Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Искушение Прагой", журнал "Homes Overseas" № 23 апрель 2009 г.
29.05.2009

В 90-х Прага была одним большим инвестиционным проектом - теперь это город, куда приезжают жить. На смену спекулятивно настроенным покупателям пришли те, кто собирается переехать в Прагу с семьей и работать здесь.

Исторический центр Праги внесен в список Всемирного культурного наследия ЮНЕСКО, здесь есть чем восхищаться, и есть на что смотреть из окон. Если дыхание чеш­ской истории хочется ощущать постоянно, то стоит обра­тить внимание на апартаменты в центральных районах столицы. Бережный ремонт старинных зданий не портит их фасадов, при этом осуществляется полное переобо­рудование и современная отделка помещений. И, конеч­но, такая недвижимость относится к числу предложений класса люкс.

Чешская старина

Элитное жилье Праги - это апартаменты, пентхаусы, мансарды и целые особняки в старом городе, с вида­ми на Вацлавскую площадь, Карлов мост или собор Святого Вита. По большей части это вторичное жилье: новых зданий в центре Праги совсем немного из-за отсутствия свободных участков для застройки. Один из редких проектов в районе Прага-1 - комплекс апар­таментов «Франтишканский сад». Резиденции в ком­плексе продаются по цене от 280 000 до 1,1 млн. евро. Из окон открывается красивейший вид на город.

На рынке вторичного жилья в центре Праги резиден­ции тщательно реставрируются и зачастую получают не только новую отделку, но и новые коммуникации и лифты. В домах появляются сауны, бассейны, фитнес-центры.

Покупатели элитной недвижимости стоимостью от 3000 до 9000 евро за 1 кв. м в Праге - это в первую очередь иностранцы. Лидируют на этом рынке россия­не, в основном москвичи и петербуржцы. Страсть к чешской старине испытывают также англичане, итальянцы, поляки.

Обычно недвижимость в центре покупают те, кто ча­сто приезжает в Прагу, но не живет здесь подолгу. По­стоянно жить в историческом районе сложно: слишком шумно из-за туристов, на дорогах пробки, сложно найти место для парковки автомобиля, недостаточно зеленых зон и парков...

Покупать старые апартаменты и пытаться их отре­монтировать своими силами сложно, так как общее состояние дома, включая перекрытия и коммуникации, может оказаться неудовлетворительным. Если есть день­ги и опыт, лучше купить здание целиком и провести его полную реконструкцию.

По мнению Михаила Митрюкова, директора компании Bila Vrana, сдавать жилье в центральных кварталах Праги очень хлопотно. «В центре в основном хотят жить туристы, они снимают апартаменты на короткие сроки, - говорит эксперт. - Поэтому владельцу приходится постоянно ис­кать новых клиентов или обращаться в специальные служ­бы, которые занимаются управлением арендой».

Тихо, спокойно

Жить в спальных районах гораздо комфортнее, чем в центре. Здесь меньше шума и больше скверов, бога­че инфраструктура: есть и небольшие магазины, и гипермаркеты, школы и детские сады, бассейны и фитнес-центры. Добраться до других частей города не составляет труда благодаря развитой транспортной системе Праги. Здесь недвижимость стоит значительно, в 1,5-2 раза, дешевле, чем в центре столицы. При сдаче жилья в арен­ду речь идет обычно о длительных сроках, поэтому находить арендаторов гораздо проще - хотя и доход будет меньшим.

Цена жилья определяется его расположением относи­тельно центра города, станции метро и остановок назем­ного транспорта, инфраструктурой района. На стоимость влияют конструктивные особенности здания (например, какое оно - кирпичное, панельное или монолитное) и вид собственности - частная или кооперативная.

Апартаменты в новостройках в спальных районах сто­ят обычно в 1,5 раза дороже, чем на вторичном рынке. Объекты сдаются с полной отделкой. Цены на двухком­натные апартаменты в новостройке варьируют в преде­лах 100 000-125 000 евро, в старом панельном доме - 80 000-95 000 евро. Дом за городом (в 10-15 мин. на машине до ближайшей станции метро) обойдется в 150 000-200 000 евро.

Вдали от исторического центра ведется довольно мно­го проектов по строительству жилья. В Праге-5, спальном районе на юго-западе чешской столицы, строится ком­плекс «Шафранка», в котором предлагаются апартамен­ты от студий до таунхаусов. Объекты располагают бал­конами, террасами, местами на парковке и подвалами. Цены - от 60 000 до 210 000 евро. В районе Прага-9 на востоке города летом этого года планируется сдать в эксплуатацию комплекс апартаментов «Нови Градек» с паркингом. Стоимость жилья - от 2300 евро за 1 кв. м.

Застройщики не паникуют

Комментируя текущую ситуацию на рынке чешской не­движимости, Михаил Митрюков говорит: «За послед­ние три месяца цены на недвижимость в чешских кронах снизились на 3%. Кроме того, на 12% упал курс евро, к которому привязана крона. Так что можно говорить о снижении цены на недвижимость для иностранных поку­пателей на 15%. Но рынок по-прежнему остается актив­ным, так как банки продолжают выдавать ипотечные кре­диты не только чехам, но и иностранцам».

Надо отметить, что ставка рефинансирования в Чехии за короткий промежуток времени снижалась уже дважды (в последний раз - до 1,75%). Такие действия ведут к паде­нию курса национальной чешской валюты и, следователь­но, снижению цены на недвижимость в евро или долларах. При этом ипотечные кредиты, скорее всего, не станут де­шевле, так как сейчас речь идет в первую очередь о сни­жении доверия между банками и клиентами.

Ведущие девелоперы привлекают потенциальных по­купателей жилья в новых проектах всевозможными бо­нусами: CPI Group, Finep, Central Group предлагают по­купателям апартаментов в подарок автомобили, Skanska -кухонную мебель, Orco - значительные скидки на парковочные места или подвалы. Однако даже эти спецпред­ложения распространяются, как правило, либо на кон­кретные проекты, либо на те объекты жилья, которые по каким-то причинам не пользуются спросом (угловая квартира, апартаменты № 13 и т. д.) Также зачастую бонусные программы ограничены по времени.

Петр Фанта, генеральный директор чешского отделения шведской строительной компании Skanska, на конферен­ции чешских девелоперов сказал: «Хотя банки ужесточи­ли процедуру кредитования застройщиков жилья (50%-ное финансирование проекта собственными средствами про­тив 10%), в критической ситуации могут оказаться лишь небольшие компании-застройщики. Крупные будут финан­сировать строительство своими средствами. Для нас лучше не строить вообще, чем снижать цены хотя бы на 20%».

Девелоперы в данный момент признают падение спроса на новые квартиры на 25-30%. Несмотря на это, ни одна из компаний на рынке недвижимости Чехии, не объявила официально о снижении цен на новое жилье. И большинство специалистов, анализируя ситуацию, схо­дятся во мнении, что в течение 2009 г. будет наблюдаться скорее стагнация цен, чем их снижение.

«Что касается российских покупателей, то снижение спроса на чешскую недвижимость (к сожалению, это факт!) связано не столько с кризисом в самой Чехии, сколько с тем, что россияне заняли выжидательную позицию. Во-первых, наши соотечественники, видя, что творится с ценами в России, надеются на существенное снижение стоимости чешского жилья, а во-вторых, активы некоторых инвесторов оказались замороженными в российских банках», - считает Ростислав Петченко, директор фирмы Gartal.

Многие участники рынка отмечают, что кризис в неко­торой степени даже пошел на пользу местному рынку не­движимости, так как в результате в секторе апартаментов исчезли спекулятивные сделки, на которые ранее были настроены инвесторы из Ирландии и Великобритании.

Перемены к...

1 января 2009 г. было объявлено об изменении правил начисления налогов на недвижимость. Если ранее вла­дельцы жилья в домах, построенных менее 15 лет назад, были освобождены от налога, то теперь они будут пла­тить его на общих основаниях.

Налог на недвижимость в Чехии начисляется по схе­ме 1 крона (0,037 евро) за 1 кв. м жилья, умноженная на коэффициент, установленный в том или ином населен­ном пункте (от 1 до 5). Сейчас в некоторых городах этот коэффициент вырос в несколько раз. Однако нововве­дения вряд ли отразятся на спросе, так как в итоге налог остается небольшим. Например, налог на апартаменты с одной спальней, кухней-столовой и ванной комнатой площадью 40 кв. м составит примерно 22 евро в год.

Также готовится другое, более существенное измене­ние в законодательстве. По предварительным данным, с мая этого года иностранные физические лица смогут приобретать недвижимость в Чехии. Сейчас зарубеж­ным покупателям приходится регистрировать компа­нию на территории страны и оформлять недвижимость на ее имя. Однако покупка жилья по-прежнему не будет давать каких-либо льгот при получении визы или вида на жительство.

Не то, что раньше

В 90-х гг., после завершения социалистической эпо­хи, Чехия стала весьма привлекательной как для пред­принимательской деятельности, так и для инвестиций в местную недвижимость. В тот момент, на волне инте­реса к стране и на подъеме национальной экономики, инвестиции в чешское жилье были весьма прибыльны­ми: с 1990 по 2000 г. стоимость ряда объектов вырос­ла вдвое. Сотрудники компании Gartal приводят такой пример реальной инвестиции: в 1990 г. однокомнатная квартира площадью около 45 кв. м в районе Прага-2 или Прага-3, близко от центра, стоила всего около 1 млн. чешских крон (40 000 евро). Сегодня подобный объект оценивается не менее чем в 3 млн. крон (120 000 евро). В течение 10 лет наблюдался бум и на рынке аренды жи­лых и коммерческих площадей: годовая прибыль состав­ляла около 12% от стоимости объекта.

Сейчас, после того как появился баланс между спро­сом и предложением, ситуация сильно изменилась. Ры­нок Чехии стал зрелым и вполне «европейским»: доходы от сдачи жилья в аренду здесь умеренные: в Праге апар­таменты приносят владельцам в среднем около 5,25% от стоимости в год.

Посмотреть каталог объектов в Чехии

Татьяна КИРИЛЛОВА

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи