Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "София поднимает планку", журнал "Homes Overseas" № 23 апрель 2009 г.
02.06.2009

Как известно, Болгария на сегодняшний день - самое популярное направление среди россиян, приобретающих недвижимость за рубежом. Однако большинство покупок - это курортные комплексы на черноморском побережье. Между тем существуют объективные причины вкладывать деньги и в недвижимость столицы страны - Софии.

Исторически, географически и по духу Болгария является частью Балканского региона. С Россией ее роднят религия, культура и язык. Столица Болгарии София - город древний, первые поселения здесь известны с эпохи неолита. Эпо­ха римского владычества оставила по себе память в виде древних хра­мов, таких как античная церковь IV в. и византийская базилика VI в. (ныне действующие православные церкви Св. Георгия и Св. Софии). Пережила София и 500-летнее османское иго. Избавление от него в 1877 г. состоялось при непосред­ственном участии русских войск, и это одна из причин, по которым в Болгарии к россиянам относятся особенно дружелюбно.

Статус столицы София приоб­рела в 1879 г. Построенные тогда храм Александра Невского, зда­ния Народного собрания, Судеб­ной палаты и Софийского универ­ситета сформировали характерный облик исторического центра горо­да. А вот здания социалистической эпохи, как общественные, так и жи­лые, мало чем отличаются от мо­сковской застройки того же перио­да. Начиная с 1990-х гг., в Софии вернулись к традиционному для Болгарии формату строитель­ства жилья - компактным домам в 3-5 этажей с небольшим числом квартир.

София расположена в природной котловине у подножия гор Витоша и Люлин. Горнолыжная база «Алеко» на горе Витоша - один из самых известных курортов в стране. Ком­пания, владеющая горнолыжной ин­фраструктурой, планирует вложить в модернизацию курорта порядка 50-80 млн. евро.

По данным компании Dream Home, лишь каждая десятая покуп­ка в Болгарии приходится на Со­фию. Тем не менее, потенциально рынок Софии может быть интересен инвесторам.

Стабильные перспективы

С момента вступления в 2007 г. в Ев­ропейский Союз рынок недвижи­мости Болгарии обрел новые пер­спективы. Интеграция в европейское пространство привлекла в страну новых покупателей, иностранные ин­вестиции и обозначила новые стан­дарты строительства жилья. В сто­лицу пришел европейский бизнес, появилась необходимость в каче­ственном жилье для сотрудников западных компаний. Англичане и ирландцы, привлеченные низкими ценами, начали активно покупать жилье для последующей перепро­дажи. Сейчас этот бум снизился, ин­терес к Софии все больше проявля­ют россияне, и в основном с целями долгосрочного инвестирования.

В течение последних двух лет Бол­гария привлекла больше иностран­ных инвестиций, чем за весь период с 1990 по 2005 г. По данным На­ционального института статисти­ки, доход от продажи недвижимо­сти иностранцам увеличился более чем на 50%. Мировой финансо­вый кризис сказался на рынке не­движимости Болгарии не так зна­чительно, как в других странах, из-за сравнительно малого объема привлеченных заемных средств и слабой интеграции в мировые фи­нансовые рынки.

В 2007 г. цены на недвижимость в столице выросли даже больше, чем на побережье. По данным Dream Home, в I квартале рост цен состав­лял 16%, а затем - 20% и более в зависимости от района города. В 2008 г. рост цен продолжался более скромными темпами. Соглас­но данным компании Knight Frank, в 2008 г. цены на жилую недвижи­мость в Софии повысились по срав­нению с 2007 г. на 25%.

Несмотря на такой существенный рост цен, недвижимость Софии оста­лась более доступной, чем в дру­гих столицах стран - членов ЕС. Это привлекает иностранный капитал для ведения бизнеса. В последние годы на местный рынок пришли круп­ные торговые сети, были построены логистические центры, несколь­ко бизнес-парков. Например, Mall of Sofia (площадью 70 000 кв. м) с офисным комплексом Sofia Tower - на сегодняшний день самый крупный в Софии. Но интерес к рынку недви­жимости растет не только со стороны крупных корпоративных клиентов, но и со стороны частных покупателей.

По официальным данным, в по­следние месяцы 2008 г. и в начале 2009 г. цены на недвижимость в Со­фии не падают и зафиксировались на уровне летних. Но на деле недви­жимость продается на 5-10% де­шевле заявленной стоимости. Ин­весторы предпочитают не заявлять публично о скидках и льготах, но договариваются об индивидуальных, чрезвычайно гибких условиях с каж­дым клиентом. Например, многие инвестиционные компании в Софии предлагают рассрочку оплаты до 5 лет, лизинг - до 10 лет и более.

Илиа Комитов, директор по мар­кетингу компании FairPlay Properties REIT (FPI), считает этот период време­ни удачным для инвесторов: «Бум про­даж, наблюдавшийся с середины 90-х и до настоящего момента, завершен. Динамика продаж снижается, и благо­даря этому покупатели могут приоб­рести качественные объекты по более выгодным ценам, чем вчера».

В среднем 1 кв. м жилья в Софии стоит около 1 000 евро. Существу­ет тенденция снижения цен в отда­ленных кварталах, так, на вторич­ном рынке и окраинных районах города можно встретить предложе­ния по цене 550 евро за 1 кв. м.

В то же время в хорошо располо­женных районах с ограниченным числом предложений стоимость жилья составляет от 2000 до 4000 евро за 1 кв. м и продолжает расти. Уровень цен на конкретный объект зависит от этапа строительства, ме­стоположения дома, высоты этажа и др. Средняя цена объектов, предла­гаемых Dream Home, на этапе отдел­ки в престижных районах составляет 1 600 евро за 1 кв. м.

Вопросы аренды

На сегодняшний день средняя цена аренды хорошей квартиры площадью около 100 кв. м в пре­стижных районах варьируется от 800 до 2500 евро в месяц. Кварти­ра в районе среднего класса около 80 кв. м - 400-600 евро.

Так, в престижном квартале Изток компания FPI предлагает в арен­ду двухкомнатные квартиры в жи­лом комплексе Apartment House Iztok за 1000 евро в месяц. Изток - рай­он посольств. Внутри жилого ком­плекса находится самый роскошный ресторан Софии - Moderato. При­обрести в собственность эти кварти­ры можно по цене 2200-2500 евро за 1 кв. м. По данным Dream Home, средняя окупаемость квартиры в до­статочно хорошем квартале состав­ляет от 8 до 12 лет.

Не секрет, что далеко не все но­востройки в Софии соответствуют европейским стандартам в своем классе. Поэтому некоторые застрой­щики, чтобы подчеркнуть качество своих комплексов, сдают в аренду европейцам квартиры в первых оче­редях своих комплексов. Говорит Илиа Комитов: «Мы создаем жилые комплексы, которые обслуживают­ся в белых перчатках. Разрабатыва­ем объект как дом для состоятельных представителей иностранных ком­паний, которые платят высокую по стандартам Софии арендную плату. После того как комплекс становится известным, появляется много жела­ющих приобрести в нем жилье. Мы считаем самым важным отличием наших объектов то, что управление ими осуществляется профессиональ­ной командой FPI Hotels & Resorts».

По опросам портала Global Property Guide, с точки зрения ино­странцев, снимающих квартиры, положительным фактором на рын­ке аренды Софии является его ори­ентация на интересы нанимателей. А отрицательным - высокие цены на услуги посредников. Для Софии также остается актуальной тема хо­роших управляющих компаний.

Качество и престиж

Районы Лозенец, Драгалевци, Симеоново, Иван Вазов, Белые березы считаются самыми элитными в Со­фии. Владение собственностью здесь - вопрос престижа. Цены здесь вы­сокие, и, как правило, спрос в этих районах превышает предложение. Перспективными с точки зрения инвестирования считаются кварта­лы в южной части Софии: Изток, Изгрев, Борово, Крыстова вада, Монастырски ливади, Малиново долина. «Наиболее перспективны­ми для проживания и инвестиций являются новые комплексы закры­того типа в южных районах, - гово­рит Илиа Комитов. - Чем больше услуг предусмотрено в инфраструк­туре комплекса - тем более они ин­тересны. Студенческий городок, Витоша и Герман хороши для покупки новых, строящихся зданий. Борово, Изток, Изгрев - районы престижных завершенных жилых комплексов».

В квартале Крыстова вада компа­ния Dream Home предлагает новый объект Dream Residence - феше­небельный комплекс из 4 корпу­сов с 51 квартирой и подземным паркингом. Площади апартамен­тов в среднем 70 кв. м, цена - от 1300 евро за 1 кв. м. Сдача объекта намечена на начало 2010 г. К севе­ру от комплекса находится престиж­ный квартал Лозенец с торговыми и бизнес-центрами. Южнее - элитный район Драгалевци и величествен­ная гора Витоша. До горнолыжного подъемника можно дойти менее чем за 10 минут.

В центральном районе Борово на бульваре Болгарии компания FPI предлагает к продаже квартиры в жи­лом центре Apartment House Bulgaria по цене 2000-2200 евро за 1 кв. м. Борово - место жительства болгар­ского истеблишмента, а непосред­ственно на бульваре Болгарии будет построен самый большой в Софии торговый молл - Bulgaria Mall. В са­мом комплексе находится один из лучших в городе спа-центров.

Можно сказать, что сейчас София подтягивает качество жилья и инфра­структуры к европейским стандар­там. Стабильность развития страны связана с ее недавним вхождением в ЕС. Конечно, в условиях мирового кризиса вряд ли стоит ждать от Бол­гарии резкого экономического взле­та, но именно София первой ощутит новый подъем. И, возможно, сейчас самое удачное время для инвестиро­вания в недвижимость Софии.

Посмотреть каталог объектов в Болгарии

Ольга СМИРНОВА

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи