Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Сиеста поневоле», журнал "Homes Overseas" № 30 декабрь 2009 г.
11.12.2009

Кризис сильно ударил по Испании, притом на дно экономику страны потянула именно строительная отрасль. Сейчас испанский рынок курортной недвижимости затоварен — но значит ли это, что цены продолжат снижаться? Или же пора вкладываться в Испанию уже сегодня?

До кризиса испанская экономика по праву считалась очень динамичной. Особенно быстро она росла с 2000 по 2005 г., когда именно в Испании было создано более половины всех новых рабочих мест в ЕС. Надо ли говорить, что наибольший приток рабочей силы наблюдался в строительной отрасли.

Недвижимость превратилась в финансовый инструмент и для компаний, и для частных лиц. Импульс развитию рынка в этом направлении дали британцы, немцы и жители Скандинавии – мировой бум в сфере недвижимости не только принес немалую выгоду стране, но и стал причиной появления большого инвестиционного пузыря. Накануне кризиса строительная отрасль обеспечивала 16% ВВП страны! Ожидалось, что уже к 2011 г. Испания по доходу на душу населения сможет опередить такое сильное государство, как Германия. Кризис перечеркнул эти прогнозы. Крах строительного рынка привел к банкротству ведущих девелоперских компаний и резкому скачку безработицы, которая в этом году превысила 13%.

Ситуацию усугубили невозвраты по ипотечным кредитам – и в 2008 г. власти признали, что Испания столкнулась с самой тяжелой рецессией за последние полвека. ВВП впервые за 15 лет начал сокращаться, и надежды на выздоровление пока не оправдываются. В июле Международный валютный фонд скорректировал свой прогноз для Испании, предсказав на этот год 4%-ное сокращение ВВП, а на 2010-й – 0,8%-ное, что является худшим показателем среди экономически развитых стран.

Во многом проблемы испанского рынка недвижимости связаны с его быстрым ростом. «В последние три-четыре года спрос на испанскую недвижимость в основном шел от зарубежных покупателей, – комментирует руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Costa Esperanza Consulting, S.L. Дмитрий Рухлов. – Проблемы, возникшие с выдачей разрешений на строительство, вкупе со многими другими, сыграли роль иголки, проткнувшей раздутый пузырь. Избыточное кредитование также сыграло свою роль в «естественном отборе» компаний. Объемы были выкуплены, кредиты – взяты, однако конечные потребители резко ушли с рынка. Как результат – многие компании оказались не в силах вернуть кредиты и оказались перед лицом банкротства или судебных тяжб с банками».

В глубоком нокдауне

Что же происходит на рынке недвижимости Испании се­годня? Увы, строительная отрасль находится в глубоком нокдауне. «Недвижимость сегодня практически не стро­ится, - говорит Руслан Гаврилов, президент группы ком­паний Runiga. - Те девелоперские компании, которые не разорились в прошлом году, имеют все шансы разо­риться в этом. Остались на плаву очень немногие. Сейчас работы идут только на муниципальных объектах с государственным финансированием».

Испанская пресса отмечает, что с начала года ассоциа­ция крупнейших девелоперов страны G-14 не начала стро­ительство ни одного дома. Такого не было даже во времена прошлого национального кризиса в начале 90-х: в течение нескольких лет G-14 ежегодно возводила около полумилли­она единиц недвижимости. В целом ожидается, что в 2009 г. будет завершено не более 150 000 единиц недвижимости, что почти в семь раз меньше, чем до начала кризиса.

Ситуация в разных ценовых сегментах и регионах неодинакова, но в целом жилье можно без труда купить на 20% дешевле, чем год назад, объем предложения вырос в несколько раз. Торг с частными продавцами стал очень эффективным: если раньше с цены средних апар­таментов удавалось сбить максимум на 5000 евро, то сегодня разница может достигать 50 000-60 000 евро. Не проявляющие гибкости владельцы рискуют не продать недвижимость. При покупке за полную сумму стало легче договориться и с девелоперами.

Он не умер, он просто остывает

Экспертам ничего не остается, как оценивать кризис как возможность для оздоровления перегретого рынка. «Я бы не стал говорить об обвале рынка недвижимости в Испа­нии, - рассуждает Дмитрий Рухлов. - Правильнее сказать, что он претерпел серьезные изменения, избавившись от так называемых «левых» строителей, продавцов и посред­ников, и в конце концов начинает вставать на новые рель­сы, которые неизбежно приведут его к новым достижениям. Безусловно, кризис очень сильно сказался на недвижи­мости: большое количество строящихся объектов было заморожено, цены в некоторых регионах опустились на 40-50% по сравнению с прошлым годом, половина риэл­торских компаний были вынуждены закрыть свои двери». Хотя в своей массе потенциальные покупатели заня­ли выжидательную позицию, надеясь на дальнейшее сни­жение цен, наиболее интересные предложения реали­зуются очень быстро. Александр Беляев, управляющий партнер компании Engel & Volkers, считает, что выигра­ли те, кто купил жилье в первом полугодии этого года в тот момент, когда цены уже снизились, а интересные объекты еще не раскупили. В эти месяцы впервые за дол­гие годы на первой линии от моря можно было приобре­сти отличные дома дешевле 1 млн. евро. «Сейчас самое вкусное уже разобрано», - добавляет Александр Беляев.

Именно в Испании до недавнего времени россия­не с удовольствием брали ипотеку. Было довольно лег­ко получить кредит на 70-75% стоимости объекта, а при большом желании - и на все 100%. Сейчас, как уверяют в Engel & Volkers, в лучшем случае банк может финанси­ровать 40% от оценочной стоимости недвижимости.

Массовых дефолтов по ипотечным кредитам, в отличие от США, в Испании нет, рассказывает эксперт. Вообще испанские банки, видя, какова ситуация на рынке недви­жимости, не спешат изымать жилье у проблемных заем­щиков. Да и застройщиков кредиторы предпочитают не банкротить, понимая, что лучший девелопер - это все же живой девелопер или, на худой конец, полуживой. В наи­большей мере проблемы с кредитами затронули низший ценовой сегмент - но он сегодня едва ли привлекателен для частных инвестиций из-за своей непредсказуемости.

Осторожно, двери закрываются

Специалисты группы компаний Runiga советуют вообще не покупать в Испании недвижимость на стадии строительства. «Главная мысль, которую я стараюсь донести до наших кли­ентов, - поясняет Руслан Гаврилов, - это то, что готовых объектов остается все меньше и меньше, а новых проектов нет. Сейчас, чтобы вернуть свои кредиты, застройщики сни­зили цены на 15-20%, а по менее ликвидным объектам и до 50%. Но этот поезд скоро уйдет, и хороших готовых до­мов на рынке просто не останется». Несмотря на то что сей­час в стране скопилось более 1,5 млн. непроданных единиц жилья, многие из которых рассчитаны на иностранцев, по словам Руслана Гаврилова, далеко не все они расположе­ны на побережье. Те же британцы уже давно переключились на покупку более дешевого жилья в 50-100 км от моря.

Директор департамента зарубежной недвижимости компа­нии Tradeunique Нина Волкова отмечает некоторое несоот­ветствие ожиданий покупателей и продавцов в секторе элит­ного жилья: «Сейчас довольно много просмотров, но клиенты не готовы принимать решения раньше весны. Многие из них начитались статей, в которых им обещали снижение цен чуть ли не на 50-70%. Сейчас, когда этого не происходит в том сегменте, который их интересует, наступило временное вза­имное непонимание продавцов и потенциальных покупателей уровня адекватных цен в элитном секторе».

Когда все это кончится?

Конечно, никто не возьмется сегодня точно предска­зать дальнейшую динамику цен, но предположения высказывают многие. В Tradeunique смотрят в будущее со сдержанным оптимизмом. «Я думаю, что недвижи­мость своего дна уже достигла, - говорит Нина Волкова. - Точную дату, когда рынок пойдет вверх, никто не назо­вет, но выиграет тот, кто заранее будет изучать предло­жения и вовремя сделает ставку».

С этим согласны и в компании Costa Esperanza Consulting, S.L.: «До сих пор интерес к Испании огромен, однако потенциальные покупатели не спешат раскоше­ливаться, ожидая еще большего падения цен, - говорит Дмитрий Рухлов. - Однако этого ждать не стоит. Дело в том, что уже сейчас цены вновь начинают постепенно расти. Кризис начинает отступать. Больше снижения цен не будет, это можно сказать с уверенностью. Если только на вторичных объектах. Подчеркну, что многие строите­ли уже начали поднимать цены на свои объекты».

В то же время консалтинговая компания Jimenez de Laiglesia считает, что к 2007 г. стоимость испанского жи­лья была завышена в среднем на 37%, за время кризи­са подешевела всего на 15% - а следовательно, для того чтобы баланс на рынке восстановился, необходима даль­нейшая коррекция стоимости как жилья, так и земли...

Посмотреть каталог объектов в Испании

Петр ЧЕРНОВ

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи