Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Свобода выбора", журнал "Homes Overseas" № 23 апрель 2009 г.
02.06.2009

Специалисты отмечают, что покупатели зарубежной недвижимости сейчас стали более тщательно подходить к выбору нового дома и наконец начали уделять должное внимание всем пунктам договора купли-продажи.

Россияне путешествуют много и с удовольствием, и на отдыхе у них все чаще возникает желание возвращаться не в отель, каким бы гостеприимным он ни был, а в соб­ственный дом.

Параллельно с этим, наблюдая за иностранцами, для которых зарубеж­ная недвижимость становится хорошим способом заработать, россияне также стали присматриваться к инвестицион­но привлекательным рынкам жилья.

Выбирая недвижимость, те, кто со­бирается купить дом для собственно­го отдыха, и те, кто ищет объект для инвестиций, должны будут ответить сами себе на ряд вопросов.

Рекогносцировка

Первым шагом успешной покупки может стать путешествие в ту страну, где покупатель планирует приобре­сти дом, таунхаус или апартаменты. Таким образом легче выбрать ре­гион, который подойдет для отдыха или инвестиций.

Для того чтобы познакомиться с инфраструктурой, бытом, буду­щими соседями и общей атмосфе­рой города или района, стоит снять здесь жилье на сезон. За это время можно изучить все: от конструктив­ных особенностей зданий до дета­лей местного быта и кухни. Также следует оценить, с какой компанией лучше иметь дело - с крупным, из­вестным застройщиком или неболь­шой фирмой, у которой, возможно, не так много объектов, но есть под­ходящий проект и ответственное от­ношение к клиентам.

Существует три основных принци­па, на основании которых выбирается недвижимость за границей: это ме­стоположение объекта; застройщик, его репутация и опыт; а также зако­нодательство (в том числе налоговое) страны, где совершается покупка.

Первый пункт наиболее важен. Англичане даже утверждают, что все три принципа, на которые нуж­но опираться при выборе, - это «location, location, location». Особен­но большое внимание расположе­нию необходимо уделить, совершая инвестиционную покупку.

Важную роль играет наличие ин­фраструктуры, причем как уже су­ществующей, так и той, которая по­явится в будущем. Поэтому следует ознакомиться с планом застройки местности, а в случае крупных инве­стиций (например, строительства оте­ля) - при помощи опытного и надеж­ного юриста провести тщательную экспертизу планов развития района. В этом случае предпочтительно ис­пользовать несколько источников ин­формации: привлечь международную консалтинговую компанию, тщатель­но изучить сайт местной администра­ции и собственными силами оценить спрос, предложение и стоимость на рынке недвижимости района.

Для покупателей, которые не на­мерены строить отель, а хотят ограни­читься покупкой виллы или апартамен­тов, основными факторами являются потенциальные доходность от аренды и прирост капитала (то есть разница между стоимостью жилья при покуп­ке и последующей продаже). В свя­зи с этим следует ознакомиться с по­рядком начисления налогов, которые взимаются при сдаче жилья в арен­ду и перепродаже объекта в той или иной стране. Самыми лояльными го­сударствами в отношении налога на прирост капитала являются Велико­британия, Кипр и страны Восточной Европы - например, Болгария.

Для того чтобы арендаторы жили в доме круглый год, стоит обратить внимание на близость к крупным бизнес-центрам, основным городским магистралям, торговым центрам, школам и т. д. Выбирая дом для инве­стиций, важно ориентироваться не на собственные вкусы, а на логику. Так, наибольшим спросом обычно пользу­ются апартаменты с двумя спальнями благодаря оптимальной площади жи­лья и стоимости аренды.

Золотая середина

Если речь идет о покупке жилья для отдыха и возможности сдавать его в аренду только в течение высокого се­зона, большую роль играет хороший вид из окна: на море, озеро или горы.

На горнолыжном курорте необхо­димо, чтобы до подъемника можно было дойти пешком за 5-7 минут, также важно наличие спа и крытого бассейна: в этом случае срок сда­чи виллы или апартаментов в наем будет дольше, чем горнолыжный се­зон. В случае с приморской недви­жимостью главное - доступность пляжа, спокойный район и хорошая инфраструктура.

Если дом или апартаменты приоб­ретаются для отдыха самого владель­ца, они совсем не обязательно долж­ны находиться на первой береговой линии. Это красиво, но есть и свои не­достатки, среди которых – ощутимо более высокая цена и сильная влаж­ность воздуха, из-за которой придется чаще делать ремонт и менять мебель. Из окон апартаментов на удале­нии от моря, особенно если дом на­ходится на склоне, может открывать­ся прекрасный вид - как на море, так и на весь город. Но до пляжа, магазинов и ресторанов придется добираться на машине, это отпуг­нет потенциальных арендаторов-отпускников.

Компромиссом станет вторая линия моря: жилье здесь несколько дешевле, до пляжа, развлечений и магазинов идти несколько минут, в то же время дом защищен от влажности и шума.

Золотую середину лучше искать и в том, что касается услуг, предо­ставляемых жильцам комплекса. Богатая внутренняя инфраструкту­ра - безусловно, большой плюс про­екта, но стоить обратить внимание и на размер ежемесячной платы за эти услуги. Таким образом, перед покупателем встает очередной во­прос: что действительно необходимо для жизни и отдыха, а от чего мож­но отказаться? Обычно для отпуска с семьей вполне достаточно неболь­шого сада и детской площадки, двух бассейнов и охраны территории. Та­кой набор услуг обойдется пример­но в 6-10 евро за 1 кв. м в год. Бо­лее обширная инфраструктура будет стоить уже около 14 евро за 1 кв. м в год. То есть владелец апартаментов с одной спальней в зависимости от объема инфраструктуры может еже­годно платить 600-1200 евро, вла­делец виллы площадью 200 кв. м в за­крытом поселке - 2000-3000 евро. Крупные застройщики, как прави­ло, сотрудничают с управляющими компаниями, которые занимаются обслуживанием комплекса - убор­кой территорий, присмотром за са­дом, подготовкой резиденции к при­езду жильцов и мелким ремонтом. Следует выяснить заранее, что вхо­дит в общую стоимость услуг и за что придется платить дополнительно.

Порядок платежей должен огова­риваться в контракте с управляющей компанией. Обычно оплата произво­дится ежемесячно или раз в квартал, при просрочке начисляется неболь­шой процент. Многие управляющие компании предлагают регулярно снимать необходимую сумму с бан­ковского счета владельца недвижи­мости: в этом случае банк, если у него не заключен договор с управ­ляющей компанией, будет брать комиссионные. Однако чаще все­го обслуживающая компания пре­доставляет клиенту список банков, с которыми она работает, и помога­ет открыть счет в одном из них.

На живом примере

Приморские курортные города де­лятся на две части: туристическую зону и районы с домами местных жителей и офисами. Так, в Пафосе, одном из крупнейших курортов Ки­пра, туристическая зона располага­ется внизу, вдоль всего побережья, и у города. Фактически два центра: один - туристический, на набереж­ной, а второй - административный, в «верхнем» городе. Их соединяет длинный проспект Апостола Павла. Жилые комплексы в туристической зоне обычно включают внутреннюю ин­фраструктуру, большую огороженную территорию с садами, бассейнами, собственным рестораном и ресепшн. Комплексы, строящиеся в «верхнем» городе, как правило, представляют со­бой здание на небольшой террито­рии с парковкой. Цены на жилье здесь на 15-20% ниже, чем у моря, стои­мость обслуживания в этом случае минимальна, но и до пляжей добирать­ся приходится на машине.

Как для отдыха, так и для инве­стиций иностранному покупателю лучше предпочесть недвижимость в туристической зоне. В этой части Пафоса более доступная недвижи­мость находится рядом с шумным туристическим центром, а дорогая, вплоть до элитной, - ближе к исто­рическим памятникам и охраняе­мым природным зонам.

В Лимассоле, втором по вели­чине городе Кипра и его главном бизнес-центре, ситуация обратная: чем ближе к центру, тем дороже не­движимость. Однако самый престиж­ный район - Агиос-Тихонас, где вил­лы продаются по цене от 1 млн. до 20 млн. евро, - располагается все же в отдалении от центра.

В среднем апартаменты с одной спальней на Кипре оцениваются в 60 000-180 000 евро, с двумя спальнями - в 120 000-270 000 евро, а небольшая вилла обойдется примерно в 400 000 евро. За 1 млн. евро можно купить дом площадью 200 кв. м в престижном районе.

При покупке недвижимости в кон­кретной стране обнаруживаются тонкости, ради которых следует кон­сультироваться со специалистами. Так, основная проблема при при­обретении дома или апартаментов на кипрском рынке первичного жи­лья связана с получением титула соб­ственника, удостоверяющего права владельца. Некоторые застройщики выдают титул только спустя 10 лет по­сле завершения строительства. За­держивают оформление титула в том числе и крупные девелоперы.

Владелец, не имея титула соб­ственника, обладает всеми пра­вами на недвижимость, однако не располагает возможностью са­мостоятельно выставить свои апар­таменты или дом на продажу: он может продать жилье только через своего застройщика, выплатив ко­миссию около 5-6% от стоимости.

Поэтому инвесторам, в планы ко­торых входит перепродажа объек­та в обозримом будущем, лучше приобретать недвижимость на вто­ричном рынке, с уже готовым титу­лом собственника. При такого рода сделках рекомендуется прибегнуть к услугам адвоката, говорящего на русском языке.

Надежда ПАШКОВА


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи