Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Недвижимость: Время покупать" журнал "Forbes" февраль 2010 г.
15.02.2010

Недвижимость принесет инвесторам меньший доход, чем до кризиса, но многим он кажется привлекательным.У вас, скорее всего, ал­лергия на слово «недви­жимость». Еще недавно ваши друзья прикиды­вали, какую виллу можно купить на берегу Средиземного моря по цене московской квартиры. Потом рынок то ли обвалился, то ли просто замер — поскольку ко­личество сделок резко снизилось, точной статистики никто предоста­вить не мог. Но теперь он оживает, и уже говорят о надувании нового пузыря. Если фондовый рынок в России взлетел за год на 300%, то почему недвижимость должна от­ставать?

Банки устояли, и теперь уже можно заключить, что катастрофы не произошло, констатирует Алексей Чувин, скромный финансист, в одночасье прославившийся про­шлой весной прогнозом, который потряс и без того тяжело больной рынок недвижимости. В публич­ном выступлении глава управления финансирования строительных проектов Сбербанка Чувин пред­положил, что, если у банков на­чнутся серьезные проблемы, они станут выбрасывать на рынок до­ставшуюся им за долги недвижи­мость. Это грозило сильнейшим падением стоимости жилых объ­ектов, а также торговых комплек­сов и бизнес-центров. Газеты вышли с заголовками «Топ-менеджер Сбербанка предрекает обвал рынка недвижимости», в тот же день было объявлено об увольне­нии Чувина из банка, причем банк даже распространил специальное заявление, опровергающее слова неосторожного менеджера.

Это показывает, насколько не­рвной была обстановка на рынке недвижимости в прошлом году. Стоимость девелоперских компа­ний, чьи акции обращались на бирже, упала тогда в 7-12 раз. Банки повысили ставки по кредитам для девелоперов с 12-15% до 25%, а за­падные фонды один за другим сво­рачивали деятельность в России. Немецкий фонд Kanam Crunch ко­торый до кризиса собирался при­обрести в Москве бизнес-центры «Вивальди Плаза» за $900 млн (крупнейшая сделка на рынке) и CityDel за S600 млн, добился снижения цены «Вивальди» на 25%, а от приобретения CityDel отка­зался.

Строителям пришлось отдавать активы за долги. Сергей Полонский, глава корпорации Mirax Croup, ко­торый до кризиса высокомерно обращался к миллиардеру Михаилу Прохорову: «Миша, ты ничего не понимаешь в девелопменте», — принял помощь прохоровского банка МФК в качестве финансового кон­сультанта по стабилизации финан­сового состояния Mirax. «Была па­ника. У людей наступили margin calls, им стали звонить из банков», — вспоминает Виталий Ефимкин, вице-президент «Ташира», хол­динга, который воспользовался всеми возможностями кризиса, за год потратив на приобретение новых проектов $350 млн.

«Ташир», подконтрольный Самвелу Карапетяну, не единствен­ный охотник за подешевевшими активами. В прошлом году были случаи, когда бизнесмен, обреме­ненный долгами, продавал бизнес­центры по $2000 за кв. м, а торго­вый комплекс в хорошем месте — по $3000 за кв. м, то есть в два-три раза дешевле, чем до кризиса, однако это были единичные сделки. «Банковскую систему накачали деньгами, — объясняет Чувин, — да и на росте ценных бумаг они смогли заработать».

Если рынок оправился от пот­рясения, возможно, пришло время покупать? По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средневзвешенные арендные ставки в офисах класса А в Москве снизи­лись с сентября 2008 года на 41%, в торговых центрах — на 35%, в скла­дах класса А — па 29%. «Одновре­менно изменились ставки капита­лизации (отношение рыночной стоимости к годовому доходу от объекта), — добавляет Артем Цо-гоев, управляющий партнер Мос­ковской центральной биржи недви­жимости. — Если раньше мы умно­жали арендный доход на восемь, то теперь на пять». Если применять эти коэффициенты к упавшим ставкам аренды, то стоимость некоторых офисов класса А, например, должна была понизиться на 63%.

При каких условиях имеет смысл покупать недвижимость? «Наши критерии — это выгодное местоположение и окупаемость за три-пять лет, то есть доходность не меньше 20% годовых», — говорит Виталий Ефимкин из «Ташира». Его компания приобрела долю в про­екте в Москва-Сити, недостроен­ный торговый комплекс «Тряпка» на оживленном Ленинградском шоссе и ряд других проектов. Сумму сделок Ефимкин не назы­вает, но объясняет, что раньше таких объектов «просто не было» — их нельзя было купить ни за какие деньги. Сейчас «Ташир» рас­сматривает вопрос о приобретении еще одного недостроенного объ­екта в Москве. Крупным покупате­лем на падающем рынке стала и группа БИН Михаила Гуцериева, которая приобрела три действую­щих столичных бизнес-центра у компании Horus Capital сенатора Сергея Гордеева.

И все же, по мнению опрошен­ных Forbes экспертов, нынешняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости требует от инвес­тора большой осторожности. Тре­вогу вызывает высокая, на уровне 20-25% для офисов и 10-15% для торговых комплексов, доля вакан­тных площадей. «Никто не ожидал, что деловая активность упадет так резко», — констатирует Чувин. По оценкам Credit Suisse, сейчас в Мос­кве пустует около 2,5 млн кв. м офисной недвижимости, чтобы пог­лотить эти площади, потребуется 3-4 года. «Коммерческая недвижи­мость пострадала сильнее всего, — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — До кризиса любили сравнивать количество площадей коммерческой недвижимости на 1000 жителей в Москве и других мировых столицах. А у нас мало некоммерческих площадей, а единиц бизнеса на 1000 жителей. К сожале­нию, в последние годы Москва много потеряла в смысле привлека­тельности для бизнеса».

Другое дело жилая недвижи­мость. Год назад консалтинговая компания «Бейкер Тилли Русаудит» опубликовала отчет «Баррель, дол­лар и квадратный метр: скованные одной цепью». В нем доказывалось, что стоимость квадратного метра московской недвижимости корре­лирует с ценой барреля нефти. «Это справедливо, так как деньги от про­дажи нефти оседают в Москве», — говорит Юрий Дерябин, автор исследования. По прогнозам аналитиков, к концу 2009 года квад­ратный метр жилья в Москве дол­жен был подешеветь на 65% к до­кризисной цене и стоить $2100-2400. «С ценой нефти мы, к счастью, не угадали», — говорит теперь Де­рябин.

Стоимость квадратного метра московского жилья, по данным ис­следовательского агентства Irn.ru, снизилась по итогам года в среднем лишь на 24%, а по сравнению с до­кризисным периодом — на треть. И дальше падение уперлось, с одной стороны, в спад предложения, а с другой — в восстанавливающийся спрос. «Все новостройки в бизнес-классе и «элитке» распроданы, — говорит Ковалев из Blackwood. — Нового ничего не строилось, и в 2010 году будет введено только 20% от объемов 2008-го. Так что поку­пать сегодня или завтра лучше, чем послезавтра». С ним согласен Ана­толий Высотский, аналитик банка «КИТ Финанс»: «Падение объемов строительства на 70-90% в 2009 году привело к росту дефицита жилья, а дефицит удержит цены от дальнейшего падения». Руководи­тель Irn.ru Олег Репченко уверен, что, если бы не дефицит, цены на московскую недвижимость могли бы опуститься к уровню S2000-2500 за кв. м — именно за такие деньги был распродан летом микрорайон «Марфино», в котором соверша­лось больше сотни сделок в месяц. Но что может ликвидировать де­фицит на московском рынке жилья, неясно.

Фондовый рынок растет, стои­мость нефти приближается к $80 за баррель. «Страна быстро оправ­ляется от кризисов, — рассуждает недавний пессимист Чувин. — Воз­можно, ситуация развернется: по­явятся новые фирмы, наймут пер­сонал». Группа «Ташир», строившая до сих пор лишь торговые и офис­ные комплексы, уже расширяет сферу деятельности. Недавно она купила два крупных проекта стро­ительства жилья — «Газойл Сити»
(200 000 кв. м неподалеку от офиса «Газпрома») и жилой комплекс пло­щадью 45 000 кв. м на севере Мос­квы. Жилье пока выглядит более надежным вложением.

Автор: Мария Абакумова

Forbes


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи