Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Крутой вираж", журнал "Homes Overseas" № 31 январь-февраль 2010 г.
14.01.2010

Болгария еще недавно была одной из самых популярных стран у европейских инвесторов. Самый низкий в ЕС уровень цен на недвижимость и быстрый рост рынка, казалось, обещали золотые горы. Однако сегодня болгарский рынок недвижимости переживает сложный период и вряд ли подходит для инвестиционных игр. Зато он предоставляет другие возможности.

Экономика Болгарии переживала непростой период в 1990-е гг. Медленный рост ВВП, высокие безработица и инфляция и прочие «прелести» развивающихся стран – все было налицо.
Но уже в начале 2000-х гг., стране, казалось бы, удалось преодолеть ряд проблем: начался постепенный рост экономики. По словам Криса Атанасова из Trust Invest Properties, за этот период Болгария сумела сократить свой внешний долг более чем на $400 млн. Уже в 2003 г. эксперты отмечали стабильный экономический рост, низкую (2,3%) инфляцию и высокий рост доходов от туризма.
Правда, при этом уровень безработицы с конца 90-х фактически не изменился, а годовой уровень инфляции так и не стал стабильным: в период с 2003 по 2007 г. он колебался от 2,3 % до 7,3 %. Несмотря на все успехи, в 2007 г. показатель ВВП на душу населения составлял только одну треть от среднего уровня в Европе. Зато Болгария ввела самый низкий в Европе подоходный налог (10 %) и один из самых низких налогов на прибыль (10 %). Отчасти поэтому в нынешнем десятилетии в страну пошел активный приток иностранного капитала. А с 2003 г. начался настоящий бум на рынке недвижимости: объемы строительства и продаж росли колоссальными темпами.

Временная идиллия

Подъем на рынке недвижимости обеспечивался пре­имущественно инвестиционным интересом. Предпри­имчивые европейцы, в основном англичане, обнару­жили у себя под боком фантастически дешевый и при этом растущий рынок. По оценкам Ассоциации меж­дународных профессионалов в области недвижимо­сти (Association of International Property Professionals), в 2007 г. Болгария была четвертой по популярности страной у британских покупателей зарубежного жи­лья. Иностранные прямые инвестиции в недвижимость страны выросли с 13,4 млн. евро в 2001 г. до 2,3 млрд. евро в 2007 г., что составило 35% от всего объема иностранных инвестиций.

«Большинство англичан покупали в Болгарии жи­лье не для того, чтобы пользоваться им, - они занима­лись перепродажей контрактов. Квартира покупалась на нулевом этапе строительства. Потом владелец пережи­дал год, чтобы цены поднялись, и перепродавал ее сле­дующему инвестору», - рассказывает руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость, IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Инвестиционная попу­лярность болгарского жилья разогрела рост цен. Соглас­но данным портала Global Property Guide, средний рост цен на жилую недвижимость по Болгарии составил 37% в 2005 г., 16% в 2006 г., 27% в 2007 г.

По словам Игоря Индриксонса, 50% ВВП последних лет обеспечивалось отраслями, связанными с рынком не­движимости. Поэтому правительство лишь поощряло мас­совую застройку курортов, никак не ограничивая объемы строительства.

Финансовый кризис нарушил эту идиллию.

Похудевший рынок

Мировая рецессия обнажила неустойчивость как са­мой болгарской экономики, так и местного рынка недви­жимости. Инфляция в 2008 г. подскочила до 12%, без­работица, по итогам девяти месяцев 2009 г., составила 7,6%. Что же касается ВВП, то, согласно прогнозам ев­ропейского статистического агентства Eurostat, по итогам 2009 г. ожидается его падение на 5,9%. Болгарские банки, страдая в кризис от нехватки фи­нансов, перестали кредитовать застройщиков и покупате­лей жилья. «Объем выдаваемых ипотечных займов за год упал на 68%; количество проблемных займов выросло до 7%, тогда как год назад их доля составляла всего 2%», -приводит данные Болгарской ассоциации строительных компаний Георгий Ганчев из NTC International.

В результате объемы строительства начали падать. Если в 1-м полугодии 2008 г. было выдано 4961 разре­шение на строительство и построено 28 297 единиц не­движимости, то в 1-м полугодии 2009 г. количество раз­решений составило 3301, а количество построенных единиц недвижимости - 11 036. То есть рынок фактиче­ски похудел в два раза.

Впрочем, по мнению Натальи Караяневой, исполни­тельного директора компании MP Group, подсчетом луч­ше заняться в конце года, так как данные 2-го полугодия могут в какой-то мере компенсировать отставание пред­ыдущих месяцев. «С сентября 2009 г. отчетливо наблюда­ются положительные изменения рыночной среды Болга­рии», - отмечает она.

Без декораций

С января по октябрь 2009 г. цены на жилую недви­жимость в среднем по Болгарии упали на 27,42%. Правда, к осени темпы удешевления замедлились: с августа по октябрь наблюдалось плавное снижение, всего на 4,4%.

Вообще болгарский рынок можно разделить на три сегмента: морские курорты, горные курорты и рынки крупных городов, в первую очередь Софии. Последний сегмент не отличался высоким ростом, так как интере­сен исключительно местным жителям. Кроме того, банки здесь вели достаточно консервативную политику, выда­вая кредиты только с 30%-ным первоначальным взно­сом. Поэтому спрос здесь рос довольно медленно и уро­вень цен оставался почти стабильным, как до кризиса, так и сейчас. Другое дело - курортные сегменты. По­сле активного роста предыдущих лет здесь был отмечен заметный спад.

Анастасия Рыбочкина, управляющий партнер компа­нии «Городской Дом Недвижимости», считает, что сейчас рынок уже достиг дна и дальше цены будут оставаться стабильными. «Особенно это касается каче­ственных и элитных проектов, которые всегда были в цене», - замечает она.

По мнению Георгия Ганчева, ситуация на разных курортах несколько отличается: «Цены достигли дна в Варне и к северу от нее. На Солнечном Берегу в дальнейшем еще может произойти небольшое паде­ние. А вот на горных курортах, в Банско и Пампорово, цены продолжают снижаться».

Крис Атанасов утверждает, что вероятное сниже­ние цен может продлиться максимум до февраля 2010 г. «За этим последует стабилизация, а конец весны даст за­метный толчок к росту в связи с приближением туристиче­ского сезона», - прогнозирует он.

Однако если в стабилизацию рынка на фоне динамики последних месяцев верится легко, то скорое возобновле­ние роста выглядит маловероятным.

Испанский путь

С одной стороны, спрос на курортные апартаменты не исчез. «В кризисное время объемы продаж в Болгарии упали, как и в других странах. И все же именно Болгария на сегодняшний день является хитом продаж - по крайней мере среди рос­сийских покупателей», - рассказывает Анастасия Рыбочкина.

Крис Атанасов утверждает, что у его компании про­дажи недвижимости возросли именно с наступлением кри­зиса: «Это обусловлено гибкой ценовой политикой, аукци­онными скидками, надеждой на то, что после стабилизации мировой экономики эта недвижимость даст прибыль. Сегод­ня мы заключаем сделок в 2 раза больше, чем до кризиса».

С другой стороны - объем предложения на курортных рынках значительно превышает спрос. «Процесс по выдаче разрешений на строительство не централизован и контро­лируется муниципалитетами. В некоторых районах это при­вело к злоупотреблению и чрезмерному строительству», - сдержанно комментирует ситуацию Наталья Караянева.

Игорь Индриксонс более категоричен: «Курортный рынок Болгарии пошел по пути испанского. Новое строительство велось без учета туристических потоков. Сегодня этот рынок затоварен, и значительная часть объектов - неликвидна. Даже если объект формально набирает в цене, это еще не означает прибыли. Чтобы получить деньги - его нужно про­дать. А как вы его продадите на затоваренном рынке?»

При этом кризис изменил структуру спроса. Инвесторы ушли с рынка, который перестал сулить прежние дохо­ды. Сегодня Болгария интересует тех, кто ищет доступное жилье у моря в хорошем климате.

В докладе за 2009 г. аналитики Eurostat назва­ли Болгарию одной из самых «дешевых» стран, где стоимость жизни на 49% ниже, чем в среднем в Европе. Стоимость самой недвижимости также остается весьма привлекательной - квартиры на побережье можно най­ти по цене от 20 000 евро, дома в провинции - от 5000 евро. В этом заключается сегодня главный козырь Болга­рии, на котором держится и будет держаться местный ры­нок недвижимости в ближайшие годы.

Уже сейчас состав иностранных покупателей болгарско­го жилья существенно изменился. По словам Натальи Караяневой, спрос на курортную недвижимость сохранился только у россиян: «Интерес со стороны остальных упал из-за проблем с кредитованием, как в их странах, так и в Болгарии. Если раньше Великобритания и Россия дели­ли пальму первенства по спросу на недвижимость в Болга­рии, то теперь британцы уступили ее россиянам».

Неликвидные перспективы

Дальнейшее поведение цен зависит от темпов восстанов­ления болгарской экономики и спроса на жилье. А это, в свою очередь, напрямую связано со сроками выхо­да из рецессии всей Европы. «Когда финансовые потоки восстановятся в прежнем объеме, западноевропейские банки снова смогут инвестировать в Восточную Европу. Соответственно, имеет шансы на восстановление бол­гарская банковская система, а вслед за ней - кредито­вание девелоперов и рынок ипотеки», - комментирует Игорь Индриксонс.

Eurostat прогнозирует, что в 2011 г. рост ВВП возобновится и увеличение составит 3,1 % - что уже неплохо после минусовых значений. Однако сами по себе макроэкономические факторы не гарантируют существенного роста рынку недвижимости. Чтобы бол­гарское жилье снова стало интересным инвестицион­ным товаром, нужно, чтобы сначала были распроданы уже построенные комплексы. И при этом - сохранился стабильный спрос.

Такое развитие событий возможно. Но многое зависит от политической воли правительства: хватит ли решимо­сти ввести ограничения на дальнейшую застройку, регу­лировать строительные объемы и их качество?

Некоторые шаги в наведении порядка на рынке бол­гарские власти уже предпринимают. Так, с 2010 г. пра­вительство планирует ввести систему депозитов для рас­четов по сделкам купли-продажи недвижимости. То есть все операции по сделкам с недвижимостью в Болгарии будут проводиться с помощью банковских переводов, а наличный расчет окажется вне закона. Цель нововведе­ния - полное исключение самой возможности мошенни­чества, а также контроль над уплатой налогов и сборов, связанных с покупкой недвижимости. По данным болгар­ских риэлторов, доля «наличных» сделок сейчас составля­ет порядка 40% от общего количества.

Уже введены ограничения на строительство непосред­ственно на побережье, которые соответствуют современной европейской практике. Однако что касается того, удастся ли навести порядок на рынке в целом, - это по-прежнему большой вопрос, практическое решение которого зависит не только от центральных, но и от местных властей.

Посмотреть каталог объектов в Болгарии

Анна ШЕХОВА

Homes Overseas


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи