторов на Кипре, в ос­новном те, кто приобретает жилье с целью дальнейшей перепродажи, ограничивается регистрацией договора купли-продажи в земельном реестре и не подает документов на выдачу титула. Действуя таким образом, инвесторы не пла­тят большой части налогов, связанной с регистрацией собс­твенности и кроме того с помощью грамотного юриста за­частую избегают и уплаты налога на прирост капитала.

И все же владеть объектом недвижимости без титула в течение неограниченного времени нельзя: если вы не оформили жилье на свое имя в течение 33 лет с момента его покупки, по кипрскому законодательству объект не­движимости возвращается в собственность последнему зарегистрированному владельцу.

После приобретения дома на острове Афродиты на пле­чи нового владельца ложится обязанность ежегодно пла­тить несколько налогов, в том числе и прогрессивный на­лог на недвижимое имущество. Объекты до 170 860,14 евро этим сбором не облагаются; при цене объекта от 170 861,85 до 427 150,36 евро ставка составляет 0,25%; от 427 152,06 до 854 300,72 евро - 0,35%; бо­лее - 0,4% от стоимости недвижимости. Письмо с указанием суммы налога, подлежащего опла­те, и квитанцию собственник жилья получает по почте.

Муниципальный налог не является слишком обремени­тельным и рассчитывается исходя из размера и площади жилья. Хозяин объекта недвижимости, который уже полу­чил свидетельство о регистрации, должен раз в год опла­чивать работы муниципальных властей, такие как вывоз: мусора, благоустройство территории, уличное освеще­ние. Сумма налога колеблется от 85 до 1 80 евро в год.

Налог на прирост капитала

Налог на рост стоимости недвижимости при ее пере­продаже составляет 20%. Прирост капитала рассчи­тывается как разница между доходом, полученным от продажи объекта недвижимости, и его первоначальной стоимостью. Несмотря на значительную цифру, на по­верку сбор оказывается не столь большим, чему есть не­сколько причин.

1. Первые 17 086 евро прироста стоимости не­движимости налогом не облагаются.

2. Если речь идет о фермерском хозяйстве, налог не начисляется на первые 25 629,02 евро.

3. Если собственник жил в доме или апартаментах не менее 5 лет (требуются дополнительные подтверждаю­щие документы), то освобождаются от сбора первые 85
430,1 евро.

Однако такие льготы при расчете налога на прирост ка­питала могут быть использованы лишь один раз - при всех последующих сделках купли-продажи недвижимости налог на прирост капитала взимается в полном объеме.

Если покупка недвижимого имущества осуществлялась через зарегистрированную на Кипре компанию, при оп­ределенных условиях этот налог может быть значитель­но снижен.

Другие налоги

По сравнению с другими странами Евросоюза Кипр за­частую называют налоговым раем - в том числе и бла­годаря отсутствию некоторых налогов. Так, налог на на­следство на территории Республики Кипр был отменен с 1 января 2000 г. При этом о получении наследства сле­дует оповестить налоговые органы в течение полугода после смерти прежнего владельца.

Налог на дарение недвижимости детям на Кипре состав­ляет 4% от стоимости объекта, на дарение супругу или родственникам третьей степени родства - 8%. По кипрско­му законодательству, если в роли одариваемого выступа­ет иностранный гражданин, ему нужно (так же как и при покупке жилья) получить разрешение на приобретение недвижимости. Передача прав собственности оформляется в земельном департаменте, даритель должен иметь титул владельца и документ, удостоверяющий личность.

В случаях, когда дарение осуществляется в пользу родственника первой очереди - супруга, одного из ро­дителей, ребенка, брата, сестры - налог на оформление недвижимости платить не нужно.

Кипр уже много лет удерживает позиции одного из на­иболее интересных направлений для иностранных ин­вестиций. Это и неудивительно: налоговая политика островного государства является одной из самых при­влекательных среди стран - членов Евросоюза. Зако­нодательство Кипра способствует увеличению спроса на местное жилье, средиземноморское солнце и раду­шие местного населения притягивают жителей северных стран, и кипрские риэлторы предрекают удвоение стои­мости 1 кв. м в элитных проектах через пару лет и пре­красный доход от сдачи недвижимости в аренду, которая на солнечном острове Афродиты может полностью оку­пить жилье за первые 10-12 лет.

Посмотреть каталог объектов на Кипре

Ольга ЛЯДКОВА

www.homesoverseas.ru
 

В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи