Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Тайное становится явным", журнал "Homes Overseas" № 30 декабрь 2009 г.
30.11.2009

В свете финансового кризиса, как под увеличительным стеклом, на рынке недвижимости стали видны и ранее незаметные проблемы, и скрытые достоинства.

Несмотря на то что недвижимость традиционно считает­ся консервативным активом, последние два года показа­ли, что риски здесь также достаточно велики. Особенно если играть на повышение цены и вкладывать в заведомо спекулятивные рынки. Мировой финансовый кризис по­казал, что происходит, когда рост цен выходит за эко­номически оправданные пределы. «Если рост цен на недвижимость превышает 10% в год, рынок становится не­устойчивым и считается высокорискованным», - коммен­тирует руководитель департамента инвестиций в зару­бежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

И в самом деле - рынки, которые на протяжении мно­гих лет росли умеренно, столь же умеренно сейчас сни­жаются или остаются стабильными. Франция, Греция, Португалия, Финляндия, Хорватия - в этих странах кри­зис не вызвал ни паники, ни обвала - потому что рынок не был раздут ранее. Великобритания, Испания, Черно­гория, Болгария, ранее быстро растущие, пострадали гораздо существеннее, а рекордсмен роста Дубай по­ставил новые рекорды - на сей раз с приставкой «анти». Есть и исключение, подтверждающее правило, - Кипр, но и его нынешняя стабильность - отнюдь не чудо.

Пузырь, который лопнул

В Дубае несколько лет цены ежегодно увеличивались на 20-30%, а по отдельным объектам и больше. Рынок разбухал исключительно на спекулятивном спросе: не­движимость покупалась инвесторами и перепродавалась инвесторам. Как только рост цен прекратился, цепочка оборвалась: желающих покупать баснословно дорогие виллы и апартаменты не оказалось, Трезвомыслящие ин­весторы поспешно покинули рынок. По данным портала Global Property Guide, падение цен на конец II квартала 2009 г. составило около 50%.

Кризис подтвердил и еще одну инвестиционную исти­ну: чем больше объект, тем труднее его продать. В том же Дубае главный удар пришелся на большие дома. Обыч­ные апартаменты пострадали меньше. «Их все-таки легче и продать, и сдать в аренду - в отличие от тех же вилл», - поясняет Игорь Индриксонс.

Аналогичные спекулятивные пузыри, хотя и мень­шего размера, за предкризисные годы раздувались и на других рынках - например, в прибалтийских стра­нах и в Черногории. «В Черногории в какой-то момент местному населению стало очевидно, что недвижи­мость - это золотое дно. Многие бросали прежний бизнес и переключались на строительство. То есть рынок в погоне за легкими деньгами заполонили не­профессионалы. Строили все - кто во что горазд», - рассказывает Руслан Гаврилов, президент группы компаний Runiga.

Благодаря высокому спросу цены на жилье в при­морских районах Черногории очень быстро и очень высоко взлетели - к началу кризиса они были сопо­ставимы с испанскими и итальянскими. Проблем и ри­сков было несопоставимо больше: многие новые ком­плексы начинали рекламировать и продавать, еще не имея разрешения на строительство, да и качество большинства новостроек все еще оставляло желать лучшего.

«Рынок был очевидно перегрет. Причем понятно, что по качеству эта недвижимость не стоила тех денег, кото­рые за нее просили», - рассказывает директор департа­мента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс - Недвижимость» Марина Васильева. Кризис срезал цены почти в два раза и, по мнению профессионалов, при­вел их в соответствие качеству.

Неконтролируемые объемы

Из главного плюса растущих рынков недвижимости выте­кают и основные их проблемы. Чем выше спрос на жилье, тем больше его строят и тем быстрее растут цены. Чем больше рост цен - тем выше спрос и, соответственно, объемы строительства. А неограниченные объемы строи­тельства - это бомба замедленного действия.

Она взорвалась сразу в нескольких регионах, пережи­вавших инвестиционный бум, и в основном в курортных странах, которые активно осваивали иностранные инве­сторы, - Испании, Болгарии, Черногории, Таиланде.

На этих рынках власти, как правило, не сдерживали строительство, а иногда, наоборот, активно поощряли. В результате, когда спрос упал, осталась масса невос­требованного жилья.

Наиболее показательна трагедия курортного рын­ка Испании, который, по мнению Игоря Индриксонса, был затоварен еще пять лет назад.

«Первым тревожным сигналом для инвесторов еще задолго до кризиса должна была послужить информа­ция об огромном объеме строящегося жилья, которое и возводилось, и приобреталось на банковские деньги. Сейчас система дала сбой, поэтому цены местами упали почти в три раза, а ликвидность недвижимости резко снизи­лась», - рассказывает руководитель отдела зарубежной не­движимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова.

Подобная ситуация сложилась и в Болгарии, где не су­ществовало ограничений на застройку. Когда инвестици­онный поток схлынул, многочисленное предложение бол­гарского жилья осталось мало востребованным.

По мнению Игоря Индриксонса, проблема Испании, Болгарии и Черногории в том, что государство не контро­лировало выдачу разрешений на строительство, не вело эконометрических прогнозов туристических потоков и т. п. «Например, во Франции просто не дадут разреше­ние на строительства объекта в курортной зоне, пока не просчитаны будущие потоки туристов, доходов, налогов», - поясняет он.

В целом ряде регионов девелоперы вели проекты на кредитные деньги, рассчитывая погасить долги, продав объекты. Продажи прекратились, банки забрали недо­строенные дома - и главными пострадавшими оказались покупатели жилья на «замороженных» стройках. «Самое главное, что с юридической точки зрения все абсолют­но правомерно. Даже если бы покупатель перед совер­шением сделки дал документы на проверку юристу - тот не нашел бы ничего противозаконного. Но сейчас у этих людей есть реальные проблемы: они лишись и квартир, и денег», - рассказывает Игорь Индриксонс.

Такие ситуации, по его словам, сложились на многих объектах в Болгарии, Тунисе, Таиланде.

Доступность как проблема

Казалось бы, доступность жилья - цель, к которой нужно стремиться, и одна из главных государствен­ных задач. Однако кризис показал, что одно из глав­ных зол для рынка - как раз искусственно создаваемая доступность недвижимости. В частности - путем актив­ной стимуляции рынка ипотеки.

Ипотечные рынки большинства стран можно разделить на две категории: те, где банки при выдаче кредитов ис­пользуют секьюритизацию (выпуск и продажу ипотечных ценных бумаг), и те, где они выдают кредиты, используя только собственные средства. Схема «секьюритизированной» ипотеки, позволяющей удешевить кредиты, и оказа­лась наиболее хрупкой: банки столкнулись с финансовыми проблемами и были вынуждены сворачивать финансирова­ние клиентов. Так случилось в США, Испании, Англии.

«Рынок Испании держался на ипотеке. Благодаря низкой ставке по кредитам очень многие - как сами испанцы, так и иностранцы - смогли покупать жилье. Сейчас банки свернули эту возможность, и спрос сошел на нет», - рассказывает Марина Васильева.

В Великобритании, как рассказывает Игорь Индриксонс, спрос с начала кризиса вырос на 50%. При этом цены упали. Потребность людей в жилье никуда не исчез­ла, просто из-за невозможности взять кредит они не мо­гут совершить покупки.

Доступные кредиты стали причиной бума в Латвии и Эстонии: до 50% ВВП этих стран приходилось на строительный сектор. Готовясь к переходу на евро и пытаясь обуздать инфляцию, власти попытались взять под контроль выдачу ипотечных займов. А Латвии к тому же был введен большой налог на быструю пере­продажу недвижимости. В результате жилье стреми­тельно подешевело.

На Кипре ипотека осуществлялась в основном по дру­гой схеме - на собственные средства банков. Поэто­му, как и скандинавские страны, Австрия и Швейцария, Кипр продемонстрировал относительную устойчивость.

В Турции ипотечная система и вовсе не успела набрать обороты - и, несмотря на всеобщий спад экономики, местный рынок недвижимости устоял.

Бегство к стабильности

Наибольшую устойчивость среди кризисных перипетий продемонстрировали те рынки, где купить недвижимость не так просто. Характерны примеры Германии, Австрии и Швейцарии.

В списке европейских стран Швейцария занимает по­следнее место по числу населения, проживающего в соб­ственном жилье, Германия - предпоследнее. По словам Игоря Индриксонса, здесь всего 43% населения вла­деют жильем. Большинство - арендуют. Такая ситуация сложилась за два последних десятилетия, в результате большого падения рынка в начале 90-х. К тому же в Гер­мании налог на недвижимость - один из самых высоких в Европе, в результате немцы оказались в ситуации, ког­да жилье выгоднее снимать, чем покупать.

«На германском рынке недвижимости в последние годы не происходило масштабных спекуляций, и цены на не­движимость лишь несущественно колебались. Консерва­тивная законодательная база Германии сводит к мини­муму число прямых спекулятивных сделок: они попросту невыгодны», - рассказывает директор по развитию ком­пании «+7 Realty» Наталья Боброва.

Из-за низкого спроса и строительство было ограни­чено - в результате образовался дефицит доступных домов. «В целом по Германии с 2000 г. объемы строи­тельства жилья сократились практически вдвое, а спрос на квадратные метры увеличивается», - замечает эксперт.

На фоне упавшего доверия к банковским продук­там и инструментам фондового рынка стабильность рын­ка недвижимости Германии, Швейцарии и Австрии, никог­да не приносившей больших доходов, оказалась весьма привлекательной.

Помимо хорошо известных немецкого и швейцарско­го рынков внимание покупателей притянули новые регио­ны, не оцененные по достоинству ранее. Так, итальянская Калабрия долгое время находилась в тени знаменитых Тосканы и Лигурии. «Калабрия - для покупателей это пример «дешевой» Италии. При этом природные харак­теристики области ничуть не хуже, чем у Тосканы. А цены - существенно ниже. Поэтому сейчас люди готовы здесь покупать, даже несмотря на отсутствие хорошо развитой инфраструктуры, как на более раскрученных итальянских курортах», - поясняет Руслан Гаврилов.

Однако, несмотря на то что кризис расставил новые акценты на карте Европы, никаких принципиальных ве­щей он не открыл. На руках у инвесторов остается преж­ний набор карт: сумма или размер инвестиции, срок вложений и оценка рисков. «Если покупатель обладает суммой в пределах 100 000 евро, то ему по-прежнему не войти на рынок дорогой стабильности», - рассужда­ет Юлия Титова и вновь приводит в пример Германию, и Скандинавию, где налоговые и законодательные нюансы сейчас сдерживают спрос так же, как и раньше.

Анна ШЕХОВА

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи