Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Продать вопреки кризису", журнал "Homes Overseas" № 22 март 2009 г.
22.05.2009

В период кризиса спрос на недвижимость заметно снижается и в выгодном положении оказывается покупатель. Как же продать зарубежную собственность с наименьшими потерями?

Главное правило инвестора - чтобы получить максимальную прибыль, нужно входить на рынок в период его минимума и фиксировать при­быль в момент наибольшего подъ­ема. Многие европейские рынки недвижимости сейчас находятся в состоянии стагнации или даже падения, поэтому общий совет вла­дельцам - придержать свою соб­ственность до тех пор, пока не нач­нется новый виток цен. Однако это - теория, а в жизни бывает и так, что в кризисный период свои активы приходится реализовывать.

Финансы и психология

«Действительно, сейчас на рынок лучше всего входить. Цены в Болга­рии стали практически такими, ка­кими они были в 2007 г., - говорит специалист по развитию компании Bulgarian Property Advisors Владис­лав Харитонов. - Если же речь все же идет о продаже недвижимости, то нужно понимать, на что человек рас­считывал и какие цели он преследу­ет. Если на стадии почти максималь­ной цены была куплена хорошая, качественная квартира примерно за 200 000 евро, то по возмож­ности следует подождать с ее про­дажей. Если же ее стоимость со­ставляет до 100 000, то в принципе продавать можно и сейчас».

«Если вам срочно нужны день­ги, то продать недвижимость все равно придется, - развивает тему руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. - Вопрос в том, как это сделать лучше и выгоднее. И очень многое зависит от мастерства продавца или посред­ника. Если объект имеет какие-либо уникальные характеристики, то глав­ная задача продавца - очень понят­но объяснить потенциальному поку­пателю ее преимущества и ценность. На каждый продукт, вне зависимо­сти от кризиса или роста рынка, есть свой покупатель».

У покупателей же проблемы все чаще не финансового, а психоло­гического характера. Если кругом все трубят о том, что рынок падает и будет падать еще дальше, то по­тенциальный покупатель предпочи­тает ждать, когда будет достигнуто дно. «Если рассуждать подобным образом, то кризис - не подходящее время ни для чего, - считает гене­ральный директор Clifford Capital Екатерина Букова. - И пусть ситуа­ция сегодня действительно не самая лучшая, но есть страны, которые она затронула в меньшей степени. По­этому, прежде чем говорить о кри­зисе, давайте посмотрим, о каком регионе идет речь, какова текущая ситуация, какие прогнозы дают ана­литики, через какую компанию вы приобретали свою недвижимость? Даже в нынешних условиях на евро­пейской карте есть места, где недви­жимость растет в цене и существует высокий спрос на ликвидные объ­екты. К примеру, те, кто выбрал для инвестиций итальянский регион Ка­лабрия, могут быть в значительной степени уверены в надежности своих вложений, поскольку этот район сей­час очень активно развивается».

Но если в Италии спрос на недви­жимость снизился незначительно, то в Испании он упал заметнее, чем в других странах Европы. «И виной тому не только высокие ставки бан­ковских кредитов, - говорит дирек­тор компании Cadespa Property S.L. Олег Бакалюк, - но и большое пред­ложение неликвидной и некачествен­ной недвижимости. В данных услови­ях продать недвижимость непросто, но качественные и престижные объекты на первой линии моря всегда в цене».

Конечно, спрос среди россиян на зарубежную недвижимость замет­но снизился, но, как считают анали­тики, отнюдь не исчерпал себя. Оста­ется по-прежнему очень много людей, желающих купить за рубежом квар­тиру либо для отдыха, либо с целью надежного вложения средств в каче­стве инвестиций. Но многие уже не берут «втемную», покупатель стано­вится очень разборчивым. Поэтому в такой ситуации от продавца требу­ется немало умения, чтобы продавить свой объект без больших потерь.

Помогут только скидки

При вынужденной продаже квар­тиры сегодня надо найти какой-то маркетинговый ход. Либо предложить квартиру с мебелью, либо найти какой-то другой бонус для покупателя. «Если квартира уже меблирована, то перед показом стоит нанять человека, который бы навел в ней порядок, - комментиру­ет Владислав Харитонов. - Проте­реть пыль, починить текущий кран - такие, казалось бы, мелочи сегодня могут оттолкнуть покупателя или стать поводом для серьезного сни­жения цены. Выбор-то сейчас боль­шой, и преимущество получит та квартира, где все в порядке».

Не нужно забывать, что вслед за рыночной ситуацией изменился и сам характер спроса. Если рань­ше недвижимость за рубежом боль­ше интересовала россиян как спо­соб заработать, то сейчас люди стали больше покупать для себя. И действительно, для таких поку­пок сейчас самое время. Цены, к примеру, в Болгарии, снизились до уровня начала 2007 г. Многие эксперты сходятся во мнении, что в ряде стран дно уже достигнуто -так что настало самое время по­купать. «Тем более что в Болгарии приобретать недвижимость сегодня особенно выгодно людям с неболь­шими доходами, - говорит Владис­лав Харитонов. - К примеру, я знаю семью пенсионеров из двух чело­век, которая проживала в стране с мая по октябрь, тратя на питание (готовили дома сами), в пересче­те на рубли всего лишь 5500 руб. в месяц. Причем питание было хо­рошим. В той же Испании или на Кипре это обошлось бы им вдвое или втрое дороже».

Скидки, действительно, могут по­мочь продать быстрее, но, как счи­тает Юлия Титова, большие уступ­ки - это арсенал низколиквидных предложений. Конечно, цены име­ют тенденцию к некоторому сниже­нию, но хорошие объекты остают­ся ликвидными и не теряют в цене. В силу уникального расположения (например, рядом с морем) и каче­ственных характеристик, несмотря на спад покупательского интереса, цены на такие объекты продавцы не снижают. Исключение составляют лишь те, кому в силу обстоятельств нужно быстро продать высоко­ликвидный объект. Такие предло­жения дают шанс покупателям-счастливчикам недорого купить очень хорошую недвижимость.

С агентом надежнее

Чисто теоретически продажу мож­но вести и без привлечения посред­ников. Основные сложности в этом случае - технические, ведь прода­вец находится в России, а кварти­ра - за рубежом. Это реально толь­ко в том случае, если у продавца есть надежное доверенное лицо, иначе нужно однозначно привлекать специалистов.

Просто сбавить цену - это самый простой, но не самый эффективный путь продать недвижимости в усло­виях кризиса. «Очень важно най­ти опытного посредника, который предпримет максимальные усилия для поиска подходящего покупате­ля, - советует Екатерина Букова. - Тем, кто покупал недвижимость у застройщика, возможно, стоит воспользоваться его же услугами - многие девелоперы могут легче и быстрее продать ее после оконча­ния строительства».

Как считает Юлия Титова, кри­зис - это время работы професси­оналов. Когда рынок растет, «оку­чить» потенциальных покупателей не составляет труда даже для диле­танта. А вот вести правильный торг, максимально соблюдая интересы обеих сторон, - это настоящее ис­кусство. Именно риэлтор, у кото­рого есть опыт, знание страны и ситуации в ней в настоящее время, сможет найти наилучшее компро­миссное предложение.

Не следует забывать и о том, что, нанимая риэлторов в иностранной стране, можно попасть в неприятную ситуацию. Если компанию, которая находится в Москве, можно прове­рить, спросить у них документы, по­общаться со знакомыми и с теми, кто пользовался их услугами, то за гра­ницей порой сделать это бывает до­вольно сложно. Также очень боль­ше значение имеет своевременная передача необходимых документов на квартиру агентству - здесь неред­ко бывает немало недоразумений. «Важно, чтобы компания изначаль­но присутствовала в той стране, где проживает покупатель, - говорит Владислав Харитонов. - Если он рос­сиянин, то либо фирма должна быть российской и иметь филиал в зару­бежной стране, либо наоборот».

Покупая, думай о продаже

Еще совсем недавно покупатели хва­тали недвижимость за рубежом прак­тически без разбора. Сегодня кризис заставляет думать заранее о том, как впоследствии продать свою собствен­ность с максимальной выгодой. Что в этом случае советуют специалисты?

«Прежде всего стоит внимательно изучать регион, в котором вы плани­руете покупку, - говорит Екатерина Букова. - Выгоднее покупать на недо­оцененном рынке, там, где рост цен только начался или ожидается. Так­же надо обращать внимание на сам объект. Предпочтительно, чтобы он имел удачное месторасположение и лучшие характеристики, чем объекты в том же районе. Следует учитывать, что гораздо быстрее и проще реали­зовать объекты с меньшей площадью, хотя это не всегда позволяет получить наибольший доход».

Олег Бакалюк считает, что при приобретении недвижимости осо­бое внимание нужно уделить место­расположению объекта. При покуп­ке и удачной продаже в дальнейшем место - это главное. По его мнению, сейчас лучше приобретать испанскую недвижимость в районах с хорошо развитой инфраструктурой, с хоро­шим качеством отделки и обязательно на первой линии моря. Такая недвижи­мость будет ликвидной в любое время, в том числе и во время кризиса.

«Если человек покупает действи­тельно элитный объект, - отмеча­ет Владислав Харитонов, - который находится в соответствующем окру­жении, то можно смело говорить, что он будет востребован и в дальней­шем. Даже во время кризиса он по­дешевеет несильно».

Если же речь идет о недорогой, массовой недвижимости, то пра­вильно оценить предполагаемый спрос в будущем становится кри­тически важно. Для покупателей из России наиболее важны шаго­вая доступность пляжей, развитая инфраструктура, престижное со­седство. Предпочтительно покупать новые объекты, желательно - у круп­ной и известной компании. Такие застройщики как правило имеют программы по дальнейшему об­служиванию своих клиентов, а при необходимости и по сдаче кварти­ры в аренду на время, когда хозяин не находится в стране. Не стоит за­бывать, что именно доход от аренды может помочь владельцу безболез­ненно пережить кризисное время.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи