Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Черногория в фокусе", журнал "Homes Overseas" № 32 март 2010 г.
01.03.2010

С чем эксперты связывают перспективы черногорского рынка недвижимости? Чем он может быть интересен российскому покупателю в существующих условиях? Эти воросы обсуждались на круглом столе, который состоялся 28 января в «Президент-Отеле»

Организаторами круглого стола стали девелоперские компании Sagio Residence и TradeUnique, агентство недвижимости «Новое Качество» и журнал Homes Overseas. Гостями мероприятия были участники рынка недвижимости Черногории: девелоперы и риэлторы, а также представители СМИ.

На круглом столе затронуты и живо обсуждались практически все аспекты рынка недвижимости Черногории: текущая экономическая ситуация, инвестиционный климат и изменения на рынке недвижимости, а также спрос со стороны россиян и ценовая динамика. С докладом выступили: Мирко Латинович, президент компании TradeUnique, Иван Барада, старший менеджер компании Sagio Residence, Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество», и Юлия Титова, директор департамента «БЕСТ-Недвижимость», вел круглый стол Сергей Рымов, главный редактор Homes Overseas. В этом материале мы знакомим читателей журнала с наиболее интересной и важной информацией, прозвучавшей на Круглом столе.

Все впереди

Молодость – одна из главных черт черногорского рынка курортной недвижимости, и именно из нее вытекают его основные проблемы, связанные с недостаточно развитой инфраструктурой, неотработанными механизмами регулирования в строительной сфере, не всегда вы­соким качеством нового жилья и т. п. Другая особенность Черногории это ограниченное число пригод­ных для строительства прибрежных участков с красивыми видами. Длина береговой линии Черногории - все­го 293 км, из которых лишь 80 км это пляжи, поэтому возможности девелоперов на побережье имеют вполне определенные пределы.

Мирко Латинович
Президент холдинга TradeUnique

Черногория ограничена ее размерами, и участков для развития проектов на уникальных локациях не так много. Напомню, что длина черногорского побере­жья - всего 293 км, то есть 192 км воздушной линии. Из них 80 км составляют пляжи. Инвестицион­ная привлекательность Черногории, особенно ее прибережной зоны, с каждым годом растет. Направ­ленность Черногории на вступле­ние в ЕС и принятие новых законов, соответствующих законам ЕС, зна­чительно уменьшит риск для инве­сторов и даст толчок для еще боль­шей привлекательности страны.

Рынок недвижимости Черно­гории, как и стран-конкурентов (Испании, Италии, Кипра, Турции, Болгарии), тесно связан с туристи­ческой сферой. Президент холдин­га TradeUnique Мирко Латинович отметил, что по темпам развития туризма Черногория сегодня зани­мает одно из первых мест. Поми­мо мягкого климата, транспортной доступности, хорошей экологии и удивительных природных красот для россиян немаловажным фактором остается и безвизовый въезд.

Еще во времена Югославии здесь развивался массовый туризм. Однако сейчас он не слишком выго­ден для страны. В новом плане, рас­считанном до 2020 г., сделан упор на развитие элитного направления и строительство соответствующей инфраструктуры: развлекательных комплексов, отелей, казино, яхтен­ных марин и т. п. Планируется, что вслед за этим на побережье появит­ся больше многофункциональных комплексов высокого уровня.

«Черногорию еще нельзя назвать элитным направлением, но, тем не менее, массовый туризм ослабева­ет, - рассказал старший менеджер компании SAGIO Residence Иван Барада. - Считаю, что к моменту вступления Черногории в ЕС можно будет говорить об осуществлении этого плана, который уже сейчас дает результаты».

Перспективным направлением является и развитие зимних курор­тов - пока же застройка в районе горнолыжного курорта Колашин только начинается.

Среди преимуществ Черногории перед другими европейскими стра­нами следует назвать благопри­ятную налоговую политику. Налог на покупку вторичного жилья (3%) сопоставим только с аналогичны­ми сборами в Болгарии и Турции. В Испании он составляет 6-7%, на Кипре - 3-8%, а в Италии до­стигает 10%. Налог на рост стоимо­сти капитала при условии владения недвижимостью более двух лет в Черногории не взимается. Осталь­ные черногорские налоги находятся на средних для Европы значениях. Налог на доход от сдачи в аренду -15-23% от прибыли, ежегодный на­лог на недвижимость - 0,08-0,8% от стоимости объекта.

Иван Барада
Старший менеджер компании SAGIO Residence

Спрос на недвижимость на побережье наблюдает­ся и основном со стороны ино­странцев - россиян, англичан, ирландцев, скандинавов и жите­лей стран ближнего зарубе­жья. Главная доля покупате­лей приходится на россиян. До развала СФРЮ в Черно­гории развивали массовый туризм, который в нынешних черногорских условиях невы­годен. По новому Мастер-плану в Черногории будет раз­виваться элитный туризм.

Закон и порядок

В последние два года черногорское правительство предприняло ряд ша­гов к тому, чтобы законодательно упорядочить отношения на рынке не­движимости и снизить риски покупа­телей, связанные с правом собствен­ности и легальностью того или иного объекта. В Черногории из-за сложного и долгого оформления раз­решения на строительство на прода­жу часто выставляли дома без раз­решительной документации. Сегодня владельцы такого жилья вынуждены самостоятельно оформлять докумен­ты на собственность, а в ряде случа­ев рискуют потерять недвижимость.

«Закон о территориальном пла­нировании и строительстве объек­тов», принятый в 2008 г., призван упростить процедуру получения разрешений на строительство. Однако, по словам Ивана Барады, на практике применять закон нача­ли только в 2009 г.

Кроме того, в мае 2009 г. было объявлено о начале реализации про­екта LAMP (Land Administration and Management Project). В сотрудниче­стве с Всемирным банком Черного­рия вводит новую систему учета не­движимости. Благодаря современным технологиям станет гораздо проще получить информацию, необходи­мую для учреждения компании, нача­ла строительства и проверки статуса недвижимости, а также ознакомиться с урбанистическими планами.

Немаловажным для покупате­лей стало принятие нового закона об иностранцах, согласно которому иностранные физические лица теперь могут покупать застроенные земель­ные участки площадью до 5000 кв. м.

Все эти нововведения, по мнению Ивана Барады, способны повысить инвестиционную привлекательность черногорского рынка недвижимо­сти, приблизить его к стандартам Евросоюза, а также помочь в прео­долении последствий кризиса.

Назад в будущее

Одним из главных последствий кри­зиса для зависимого от иностранцев черногорского рынка недвижимости стало падение спроса. Однако за­метно изменились не только объемы, но и структура спроса на жилье. Если в 2007-2008 гг., по словам руково­дителя отдела курортной недвижимо­сти компании «Новое Качество» Елены Некрытовой, россияне часто покупа­ли объекты off-plan, притом даже на начальной стадии строительства, то в 2009 г. они отдают предпочтение гото­вым или почти завершенным объектам.

Изменения коснулись и площа­дей: до кризиса самыми востребо­ванными были объекты 100-150 кв. м, теперь - 60-80 кв. м, вырос интерес к бюджетным вариантам.

В целом покупатели стали более осмотрительными, они тщательно оценивают риски, гораздо реже, чем раньше, руководствуются эмоция­ми и заключают спонтанные сделки. «Мы знаем, что у нас в офисе наго­тове всегда должна быть копия раз­решения на строительство, поскольку ее в любой момент могут попросить», - рассказывает ситуацию руково­дитель департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. Покупа­тели торгуются, обсуждают возмож­ные скидки и дополнительные опции.

Вопросом «Когда и как быстро начнут расти цены на курортное жилье Черногории?» сегодня зада­ются и продавцы, и их клиенты.

К концу 2009 г., по оценке Юлии Титовой, цены на основную массу объектов вернулись на уро­вень 1500 евро за 1 кв. м. Пример­но так же недвижимость оценивалась в 2005 г., еще до отделения Черного­рии от Сербии, при том что качество проектов, материалов и строитель­ных работ было гораздо ниже, чем сейчас, а в Будванской и Барской общинах распространенной практи­кой было строительство на участках, не внесенных в Детальный урбанисти­ческий план, в обход закона. Юлия Титова считает, что цены сегодня упа­ли до критического минимума, за дном кризиса следует ждать роста - вот только в разных сегментах жилье будет дорожать разными темпами.

Елена Некрытова
Руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество»

По данным Всемирно­го совета по путешестви­ям и туризму, в течение бли­жайших 10 лет Черногория войдет в мировую десятку наи­более востребованных тури­стических мест с ежегодны­ми темпами роста около 6%. Практика нашей компании показала, что даже в непро­стое кризисное время Черно­гория по-прежнему остает­ся одним из самых популярных направлений для приобрете­ния недвижимости россиянами.

«Перспектива ликвидности вторич­ного жилья ограничена», - отмечает эксперт. Жилье, построенное в соци­алистические времена, будет поку­пать местное население и иностран­цы только для личного пользования. Цены на новую недвижимость экономкласса также будут расти небыстро и из-за внушительного объема предло­жений. «Большинство покупателей со­средоточится на новых проектах по­вышенной комфортности, поскольку цены на сегодняшний день более чем приемлемые, - говорит Юлия Тито­ва. - Особенно блестящее будущее у черногорских элитных объектов». Такой прогноз отвечает и стремле­нию властей развивать в Черногории элитарный туризм, однако подобного рода курортной недвижимости в стра­не пока что практически нет.

Юлия Титова
Руководитель департамента зарубежной недвижимости компании « БЕСТ-Недвижимость»

Сегодня цены снизились до своего минимума, при этом строительство концепту­ально новых высоколиквидных и перспективных для инвестиро­вания объектов только начина­ется. Перспектива ликвидности вторичного жилья достаточно ограничена. Тем не менее, покупатель, приобретая недви­жимость на вторичном рын­ке, хотя и рискует не нажить­ся сильно на покупке, может рассчитывать на сохранение и возврат вложенных средств.

Отвечает эксперт

Элина Сиванкова

Управляющий директор, партнер компании InvestPravoProperty. Имеет два высших образования, кандидат экономических наук, автор ряда научных статей. С 2001 г. – финансовый директор розничной сети компании Mr. Doors; с 2006 г. – директор по экономике инвестиционно-консалдиноговой компании CSS InvestPravo. Специалист по рынкам недвижимости Испании, Черногории, Франции, Болгарии, Италии, Турции.

Ликвидность объектов недвижимости в Черногории. Как не ошибиться с покупкой?

Что имеется в виду под лик­видностью, когда речь идет об объектах недвижимости?

Ликвидная недвижимость должна быть востребована рынком, что позволяет про­дать ее в кратчайшие сро­ки с минимальным дискон­том. На рынке Черногории мы отмечаем следующую тенденцию: пользуются наи­большим спросом, а значит, легко реализуются, каче­ственные апартаменты сто­имостью до 150 000 евро.

Как выбрать правильный регион, недвижимость в котором будет ликвидной?

Необходимо понять место интересующей страны в мировом экономическом сообществе. Каков уровень ее политического развития, как она участвует в регио­нальных процессах инте­грации. Важны также гео­графическое положение, туристическая и социальная инфраструктура, культур­ные и природные заповед­ники, экономические цен­тры, религия, язык общения. Будущее Черногории напря­мую связано со вступлением в ЕС. В соответствии с требова­ниями европейского сообще­ства совершенствуется зако­нодательство, реализуются многочисленные инфраструк­турные проекты. Все это дела­ет страну привлекательной для инвестиций, а ее недви­жимость - ликвидной. Исторические центры Черно­гории, богатая культура, прак­тически отсутствие языкового барьера, чистейшая экология являются значимыми крите­риями при оценке региональ­ных объектов недвижимости.

Какие факторы влияют на ликвидность курортной недвижимости?

Когда мы говорим о курорт­ной недвижимости, то пред­ставляем пляж и солнце, нам хочется видеть из окна лазур­ное море. Это восприятие отдыха и определяет клю­чевые требования к ликвид­ности курортных объектов. Недвижимость должна нахо­диться в пешей доступности от моря, в регионе с благопри­ятным климатом и иметь при­влекательные виды из окон. Однако кроме этих критери­ев комфортного отдыха, для всесторонней оценки ликвид­ности нужно учесть еще ряд факторов. Начнем с упрошен­ного или безвизового въезда в страну - это важнейшее усло­вие туристической привлека­тельности страны, напрямую влияющее на экономический рост региона. Черногория имеет такое преимущество. Важна транспортная доступ­ность - короткий трансфер упрощает и удешевляет посещение зарубежной собственности. Отмечу, что в Черногорию, в отличие от многих других регионов, круглый год выполняются регулярные рейсы из Москвы.

Насколько важна юридиче­ская чистота объекта с точ­ки зрения его ликвидности?

Конечно, юридические фак­торы являются одним из клю­чевых условий при принятии решения о совершении покуп­ки. Документальное под­тверждение истории собствен­ности должно быть получено компетентными специалиста­ми, иначе средства могут ока­заться вложенными бесцельно.

Обязательно ли лик­видный объект дол­жен быть недорогим?

Здесь нет однозначного отве­та. В ряде стран недвижимость класса люкс, несмотря на кри­зис, практически не в цене и спрос на нее остает­ся активным, как из-за огра­ниченного предложения, так и благодаря более стабильной экономической ситуации. Наш опыт показывает, что в Черногории, наряду со спро­сом на недорогие апартамен­ты, вызывает инвестиционный интерес качественное жилье бизнес-класса, находящееся в зонах побережья с развитой инфраструктурой, ориентированных, в том числе на семей­ный отдых с детьми.

Homes Overseas

В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи