Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Большие стратегии маленького инвестора", журнал "Homes Overseas" № 31 январь-февраль 2010 г.
10.01.2010

Войти на рынок зарубежной недвижимости с бюджетом 50 000 евро реально. Но можно ли в этом случае заработать на недвижимости? Эксперты уверяют, что да, – но для этого нужно расстаться со стереотипами и выбрать правильную стратегию.

Деньги имеют странную особенность – их всегда меньше, чем хотелось бы. Конечно, масштабы у каждого свои – у кого-то щи постные, у кого-то жемчуг мелкий. Однако сложно спорить с тем, что зарубежная недвижимость за последнее десятилетие стала гораздо доступнее для россиян: выросли доходы, стала ближе и понятнее ипотека, к тому же оказалось, что дом за рубежом – это зачастую дешевле, чем квартира в России.

Не надо прибедняться

Прежде всего стоит определить­ся с понятием «дешевый» в отно­шении зарубежной недвижимости. «В данном вопросе нет однознач­ного ответа, - говорит Наталья Завалишина, генеральный ди­ректор «МИЭЛЬ Distant Property Management». - Есть инвесторы с малым капиталом, которые ин­вестируют в объекты по 50 000-60 000 евро, а есть инвесторы крупные - они покупают коммер­ческую недвижимость, используя ипотечные кредиты, Но если мы говорим о начальном пороге ин­вестиций, то 50 000 евро - до­статочная сумма даже для Запад­ной Европы». Так, в итальянской Калабрии за эти деньги можно купить двухкомнатные апарта­менты, которые будут сданы в экс­плуатацию через полгода, и, по словам эксперта, они гарантиро­ванно подорожают на 10-15%. За 50 000 евро (и даже меньше) есть предложения в Турции и Бол­гарии, Египте и Латвии.

Более того, считает директор отдела инвестиций в зарубеж­ную недвижимость Intermark Savills Игорь Индриксонс, необходимо избавиться от иллюзии, что, имея мало денег, обязательно покупать дешевую недвижимость. Ликвид­ность самых доступных объектов зачастую очень низкая: зарабо­тать на них проблематично, по­скольку они малоинтересны арен­даторам и покупателям. А именно аренда и продажа - две основ­ные возможности вернуть вложен­ный капитал.

Самый распространенный спо­соб перейти на следующую це­новую ступень - взять дешевую зарубежную ипотеку. При перво­начальном капитале 50 000 евро и 50-90%-ном кредите становит­ся доступна категория 100 000-500 000 евро. «За большие день­ги можно купить более дорогой, качественный и более ликвидный объект, поэтому рассматривать ва­риант с ипотекой всегда интерес­но, - согласна Наталья Завалиши­на. - Кроме того, на ряде рынков на строящиеся объекты есть рас­срочка, а на последнюю часть рас­срочки, когда объект уже сдан, можно получить кредит. Этот вари­ант я считаю наиболее интересным и очень разумным: можно посте­пенно тратить имеющиеся 50 000 евро, а потом еще и привлечь ипо­течный кредит».

Причем, по словам Игоря Индриксонса, вариант с ипотекой сле­дует рассматривать не только тем, кто ограничен в средствах, но и тем, кто хочет максимально эффективно использовать имеющийся капитал, поскольку приобретенная в кредит недвижимость способна сама себя окупить, если приносит доход, по­крывающий платежи по ипотеке.

Дешево и сердито

Недорогие объекты есть даже на дорогих рынках. В «МИЭЛЬ Distant Property Management» привели не­сколько примеров. Среди них - студия в Париже рядом с Елисейскими Полями всего за 109 000 евро с возможностью сдачи в аренду за 800 евро в месяц: при 100%-ной занятости и без учета ипотечных платежей она окупится за 11 лет. На половину стоимости апарта­ментов оформляется кредит под 4,5-5% годовых. Другой вариант - студия в западном Лондоне, в райо­не Энфилд, по цене 70 000 фунтов (около 90 000 евро) - «в идеале» окупится за 9 лет при сдаче в арен­ду по 650 фунтов в месяц. Кре­дит под 2-3% годовых доступен на 60% от стоимости. А студия в центре Вены продается и вовсе за 50 000 евро, аренда принесет 300 евро в месяц.

Нетрудно заметить, что все эти варианты находятся в столицах и рассчитаны на долгосрочную арен­ду. Курорты из-за сезонности с ин­вестиционной точки зрения далеко не так интересны, как большие го­рода. Наталья Завалишина ком­ментирует: «С целью получения дохода от аренды лучше рассма­тривать или столицы в курортных странах, или государства с кру­глогодичным потоком туристов - Чехию (Прагу и Карловы Вары), Францию (прежде всего Париж), Англию (Лондон), Австрию (Вену) и т. д.».

Здесь инвестору самое время из­бавиться еще от одной иллюзии – о том, что в инвестиционных целях покупают то, что нравится самому, и определиться, что для него главное - прибыль или отдых.

В прибрежных районах, где мно­го новостроек, ориентированных на иностранный спрос, даже в сезон отпусков немало площадей пустует. Максимум, на что могут рассчиты­вать здесь владельцы (если, конечно, речь не идет о круглогодичных ку­рортах), - это 5-7% годовых, тогда как 3,5-4% считаются нормой.

Недвижимость не терпит суеты

Стереотип о том, что можно очень быстро заработать на недвижимости за счет роста рынка, сложился в Рос­сии из-за недавнего бума на отече­ственном рынке, когда за год цены могли удвоиться.

За границей же, по словам Игоря Индриксонса, инвестиционные фонды продают свою недвижи­мость, если рост превысил 10% в год, полагая, что рынок входит в чрезвычайно рискованную фазу. Последний кризис - лучшая иллю­страция того, насколько опасно делать ставки только на рост цен и насколько сомнительна страте­гия купить недвижимость «на свои», чтобы через пару лет продать ее с прибылью.

Тем не менее, азартный игрок даже с небольшим капиталом и на короткой дистанции сделает хо­рошие деньги. Одна из стратегий - Real Estate Option Trading (торгов­ля опционами недвижимости), как рассказывает Игорь Индриксонс, была распространена в Болгарии и обусловила рывок дубайского рын­ка недвижимости. Как только рынок недвижимости Болгарии открылся для иностранцев, туда хлынули британские инвесторы - хотя само по себе болгарское жилье им было не нужно. Они просто покупали кон­тракты на строящуюся недвижимость и через полгода их продавали, когда эти контракты дорожали из-за более высокой степени готовности объек­та. Особенно выгодной такая спеку­ляция оказывалась благодаря тому, что первый взнос составлял всего 10% от стоимости объекта, а пере­продажа совершалась до очеред­ных платежей.

Допустим, дом стоил 100 000 евро - значит, первый взнос рав­нялся 10 000 евро. За полгода кон­тракт подорожал на 5%, то есть на 5 000 евро, и при его перепродаже на 10 000 евро инвестиций прихо­дилось 5000 евро дохода - то есть 50% за шесть месяцев! Обычно таким образом покупалось и затем продавалось сразу несколько апартаментов.

Разумеется, такая стратегия чрез­вычайно рискованна. Ведь если к сроку следующего взноса инве­стор не может продать свой кон­тракт с прибылью, он должен пере­числить деньги застройщику - в этом случае большинство грамотных ин­весторов предпочитают просто бро­сить контракт, смирившись с потерей внесенных 10%. Кроме того, схе­ма перепродаж контроктов не мо­жет работать бесконечно, и рынок не может долгое время держаться на одних спекуляциях.

Главное - это ликвидность

Зарубежные рынки интересны для российских инвесторов по двум причинам: доступность ипотечного кредитования и разнообразие инвестиционных стратегий. Глав­ное, что должно волновать инве­стора, - ликвидность конкретного объекта. И единственный надеж­ный инструмент оценить ее - это выяснить, готов ли банк предо­ставить на данный объект кре­дит и если да, то на какую часть стоимости.

Выдавая ипотеку, банк берет на себя долю рисков, пропорцио­нальную его участию в покупке объекта. В случае дефолта заемщика он хочет быстро и без убыт­ков продать жилье. Эту банковскую оценку рисков и ликвидности дол­жен использовать частный инве­стор. Разумеется, нужно сравнивать условия покупки объектов в преде­лах одной страны, так как в разных государствах нормы кредитования иностранцев разные.

Очевидно, что дорогие рынки стабильнее, зато у дешевых бывают звездные моменты. Если вовремя войти на развивающийся рынок, то можно выбрать и долгосрочную стратегию. «Дешевые рынки часто являются недооцененными, - говорит Наталья Завалишина. - Но тем, для кого главное - стабильность, целе­сообразно присмотреться к рынкам более дорогим и устойчивым».

Можно ли заработать за чужой счет?

В то же время существует и весьма распространена другая точка зре­ния на то, есть ли смысл использо­вать ипотеку для инвестиций в не­движимость. Алексей Мелханов, управляющий компании «Биг София», дает такую оценку: "Это вообще па­радоксальная постановка вопро­са: инвестор берет кредит, чтобы инвестировать. Инвестор - это тот, кто, имея средства, ищет наилуч­шие варианты их вложения. Он дает, а не берет, он кредитор, а не кре­дитополучатель». Возможность оку­пить ипотеку за счет аренды Алексей Мелханов тоже ставит под сомнение: «Если бы была такая возможность, то этим бизнесом занимались бы отнюдь не частные лица. А сдавать не само­му, а еще и через управляющую ком­панию и надеяться при этом на боль­шой доход - вообще абсурд».

В противовес Игорь Индриксонс приводит цифры по проекту на юге Франции, в котором таунхаусы площадью 84 кв. м с тремя спаль­нями стоимостью 500 000 евро продавались в кредит с начальным взносом всего 10%, а кредитную ставку (4,5-5%) перекрывала га­рантированная контрактом арен­да в 7% годовых. «А теперь давайте посчитаем, - предлагает эксперт. - Покупаем дешевый объект в Черно­гории за 50 000 евро без креди­та. Допустим, он за год подорожал на 10%. Мы имеем эти самые 10% (5000 евро) прибыли, если получит­ся продать. Теперь возьмем наш объ­ект за 500 000. Напомню, что мы вложили в него те же 50 000 евро в качестве первого взноса по ипо­теке. Сам кредит окупается за счет аренды. Теперь предположим, что это жилье подорожает за год все­го на 3%. Но с 500 000 евро 3% -это 15 000 евро. То есть мы полу­чаем прирост начального капитала за год на 30% без учета аренды». Даже взяв кредит не на 90%, а все­го на 70% стоимости объекта под 5% годовых и получая 5%-ный же до­ход от аренды, покупатель все равно остается с прибылью, поскольку пла­тит проценты банку только с 70% от цены, а 5% дохода от аренды полу­чает с полной стоимости объекта.

Нюансы самоокупаемости

И все же, если нет полной уверенности в том, что аренда окупит ипотеку, следует иметь возможность платить по кредиту, а такой вариант не подходит для ма­лобюджетного покупателя. Рассчи­тывать на самоокупаемость объек­та можно только в том случае, если доход от аренды гарантирован на­дежной компанией.

Во Франции для потенциальных арендодателей существует специ­альный тип инвестиционных про­грамм - leaseback. Покупая не­движимость, инвестор заключает с продавцом договор, который обязывает собственника в течение длительного времени сдавать не­движимость в аренду через управ­ляющую компанию. Доход гаранти­рован контрактом и застрахован, а сам объект, купленный по схе­ме leaseback, не облагается НДС, который во Франции составляет 19,6%. Если он покрывает плате­жи по ипотеке, значит, недвижи­мость гарантированно выкупает себя сама. По окончании контрак­та жильем можно распоряжаться по своему усмотрению.

Однако далеко не всегда разу­мно стремиться в самую высокую ценовую категорию. Более высо­кая доходность дорогой недвижимо­сти оказывается еще одним мифом, от которого лучше отказаться. Мак­симальную ликвидность гарантиру­ют объекты, рассчитанные на ши­рокий круг потенциальных клиентов (как арендаторов, так и покупате­лей). Поэтому в Европе, например, с целью инвестиций лучше не поку­пать жилье на первой линии от моря. Гораздо ликвиднее объекты в 2-3 км от побережья, а эксклюзивные объ­екты трудно сдать или продать за хорошие деньги.

Категория малобюджетных поку­пателей зарубежной недвижимости в России - самая быстрорастущая. Пока, по словам риэлторов, клиен­ты с бюджетом 50 000 евро обыч­но не прибегают ни к ипотеке, ни к сложным инвестиционным страте­гиям типа leaseback или спекуляций с контрактами. Но и у них есть все шансы если не разбогатеть, то хотя бы сохранить капитал и сэкономить на отелях. А это, особенно если речь идет о большой семье, уже непло­хая стратегия.

Петр ЧЕРНОВ

www.homesoverseas.ru


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи