Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "На выходе из пике", журнал "Homes Overseas" № 28 октябрь 2009 г.
08.10.2009

На протяжении пяти лет после того, как иностранцам было разрешено покупать недвижимость в определенных районах Дубая, эмират купался в лучах славы. Его мегапроекты становились мировыми сенсациями, а рынок жилья рос фантастическими темпами. Но пришел кризис, и все изменилось. Неужели о «дубайском чуде» теперь можно забыть?

Так уж устроен человек - плохая новость всегда воспри­нимается острее и привлекает больше внимания. В начале этого года мировые СМИ с плохо скрываемым злорадством сообщили о невиданном в истории падении рынка недви­жимости Дубая. Приводились шокирующие данные анали­тиков - всего за три месяца обвал цен составил около 40%. Вслед за этой новостью прошли и другие, помельче, - об увольнениях в строительной отрасти и замороженных про­ектах, после чего интерес масс-медиа к эмирату остыл. Между тем, мало кто понял, что именно произошло в Дубае и действительно ли это конец красивой истории о супергороде, построенном на пустынном берегу Пер­сидского залива, как это было резюмировано в сотнях журналистских публикаций.

История падения

Сейчас кажется очевидным, что падение рынка жилья Дубая было неизбежным - ни один рынок не может ра­сти бесконечно. К тому же локальная цикличность совпа­ла с циклом мировой экономики - отрицательные трен­ды наложились друг на друга. Однако ровно год назад сообщение аналитиков банка Morgan Stanley о том, что «на период до 2010 г. возможна коррекция цен в 10%» было воспринято специалистами рынка в штыки и стара­тельно опровергалось.

Как раз в тот момент стоимость недвижимости на дубайском рынке жилья достигла своего пика - это был III квартал прошлого года. Отдадим должное всем участникам рынка, включая государство, - были предприняты титанические усилия для того, чтобы из­бежать обвала. Но тщетно - чтобы поглотить огромные объемы строительства, требовался столь же высокий спрос, как и раньше, в период перегретой мировой экономики. Но в современных условиях взяться ему было неоткуда.

Согласно исследованиям Jones Lang LaSalle MENA (JLL MENA), во II квартале 2008 г. разрыв между сред­ними ценами предложения и реальных сделок на рынке жилья составлял более 20%! Эта взрывоопасная ситуа­ция разрешилась в III квартале, когда покупателям ста­ло окончательно не до Дубая и объем сделок, по данным JLL MENA, упал почти на треть. Вслед за этим нача­лось падение, перешедшее в обвал, от которого у осто­рожных скептиков из Morgan Stanley наверняка волосы встали дыбом. Ни один аналитик ничего подобного не предвидел.

Интересно, что с помощью законов №9 и №13, из­ данных весной 2008 г., когда рынок был на пике, вла­сти предотвратили массовый исход частных инвесторов с рынка. В соответствии с законом №9, если покупатель нарушает свои финансовые обязательства, то девелопер имеет право разорвать контракт, удержав с покупате­ля определенную сумму вплоть до 100% от уже внесен­ных средств. В свою очередь, согласно закону №13 все
сделки со строящейся недвижимостью должны быть заре­гистрированы в Земельном департаменте. В его продол­жение крупнейшие девелоперы Nakheel и Emaar ввели
запрет на переуступку off-plan контрактов, если покупа­тель оплатил менее 30% стоимости. Поэтому покупателям еще не построенной недвижимости ничего не осталось,
как скрипеть зубами и продолжать платить по контрак­ту, в то время как рыночная стоимость их приобретения стремительно падала.

Текущая динамика

В своем последнем летнем отчете компания Colliers International сообщила, что средние цены на жилую не­движимость в эмирате во II квартале 2009 г. оказались на 48% ниже, чем годом ранее. По сравнению с макси­мумом, достигнутым в III квартале прошлого года, паде­ние составило более 50%. По сути, к середине лета цены откатились на уровень начала 2007 г.

«Действительно, практически все объекты на началь­ной стадии и проекты, которые были объявлены, но так и не начали строиться, упали в цене очень сильно, их не покупают даже ниже себестоимости, - говорит Энвер Ахмедзянов, управляющий директор компании MyDubai.

- Люди на всякий случай перестали доверять даже компаниям с участием государства и покупают только готовую недвижимость. Рост рынка в Дубае был взрывным, и больше всех пострадали от кризиса те, кто покупал на пике, рассчитывая на то, что бум будет бесконечным».

Однако не все проекты и не все районы в одинаковой мере испытали действие кризиса. «В то время как спе­кулянты окончательно ушли с рынка, долгосрочные ин­весторы и те, кто делал покупку для себя, не выставляют свои объекты на рынок, - говорит Гаурав Шивпури, директор JLL MENA. - Поэтому в отдельных проектах, где преобладают реальные собственники, падение цен оказалось ниже».

Среди проектов, которым удалось избежать стандартного падения цен на 40-50%, Билли Раутенбах, управ­ляющий директор группы компаний Better Homes, от­мечает Discovery Gardens, International City, Springs, Jumeirah Lake Towers и отдельные здания в Dubai Marina и на The Palm Jumeirah.

Гарантийные счета

В результате глобального и локального кризисов ни один из дубайских девелоперов не избежал проблем. Их на­глядное выражение - замороженные стройки, которых в эмирате действительно много. Есть и такие проекты, ко­торые отменены и уже никогда не будут завершены.

«Риск того, что проект не будет сдан вовремя, суще­ствует всегда и везде, - говорит Билли Раутенбах - вопрос только в том, какова будет задержка. Слабые девелоперы были вынуждены уйти с дубайского рынка, в то время как сильные компании имеют достаточный запас прочности, для того чтобы завершить начатое. На фоне отмененных и замороженных проектов сейчас очень четко видно, какие именно проекты продолжают строиться и с кем стоит иметь дело».

Принятый в 2007 г. закон №8 «О гарантийных счетах (escrow account)» предусматривает, что вся выручка от продажи недвижимости на стадии off-plan поступает на специальный счет и может быть использована только на финансирование строительства. Контроль за работой этой схемы осуществляет Земельный департамент Дубая. То есть, по идее, недобросовестный девелопер никак не мо­жет забрать деньги и скрыться в неизвестном направлении.

Более того, при срыве девелопером сроков строитель­ства и нарушении своих обязательств, Земельный де­партамент Дубая в лице Комитета по надзору за рынком недвижимости (RERA) может заморозить средства на га­рантийном счете, и в случае банкротства застройщика или отмены проекта инвесторы смогут получить компен­сацию. Именно RERA выступает в роли арбитра при спо­рах между покупателем и застройщиком и нередко при­нимает сторону покупателя.

Эта схема была запущена еще до начала падения рын­ка, но все же относительно недавно для того, чтобы быть полностью отлаженной. Тем не менее, благодаря ей Ду­бай может избежать самого печального последствия кризиса - полного разочарования инвесторов, потерявших свои деньги на рынке жилья.

Достигнуто ли дно?

Между тем, того стремительного падения, которое наблюдалось в конце 2008 г. и в начале 2009 г., уже нет. Показатели рынка продолжают снижаться, но уже не теми темпами. Согласно уже упоминавшему­ся отчету Colliers International, за I квартал года цены снизились на 42%, тогда как за II - всего на 9%. Поя­вились и первые признаки стабилизации. Очередное исследование JLL MENA показало, что объем сделок во II квартале по сравнению с I существенно не изме­нился, тогда как по сравнению с аналогичным перио­дом 2008 г. падение составило 58%. Также по данным JLL MENA сократился разрыв между ценой предложе­ния и ценой сделки - сейчас он составляет всего 7%.

Это уже похоже на нормальные для рынка недвижимо­сти показатели. Статистика подтверждается и вполне конкретными при­мерами. «На готовую и хорошо расположенную недвижимость сейчас есть спрос, - говорит Энвер Ахмедзянов. Например, комплекс Tiara Residence на острове The Palm Jumeirah, в момент максимального падения цен продавался в убыток, но после завершения строитель­ства был распродан по цене на 15% выше себестоимо­сти. А виллы на «пальме» площадью 500 кв. м с участком 600 кв. м, которые стоили до кризиса 14 млн. дирхам, зи­мой упали до 6 млн., но сейчас продаются уже по 8 млн.».

«Некоторые районы уже достигли дна, некоторые еще нет, - говорит Билли Раутенбах, - все зависит от ба­ланса спроса и предложения. Например, обращенные к морю проекты в Dubai Marina остаются привлекатель­ными для покупателей, а предложение в них ограничен­но, так что цены вышли на стабильный уровень. В менее популярных районах, где предложение велико, цены продолжают падать».

Эксперты сходятся во мнении, что III квартал вряд ли окажется переломным, так как это время традиционного сезонного спада рынка. А вот последние месяцы уходя­щего года должны выявить тренд следующего. «Хотя в не­которых районах Дубая цены могут продолжать снижать­ся вплоть до конца года, вероятно, что в целом рынок уже достиг своего дна, - считает Гаурав Шивпури. - Следую­щий год должен принести рынку стабильность, а в 2011 г. мы ожидаем, что стоимость недвижимости и арендные ставки могут снова пойти вверх».

Такой прогноз должен прийтись по вкусу тем, кто хотел бы купить собственность в Дубае для личного использо­вания или для долгосрочных инвестиций. «В качестве на­правления для пляжного отдыха ранней весной и поздней осенью Дубай для россиян просто не имеет альтернати­вы, - говорит Энвер Ахмедзянов. - Не слишком долгий, комфортный перелет, современный мегаполис с широ­чайшими возможностями для развлечений, прекрасные пляжи - многим это нравится. Поэтому для тех, кто сам планирует пользоваться недвижимостью, вложения в при­брежное жилье абсолютно оправданны. Тем более если делать покупку сейчас, на дне рынка».

Рынок недвижимости после его открытия для иностран­ных инвестиций стал одним из главных моторов развития эмирата - но далеко не единственным. Его существенное снижение, безусловно, влияет на всю экономику Дубая, однако вряд ли способно потащить ее «на дно». Напро­тив, такие фундаментальные факторы, как успешная ди­версификация ВВП, многомиллиардные вложения в ин­фраструктуру, присутствие ведущих транснациональных компаний,- привлекательный бизнес-климат и т. д., говорят о том, что эмират и его рынок недвижимости имеют хорошие долгосрочные перспективы.

Посмотреть каталог объекто в ОАЭ

Сергей РЫМОВ

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи