Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Что случилось с горными курортами?", журнал "Homes Overseas" № 32 март 2010 г.
01.03.2010

Строительный бум на горнолыжных курортах Болгарии, подогретый спекулянтами, сыграл на руку желающим купить дом в горах для собственного отдыха: с кризисом цены на жилье упали, а многочисленные жилые комплексы и инфраструктура остались.

До финансового кризиса горнолыжные курор­ты Болгарии считались одним из наиболее интересных направлений для инвестицион­ных покупок. Цены здесь были ниже, чем на побережье, а пер­спективы грезились большие. Однако переизбыток предложе­ний и отсутствие покупателей, от которых страдают продавцы на болгарском побережье, в горах чувствуются даже острее. Это значит, что у любителей лыжно­го спорта и горного воздуха сегод­ня максимум возможностей обза­вестись собственным жильем.

Большая тройка и другие

Наиболее известные иностран­цам болгарские горнолыжные курорты - Банско, Пампорово и Боровец.

Банско расположен в Пиринских горах, в 160 км от Софии. Здесь короткое лето и долгая мягкая зима со средней январ­ской температурой около -2 °С. Лыжный сезон длится с середи­ны декабря до середины апре­ля. В остальное время Банско принимает туристов как летний курорт, окруженный минераль­ными источниками, озерами, водопадами и пещерами нацио­нального заповедника «Пирин».

Боровец находится на север­ных склонах Рильских гор, в 73 км от Софии. Здесь, на высо­те 1350 м, средняя темпера­тура января - около -4,5 °С. И в Банско, и в Боровце туристическая инфраструкту­ра развита достаточно хорошо.

Пампорово - самый южный зимний курорт Болгарии с самым коротким лыжным сезоном. Он располагается в Родопах, на высоте 1650 м. До Софии отсюда - 260 км, однако до аэропорта Пловди­ва - час езды на машине. Глав­ные черты Пампорово - мягкая зима и особенное расположе­ние: окружающие горы защи­щают курорт от ветра.

Набор развлечений для отды­хающих на зимних курортах Болгарии примерно один и тот же. Кроме лыжных трасс это СПА-центры, бассейны, джаку­зи, сауны и детские комнаты.

С точки зрения катания нео­споримое преимущество при­надлежит Банско: здесь самый длинный сезон. В этом сезо­не, по словам директора ком­пании «Болгарский дом» Александра Гармашевского, до января «кататься получалось только в Банско, а в Пампоро­во и Боровце снега не было».

Помимо «большой трой­ки» зимних курортов, в Бол­гарии есть и небольшие гор­нолыжные центры, которые больше интересуют мест­ных жителей, чем иностран­ных туристов и инвесторов.

Популярны курорты на вос­точных склонах гор Витоша, на высоте 1200 м, рядом с Софи­ей. Здесь есть несколько оте­лей и горнолыжная школа.

Другие живописные места с более или менее развитой инфраструктурой - Говедарци (вблизи Боровца), Мальёвица (также в Рильских горах) и Чепеларе (в сердце Родоп). Однако по объему и качеству инфраструк­туры эти центры вряд ли могут конкурировать с Банско, Боровцом и Пампорово, где в послед­ние голы перед кризисом и наблюдался строительный бум.

Зимние туристические потоки

Начиная примерно с 2000 г. чис­ло иностранных туристов на бол­гарских горнолыжных курортах постоянно росло, и к 2008 г. их стало даже больше, чем местных любителей горнолыжного спор­та. Так, Александр Гармашевский считает, что в Банско соотноше­ние иностранных и болгарских туристов - примерно 50 на 50. А в Боровце и Пампорово при­езжие составляют уже 60-70% отдыхающих. «Первооткрыва­телей» - англичан и скандина­вов - вытеснили русские и греки. Одновременно с ростом тури­стического потока увеличи­валась и популярность арен­ды жилья на местных курортах. По оценке риэлторов, около 20-30% приезжих арендуют жилье. «Обычно люди приезжа­ют на неделю или две и пред­почитают комплексы с бога­той инфраструктурой. Не все хотят только кататься на лыжах во время отдыха, поэтому боль­шой популярностью пользу­ются, например, комплексы со СПА-центрами - тем более что цены в них поражают сво­ей демократичностью», - рас­сказывает директор по разви­тию ООО «Международное агентство недвижимости «Кутузофф» Екатерина Котлярова.

Пик нагрузки на аренд­ный рынок приходится на рождественский период - с 20 декабря по 20 января. После этого спрос на арен­ду ослабевает, хотя активность на рынке сохраняется вплоть до апреля. Летом наступает «мертвый сезон»: загрузка объ­ектов составляет около 20%. Перспективы арендного рын­ка Александр Гармашевский связывает с развитием экотуризма, утверждая, что с каж­дым годом все больше людей приезжают в горы и летом. Кризис несколько подо­рвал бодрое развитие горно­лыжного туризма, что внес­ло коррективы в рынок аренды.

Можно говорить о двух основ­ных изменениях. «Во-первых, - рассказывает директор компании «Евроберег» Евгений Симкин, - в низкий сезон 2009 г. занятость элитных курортных комплек­сов, предлагающих много воз­можностей для отдыха и развле­чений, была больше, чем в 2008 г., причем основными арендато­рами были болгарские клиен­ты. При этом в зимний сезон 2009-2010 гг., большинство арен­даторов было русскоговорящи­ми, тогда как годом ранее это был более разнородный контингент. Относительно стоимости арен­ды, наблюдается определенный спад, который неоднороден для разных комплексов».

Средняя стоимость арен­ды за время кризиса снизилась примерно на 20% - хотя это и не касается периода рождествен­ских каникул. Ставки очень сильно разнятся в зависимости от множества факторов: удален­ности от подъемника и центра города, величины и категории комплекса. Александр Гармашевский приводит в качестве средней стоимости 70-90 евро в сутки за номер в 4-звезлочном отеле с полным набором услуг. Однако по объявлениям в интер­нете за 170-180 евро можно арен­довать апартаменты на неделю.

Остывший рынок

Начиная с 2002-2003 гг. спрос на недвижимость в горах рос почти такими же темпами, как и на болгарских прибрежных курортах. Застройщики актив­но покупали землю, возводи­ли жилые комплексы, в которых бассейны и СПА очень быстро ста­ли обязательными элементами.

За пять лет цены выросли с 400-500 до 1500 евро за 1 кв. м. «В последние годы велась актив­ная модернизация горнолыжных курортов. Доходило до того, что объем строительства в горных районах Болгарии увеличивался с каждым годом вдвое. Притом основные объемы строительства

приходились именно на Банско. Соответственно, и цены прибли­жались к среднеевропейским 1200-1400 евро за 1 кв. м», - ком­ментирует Евгений Симкин.

Однако с наступлением мирового кризиса инвесто­ры, которые составляли основ­ную часть покупателей, стали уходить с рынка, в результа­те к началу 2010 г. цены сни­зились на 30, 40 и (на некото­рые объекты) даже на 60%.

Сегодня средние цены на горнолыжную недвижимость составляют в среднем от 600 до 1250 евро за 1 кв. м - в зависи­мости от степени завершенно­сти и уровня объекта, хотя на практике есть и еще более дешевые варианты. «Если в про­шлом голу самая низкая цена на апартаменты в Банско была равна 610 евро за 1 кв. м., то сегодня за 22 700 евро можно стать собственником каче­ственной меблированной сту­дии площадью 42 кв. м, то есть по 540 евро за 1 кв. м. Подоб­ное положение и в Пампорово. Там за сумму 27 000 евро пред­лагаются готовые апартамен­ты площадью 65 кв. м, то есть по 415 евро за 1 кв. м», - рас­сказывает Евгений Симкин.

В конце 2009 г. ситуация на рынке немного стабилизи­ровалась. Обвала рынка уже никто не ожидает, цены в тече­ние последних месяцев прак­тически не снижаются, воз­можно уже достигнув дна.

В сфере строительства на горнолыжных курортах сей­час примерно та же ситуация, что и на черноморском побе­режье. Относительно стабиль­ные застройщики, обладающие запасом финансовой прочности, продолжают свои проекты - даже без особой надежды вско­ре распродать жилье. А начи­нающие, сравнительно моло­дые девелоперские компании, взявшие кредиты в нескольких банках, приостановили строи­тельство из-за невозможности дальнейшего финансирования.

Таким образом, сегодня риск незавершения работ высок, и трезвомыслящие покупа­тели стараются обходить сто­роной неготовые проекты.

Зимой сложно оценить, сколь­ко строек заморожено, так как в сезон работы на объектах запрещены. Масштаб пробле­мы станет очевидным весной-летом. Эксперты предполагают, что встанет 40-50% проектов, начатых до кризиса. При этом участники рынка все же надеют­ся на скорейшую стабилизацию.

Покупка на любителя

До кризиса инвестиции были основным мотивом приобре­тать недвижимость в горах Болгарии: здесь покупатели так же перепродавали контракты, как и на черноморском побере­жье. Наиболее активно занима­лись спекуляцией англичане.

Сегодня о краткосроч­ных инвестициях, скорее все­го, следует забыть. Несмотря на то, что некоторые экспер­ты утверждают, что через два-три гола цены могут вырасти в несколько раз, такую пер­спективу ставит пол вопрос переизбыток предложения, так как спрос в ближайшие несколь­ко лет едва ли восстановится.

Невысокий уровень болгарской экономики и доходов населения не позволяет надеяться и на внутрен­ний спрос. Поэтому сейчас недви­жимость на горнолыжных курортах Болгарии представляет интерес ско­рее как место, где можно провести каникулы, отдохнуть за очень уме­ренные деньги. Ведь на нынешнем болгарским ценам сегодня невозмож­но купить апартаменты ни на одном горнолыжном курорте Европы.

 
Homes Overseas
 

В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи