Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Непростой выбор", журнал "Homes Overseas" № 31 январь-февраль 2010 г.
19.02.2010

Цены на вторичную недвижимость в Черногории за время кризиса вернулись к уровню 2004–2005 гг. Для покупателя это звучит весьма заманчиво, но, подбирая квартиру или дом, необходимо учитывать особенности местного вторичного рынка, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем.

Главное, что привлекло в Черногорию первых покупателей недвижимости, – цены. Лет шесть-семь назад, еще до обретения государством независимости, дом на побережье можно было купить всего по 1000 евро за 1 кв. м. Правда, нового строительства тогда практически не было, а на вторичном рынке предлагали в основном объекты весьма низкого качества. Чаше всего – квартиры времен социализма с устаревшими планировками и старые деревенские дома, нуждающиеся в ремонте, однако любителей дешевизны это не останавливало. Главное, что интересовало российского покупателя, – близость к морю, востребованный район (Будванская Ривьера и Которская бухта) и низкая цена.

В ответ на спрос резко выросло число предложений на рынке новостроек, постепенно улучшалось и качество строительства, и инфраструктура. Цены быстро пошли вверх, и к лету 2008 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья в районе Будвы составляла уже около 3500 евро. Причем на вторичном рынке значительную часть предложений составили недавно построенные, но уже перепродающиеся апартаменты.

Однако для Черногории, с существующим уровнем инфраструктуры и сервиса, эта цена явно завышена: не только в Болгарии, но и в развитой Испании, и на популярном Кипре качественное жилье можно купить за меньшие деньги. Благодаря коррекции, произошедшей на черногорском рынке недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса в 2009 г., стоимость стала больше соответствовать качеству.

Важно отметить, что многие привлекательные и современные проекты в Черногории сейчас находятся на разных стадиях строительства. Поэтому тем покупателям, которые не готовы ждать месяцы, а то и годы до завершения стройки, по сути, остается только один выбор – вторичный рынок. И дать промашку никак нельзя!

Смена ориентиров

Заместитель генерального директора компании «АДС Черногория» Михаил Травкин говорит о преиму­ществах сложившейся ситуации для клиентов: «Цены снизились до уровня 2004-2005 гг., при этом покупатель сегодня получает за те же деньги гораздо более каче­ственные и удобные объекты».

«Сейчас предложения на рынке достаточно диффе­ренцированы, в силу развития этого сектора за послед­ние несколько лет, - добавляет Иван Барада, старший менеджер компании Sagio Residence. - Тем не менее, больше всего предложений относится к вторичному рынку. В основном вторичная недвижимость уступает в цене готовым объектам на первичном рынке, особен­но когда речь идет о комплексах с развитой внутренней инфраструктурой».

Разброс цен на вторичном рынке очень большой, по­скольку предложения очень разнородны. Стоимость зави­сит от многих факторов, таких как местоположение, уда­ленность от моря, площадь дома и участка, год постройки, качество строительства, наличие инфраструктуры, и др.

«Сегодня минимальный ценовой порог для вторично­го жилья составляет 1500 евро, цены на новые объекты начинаются от 2000 евро», - говорит руководитель от­дела продаж и маркетинга компании Montenegro Venture Partners Ксения Хохрякова.

Такая ситуация на рынке недвижимости, по словам директора агентства Kotler Consult Сергея Котлера, при­влечет покупателей с бюджетом до 1 00 000 евро -при том что еще недавно они не могли рассматривать Черногорию в качестве возможного направления для покупки дома для отдыха.

Новое вторичное

Стремление покупать по принципу «что дешевле» всегда сопряжено с рисками. При приобретении недвижимости off-plan это риск затягивания сроков и отказа девелопера от обязательств. Риски на вторичном рынке не столь оче­видны и требуют от покупателя хорошего знания местного законодательства и технических аспектов строительства.

В Черногории до недавнего времени застройка ве­лась хаотично, планы урбанизации территории в боль­шинстве общин были утверждены только в прошлом году. Даже сейчас из-за бюрократических проволочек за­стройщикам требуется не меньше года, чтобы пройти многочисленные инстанции и получить разрешение на строительство, а еще недавно этот срок мог быть и боль­ше! Поэтому некоторые девелоперы начинали работы, не имея на руках разрешения, и рассчитывали узаконить постройку постфактум.

Часто дома возводились на землях сельскохозяйствен­ного назначения или в заповедных зонах. Также неред­ко нарушались ограничения по высотности и площади зданий. В большинстве случаев проблему с документами удавалось решить, но есть риск того, что необходимые бумаги до сих пор не приведены в соответствие с планом урбанизации, а коммуналии (налоги на застраиваемые площади) не уплачены. А это значит, что объект сохраня­ет статус нелегального и может быть снесен. Несколько таких показательных сносов уже произошло.

«Согласно новому закону, без оплаты коммуналии невозможно получить разрешение на строительство, - рассказывает Ксения Хохрякова. - Раньше коммуналии можно было оплачивать после того, как дом постро­ен, и некоторые недобросовестные застройщики этим пользовались, перекладывая оплату на покупателей». Та­рифы в каждой общине свои и составляют от 1 0 до 20% от стоимости строительства - сумма существенная, и о необ­ходимости такой «доплаты», конечно, лучше знать заранее.

«Процесс приведения строительных норм и правил в законодательное русло в Черногории находится в на­чальной стадии, - поясняет Сергей Котлер. - Каждый год появляются новые акты, подзаконы, дополнения, на­правленные на борьбу с несанкционированной застрой­кой. Без соответствующей подготовки в них сложно само­стоятельно ориентироваться. Поэтому покупателю, чтобы обезопасить себя, лучше всего прибегнуть к помощи про­фессионалов - юристов или риэлторов».

Дома с историей

Наиболее существенно падение цен сказалось на домах старого жилого фонда. «Хороший старый дом недалеко от моря, который раньше стоил около 1 млн евро, теперь можно купить за 400 000-600 000 евро. Дома, которые требуют серьезной реконструкции, стоят еще дешевле», - говорит Ксения Хохрякова. У вторичной загородной недвижимости в Черного­рии есть ряд технологических особенностей. Многие дома построены без фундамента, стены возведены пря­мо на земле, нет дополнительной гидроизоляции и часто -вентиляционных систем, поскольку коренные жители традиционно предпочитают держать окна открытыми. «Многие черногорцы строили жилье для себя, что на­зывается, «по-домашнему», из подручных материалов, без четкого продуманного плана, документации, и основ­ная масса таких домов невысокого качества, - расска­зывает Михаил Травкин. - Возможны некоторые скрытые дефекты, для выявления которых необходим строительный опыт или участие специалиста в оценке».

Несмотря на все это, основным фактором, влияющим на решение о покупке вторичного жилья, по-прежнему служит хорошее расположение дома, близость к морю. Некоторые готовы купить ветхий дом, снести его и по­строить новый. Но в этом случае необходимо точно знать, что такое решение экономически оправданно. Следует также помнить, что иностранные физические лица имеют право приобретать в Черногории дом с участком площа­дью не более 5000 кв. м.

К выбору вторичного жилья в любой стране, а в Черно­гории особенно (из-за того что это молодой и не вполне урегулированный рынок) необходимо подходить с боль­шой осмотрительностью: проверять документы на соб­ственность, наличие разрешения на строительство и уплату налогов, не ограничиваться оценкой качества стро­ительства «на глазок» и не экономить на услугах юриста. В то же время низкая цена далеко не всегда означает, что у дома обязательно есть какие-то скрытые недостат­ки. Ксения Хохрякова напоминает, что целью может быть срочная продажа - и поэтому владелец идет на ценовые уступки. Например, многие сербы сейчас стремятся про­дать свои дома в Черногории и перебраться в Сербию.

Посмотреть каталог объектов в Черногории

Автор: Марина ШОНИЯ

Homes Overseas


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи