Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Испания ветер перемен", журнал "Homes Overseas" № 22 март 2009 г.
20.05.2009

Экономическая неразбериха заставила риэлторов Испании искать новые пути развития бизнеса, а покупателям дала возможность выбирать. На смену эпохе спекулятивных сделок пришло время приобретать дом для отдыха и долгосрочных инвестиций.

Кризис испанского рынка недвижимости стал предвест­ником значительного понижения цен и спада объемов продаж почти по всей Европе. Испанские риэлторы уже давно пережили первый шок и начали искать пути ре­шения своих проблем: часть компаний переключилась на сектор аренды, другие сделали ставки на роскошные предложения, третьи остались в среднем ценовом сегмен­те, но стараются активизировать продажи за счет макси­мального снижения цен.

Теперь, когда больше не приходится рассчитывать на краткосрочные инвестиции в недвижимость Европы, по­купателям остается лишь выбирать районы с наилучшим соотношением цены и качества жилья и инфраструктуры. И в этом смысле Испания сейчас находится в авангарде.

Типичная картина для многих приморских городков Испании: окна курортных высоток и средиземноморских особнячков пестрят вывесками «Продается», на дверях мелких риэлтерских агентств висят таблички о том, что помещение сдается в аренду. Еще лет пять назад сотруд­ники этих офисов даже не утруждали себя поиском по­тенциальных покупателей. Теперь же спрос резко упал, и на рынке оказалось слишком много пусть и хороших, но невостребованных домов, что в первую очередь от­разилось на их стоимости.

Комментирует Александр Беляев, партнер санкт-петербургского отделения компании Engel & Volkers: «Кризис кредитования начался в Испании практиче­ски одновременно с информацией о начале проблем с ипотечным кредитованием в США, в августе 2007 г. Фактически с августа-сентября 2007 г. банки Ис­пании приостановили кредитование покупки земель­ных участков, стало, затруднено получение кредитов на строительство. Главная проблема нынешней ситуа­ции на рынке недвижимости - отсутствие у людей де­нег. Естественно, что в ситуации, когда предложение существенно превышает спрос, неизбежно снижение цен на недвижимость».

Бесценное солнце Испании

Прежде всего речь идет о секторе недорогой курортной недвижимости. Того, кто еще год назад захотел бы приобрести жилье на испанском побережье за 50 000 евро, сочли бы безнадежным оптимистом. Сегодня, если ввести в испанском интернет-поисковике слова «студия, пляж, 50 000 евро», список предложений будет достаточно длинным. Конечно, речь не идет ни о высококачественном жилье, ни тем более о новостройках. Однако продавцов, желающих избавиться хоть за какие-то деньги от скромных студий площадью 30 кв. м, хватает. Особенно много дешевых апартаментов выставлено на продажу в курортных городах Южной Коста-Бланка, в том числе Торревьехе, которая уже давно приобрела неофициальный статус «русскоязычной столицы Испании».

Продавцы недвижимости на Коста-Бланка рассматри­вают падение продаж как прямое следствие того, что чис­ло приезжающих на побережье туристов сокращается. Нелегко реализовать привычную схему «приехал - отдо­хнул - понравилось - купил», когда статистика говорит о явных потерях туристического рынка в 2008 г. По итогам прошлого курортного сезона на Коста-Бланка недосчи­тались 300 000 отдыхающих, то есть 7% от показателей 2007 г. Ударом для туристического сектора стали и ми­нувшие новогодние праздники. Так, отели в Бенидорме были заполнены лишь наполовину, и ситуацию спасают разве что западноевропейские пенсионеры.

Ситуация на побережье Коста-дель-Соль примерно та­кая же, и именно здесь риэлторы чаще других вздыхают о былом интересе покупателей из Великобритании. Британ­цы, хорошо разбирающиеся в ситуации на побережье, на­сторожились уже несколько лет назад. Причиной их сомне­ний тогда стали явно завышенные цены: инвестиции могли не принести желаемой прибыли, в то же время заманчивые предложения появились в других странах - например, в Ма­рокко и Болгарии. Конец прошлого года принес британским покупателям другую головную боль - падение курса фунта стерлинга по отношению к европейской валюте и рост про­центов по ипотеке, поэтому о массовом интересе британцев к испанской недвижимости пришлось забыть.

Ряды риэлторов Коста-Брава, издавна пользовав­шейся огромным успехом у туристов из Европы и Рос­сии (во многом благодаря прекрасному авиасообще­нию), также поредели. «Я просто-напросто закрыл свой офис и извинился перед моими бывшими сотрудника­ми, - рассказывает владелец агентства недвижимости на известном курорте Ллорет-дель-Мар. - Хотя бизнес я пытаюсь сохранить: «раскидал» по Интернету пред­ложения, но конкуренция там огромная. Чтобы продать апартаменты средних характеристик, мне нужно посто­янно играть на стоимости: когда я вижу реальный интерес со стороны клиента, сбавляю цену по максимуму».

Старые песни на новый лад

Анализируя рынок недвижимости Испании, экспер­ты сходятся в одном: сектор курортного жилья в стране находится в переходном состоянии: очевидно, что его грандиозный успех в обозримом будущем не вернется, но и местоположение, и климат, и качество инфраструк­туры не позволят испанским побережьям долго находить­ся в числе аутсайдеров. Из-за слишком интенсивной за­стройки во многих регионах страны предложение стало чрезмерным, но строительство сейчас практически пре­кратилось, таким образом, для стабилизации ситуации необходимо в первую очередь время.

«Времена для риэлторов в Испании сейчас по-настоящему тяжелые, - говорит представитель испанской сети агентств недвижимости Tecnocasa Алонсо Дельгадо. - А вот для покупателей это время новых возможностей. Сегодня можно говорить о некоем разумном уровне цен на пляжную недвижимость. К примеру, для Коста-дель-Соль это около 200 000 евро. В пределах этой суммы можно найти приличные апартаменты площадью до 85 кв. м, рас­положенные недалеко от пляжа, и даже таунхаусы, пусть не на первой линии от моря, но недалеко от воды».

По словам Алонсо Дельгадо, 200 000 евро - самая популярная сегодня цена еще и потому, что покупатель предпочитает не рисковать: это своеобразная перестра­ховка от возможных скачков цен. «Раньше большинство инвесторов покупали пляжную недвижимость с целью по­лучения прибыли от последующей перепродажи, - добав­ляет эксперт. - Сегодня же быстрая перепродажа нере­альна, а вот возможность сдать жилье в аренду в высокий сезон будет актуальной всегда. Было бы нелепо предпо­ложить, что местные отпускники и туристы из-за рубежа откажутся от отдыха на испанских пляжах».

«В перспективе рынок первичного строительства эконом-класса ждет дальнейшее плавное снижение, говорит Александр Беляев. - Обратный тренд начнет­ся, когда будет продана большая часть ныне построен­ной и невостребованной недвижимости - приблизительно около 1 млн. объектов. После этого начнется новый цикл быстрого роста, так как отложенный спрос придется на период, когда из-за нынешней остановки нового стро­ительства предложение будет очень небольшим».

Чем дороже, тем лучше

Но есть на испанском рынке недвижимости и оазис, кото­рый в целом избежал неприятностей переходного перио­да, - сектор элитной недвижимости, потенциальные поку­патели которой уделяют не так много внимания вопросам торга и прибыли от сделок. Для покупателей элитного жи­лья главную роль играют качество, комфорт и престиж, но они же отличаются и повышенной требовательностью к расположению, материалам, отделке, дизайну и другим параметрам объекта.

«В отличие от других сегментов, в дорогой курортной недвижимости не происходит массового снижения цен, - говорит Александр Беляев. - В то же время и на этом рынке существенно снизилось количество сделок. Поку­патели находятся в ожидании падения стоимости недви­жимости, продавцы не торопятся снижать цену».

При этом на фоне общего застоя в последние месяцы наметилась интересная тенденция, когда на рынке ста­ли появляться элитные объекты, которые раньше не про­давались вовсе либо реализовывались через знакомых, соседей. Владельцы, по всей вероятности нуждающиеся в «быстрых» деньгах, идут на существенное снижение цены выставляемого объекта. «Например, сейчас в нашем порт-фолио есть, как мы их называем, кризисные предложения, где цена в течение последних месяцев снижалась несколь­ко раз, - говорит Александр Беляев. - Одно из них - вил­ла на Коста-Бланка, на первой линии от моря, располо­женная на высоких утесах, а-ля «Ласточкино гнездо». Ее стоимость последовательно падала от 1,25 млн. евро до 1 млн. евро, а сейчас составляет 750 000 евро. Вообще же Engel & Volkers владеет 68 отделениями по всему сре­диземноморскому побережью Испании и на островах, и мы можем предложить клиентам более 6000 объектов».

По всей видимости, нынешняя весна - лучшее время для покупки элитной недвижимости на побережье и островах Ис­пании. Именно сейчас, до начала высокого сезона, возмож­но «поймать» действительно интересное предложение, ведь срок их реализации не превышает обычно 1 -2 месяца.

Наталья ГЕРАСИМОВА

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи