Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья " Влюбиться в Ниццу ", журнал "Homes Overseas" № 30 декабрь 2009 г.
10.12.2009

Принято считать, что самая престижная недвижимость наименее подвержена кризису. Как обстоят дела в Ницце – неофициальной столице Лазурного Берега, пожалуй, самого престижного курорта старого света? Можно ли покупателям рассчитывать на скидки, и как не прогадать с ценой?

Ницца всегда привлекала обеспеченных людей со всего мира. И дело не только в лазурного цвета море и замечательном климате. Этот город имеет свою неповторимую атмосферу и потрясающий архитектурный стиль, он очень удобен как для жизни, так и для отдыха. В Ницце бесчисленное количество магазинов, ресторанов, кафе, салонов красоты и других заведений на любой вкус и достаток. Здесь кипит культурная жизнь – не проходит и недели без выставок, фестивалей и других событий. А как не упомянуть Английскую набережную – самый известный променад мира, подходящий как для светских прогулок, так и для занятий спортом!

Аэропорт Ниццы принимает ежедневно сотни рейсов из всех крупнейших европейских столиц. Именно отсюда туристы и владельцы недвижимости направляются в города и поселки Лазурного Берега – Монако, Канны, Кап д‘Антиб, Сан-Тропе, Генуя, Марсель, Париж, Милан... Так что Ницца – это ворота всего побережья. Разве можно представить себе, что у покупателей недвижимости пропадет интерес к этому городу?

Изменение спроса

Я отправилась в Ниццу по просьбе моего друга, который хотел купить апартаменты в этом городе, но не имел времени самостоятельно зани­маться поисками. В ходе поездки мне удалось познакомиться со многими предложениями на вторичном рынке и провести экспресс-анализ, который дал очень любопытные результаты.

Главный вопрос - что же про­исходит в Ницце с ценами? Надо заметить, что во время ценового бума, характерного для рынков ев­ропейской недвижимости в послед­ние годы, стоимость апартаментов в Ницце не выросла чрезмерно, так что нельзя сказать, что они оказа­лись переоцененными. Сейчас же, в период кризиса, как оказалось, продавцы охотно идут навстречу по­купателю, предлагая хорошие скид­ки, так что реальные цены несколь­ко снизились. В результате ценовой уровень можно назвать весьма приемлемым.

Кризис не столько повлиял на стоимость 1 кв. м, сколько изменил спрос со стороны покупателей. Если в 2007 г. наиболее популярны были просторные апартаменты площадью 100-160 кв. м, то сейчас три чет­верти рынка составляют предложе­ния с площадью 75-105 кв. м, поль­зующиеся наибольшим спросом.

Особо привлекательно выгля­дят апартаменты в центральной ча­сти города - «золотом квадрате», то есть между площадью Массена и бульваром Гамбетта, причем не дальше улицы Виктора Гюго от Английской набережной. Это самые респектабельные кварталы Ниццы, и квартира в этом районе всегда будет востребована. Это прекрас­ное вложение в будущее своих де­тей и внуков. Тем более что продав­цы готовы идти на уступки.

А вот на самой Английской набе­режной большую скидку получить вряд ли удастся. В период кризиса предложений здесь очень мало - владельцы недвижимости, по боль­шей части обеспеченные европейцы, просто ушли с рынка до лучших времен, чтобы не снижать цены.

Это важно

Среди всех предложений в «золотом квартале» я выбрала для просмотра 22 апартамента площадью от 70 до 120 кв. м, которые можно оценить как инвестиционно привлекательные. Их стоимость колебалась от 370 000 до 730 000 евро. Вот на какие параметры я обращала внимание, когда проводи­ла оценку каждого из апартаментов:

  • цена апартаментов;
  • цена 1 кв. м;
  • местоположение;
  • общая площадь;
  • количество спален, санузлов, гостиных;
  • площадь террас и балконов;
  • размер коммунальных платежей;
  • размер ежегодного налога;
  • качество ремонта апартаментов;
  • качество ремонта подъезда и фасада

Как известно, в Европе кварти­ры классифицируются по количеству спален. В идеале количество ван­ных комнат должно быть равно ко­личеству спален, но допустимо, если на каждые две спальни будет при­ходиться одна ванная комната и от­дельный туалет. Меньшее количество санузлов будет существенно снижать стоимость апартаментов.

Как ни странно, но этаж, на ко­тором расположены апартаменты, в Ницце не влияет на цену. Не поль­зующийся успехом в России первый этаж, в Ницце, как правило, име­ет дополнительную террасу площа­дью 15-40 кв. м с выходом из го­стиной. Так, за равную с верхними этажами цену квартиры, покупатель получает дополнительную площадь в собственность.

Балконы и террасы вооб­ще отдельно стоит отметить как замечательную особенность

апартаментов в Ницце - да и вооб­ще в Средиземноморье. Люди, при­выкшие к сумасшедшему ритму ме­гаполисов, особенно ценят время, проведенное на собственной тер­расе с чашкой кофе, бокалом вина или увлекательной книгой. Соответ­ственно, наличие террас и балконов значительно повышает инвестицион­ную привлекательность апартамен­тов. В Ницце их площадь, как пра­вило, составляет от 10 до 40 кв. м, причем эта цифра, по французским законам, не входит в общую пло­щадь квартиры и, соответственно, не имеет прямого влияния на стои­мость 1 кв. м.

Пристальный взгляд

Управлением и инженерным обслу­живанием домов занимаются това­рищества жильцов. Все решения по ремонту подъезда или фасада, обо­рудованию или переоборудованию систем здания принимаются путем голосования на собраниях жиль­цов. Так же обсуждаются коммер­ческие предложения по отдельным видам работ от строительных компа­ний. Если собрание принимает ре­шение заказать ту или иную работу, то она вносится в бюджет следую­щего года, и жильцы должны внести соответствующие средства на счет товарищества.

В Ницце существует два типа обеспечения апартаментов горячим водоснабжением. Либо в каждой квартире устанавливается индивиду­альный электрический или газовый (что реже) котел, либо в доме суще­ствует централизованная система. Какую именно схему использовать, решает товарищество жильцов. Еже­месячные коммунальные платежи в первом случае ниже и составляют в среднем 100 евро в месяц плюс электричество по счетчику. Эта схе­ма удобнее тем жильцам, кто редко или неравномерно посещает свою квартиру. В схеме с централизован­ной горячей водой коммунальные платежи составляют в среднем от 190 до 340 евро каждый месяц.

Что касается состояния самих апартаментов, лишь треть из увиден­ных мной квартир полностью готовы к проживанию: только что выполнен хороший ремонт без ярких дизай­нерских решений, санузлы и кух­ня полностью оборудованы, полы - паркетные или мраморные, сте­ны окрашены, установлены совре­менные оконные системы и конди­ционеры. Большинство же квартир, представляющих инвестиционную привлекательность, требуют либо косметического, либо капитально­го ремонта.

Формула цены

Средняя стоимость 1 кв. м в апарта­ментах, которые я просматривала, составила от 5000 до 5600 евро за 1 кв. м. При этом апартаменты, имеющие наилучшее местоположе­ние и отличное состояние, стоили 7000 евро за 1 кв. м.

Вообще ценообразование в Ницце оказалось очень логич­ным. При просмотрах не возника­ло впечатления завышенной или заниженной стоимости, как это часто бывает в Москве. Если цена апартаментов ниже, чем в среднем по рынку, значит подкачало место­положение или требуются дополни­тельные вложения в ремонт и т. д. Более того - мне даже удалось вывести формулу, основывающу­юся на объективных параметрах апартаментов, которая с высокой точностью позволяет рассчитать их объективную цену.

В первую очередь, на об­щую стоимость апартаментов оказывает влияние их площадь, далее по убывающей: ремонт подъезда (!), число гостиных, состояние фасада, число спа­лен, площадь балконов, ремонт квартиры, расположение в «зо­лотом квадрате», количество са­нузлов и коммунальные платежи. Видимо, похожая формула может быть найдена и для оценки пре­стижной недвижимости в централь­ной части других городов.

Что же касается моего друга, то он выбрал апартаменты площа­дью 95 кв. м с балконом 10 кв. м, двумя спальнями, гостиной, двумя санузлами и кладовой в подвале за 375 000 евро. По московским меркам, это стоимость квартиры бизнес-класса в районе Третьего кольца, тогда как в Ницце эти апар­таменты расположены в доме в сти­ле ар-деко с высокими потолками, в двух кварталах от Английской на­бережной, за отелем «Негреско». И причин, по которым их стоимость в будущем могла бы снизиться, просто не существует.

Посмотреть каталог объектов в Франции

Надежда КОМАНДИНА

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи