По экспертным оценкам, Болгария находится в списке стран, чей рынок недвижимости наиболее пострадал во время мирового экономиче­ского кризиса. Но значит ли это, что любой дом на побережье теперь можно купить на треть дешевле, чем в начале прошлого года?

От поездки по Черно­морскому побере­жью Болгарии в конце 2009 г. остаются неоднознач­ные впечатления. Работы на многих строящихся объектах приостановлены, на многих домах размещены объявления «Для продажи», газеты печата­ют статьи с заголовками «Кри­зис закончится, а недвижи­мость останется!» и «Самые выгодные сделки заключаются во время кризиса». Российские и болгарские интернет-сайты дают очень противоречивые опенки ситуации на рынке курортной недвижимости в Болгарии: от «падения пен в Болгарии не произошло», до «обвал в два раза и более»...

Если исходить из официаль­ной информации Националь­ного статистического институ­та, то за 2009 г. средние цены на недвижимость в стране сни­зились на 28%. Таким обра­зом, по данным международ­ной компании Knight Frank, Болгария оказалась на чет­вертом месте по палению цен - после Литвы (35%), Эсто­нии (35%) и Дубая (47%).

Но что нам дает знание дан­ного среднего по стране пока­зателя паления цен? Можно ли верить ему и как его исполь­зовать? Как и «средняя темпе­ратура в больнице», конкрет­ному покупателю жилья эти данные мало в чем помогут.

Как же изменились цены в Черноморье?

Говорить об обвале цен, пожа­луй, неверно. Рынок стал более сегментированным, цены теперь в большей мере соответству­ют потребительским качествам недвижимости. Сегодня в резуль­тате значительного уменьшения числа покупателей соотноше­ние спроса и предложения кар­динально изменилось. Если в 2007 г. запросы продавцов были явно завышенными, то сегод­ня покупатель может диктовать условия, исходя из характери­стик того или иного объекта, его расположения, степени готовно­сти и имеющейся инфраструк­туры. А ведь в годы ажиотажа многие иностранцы забыва­ли об этих ключевых моментах, ориентируясь лишь на цену!

Дома для отдыха, располо­женные далеко от моря, особен­но те, что находятся в процес­се строительства, значительно потеряли в цене. Примером служит комплекс Sunny Day 6 в 4 км от пляжей Солнечно­го Берега, который после зна­чительной задержки левелопер обещает завершить в 2010 г.

В 2007 г. цены здесь начина­лись от 850 евро за 1 кв. м, в сере­дине 2008 г. - уже от 640 евро, сейчас апартаменты продают­ся по 390 евро за 1 кв. м. В дан­ный момент цена практически сравнялась с себестоимостью недвижимости, поэтому гово­рить о дальнейшем падении уже не приходится. Комплекс при­влекателен низкой ценой и спо­койствием, которого нет на шум­ном Солнечном Берегу. На фоне дешевизны удаленность от пля­жа два года назад мало волно­вала покупателей, а обещание застройщика пустить автобус до моря успокаивало клиентов.

Владельцами апартамен­тов в подобных комплексах стали в основном люди сред­него достатка, купившие недвижимость для собствен­ного пользования. Говорить об инвестиционной привле­кательности такого жилья с точки зрения сдачи в арен­ду или последующей пере­продажи не приходится. Сегодня здесь можно приоб­рести студию за 11 000-12 000 евро, что является практи­чески минимумом для ново­строек на болгарском побере­жье. Не исключено, что перед завершением строительства цены немного подрастут.

С другой стороны, есть и примеры, когда жилье дер­жит цену, притом по болгар­ским меркам весьма высокую - 3000-4000 евро за 1 кв. м, как в проекте Oasis Resort & Spa, расположенном в городе Лозенец, на первой линии от моря. На территории боль­шие зеленые зоны с растения­ми из разных стран мира, бас­сейны, спортивные площадки. Въезд автомобилей сюда запре­щен. Удобные апартаменты в районе Балчика, с дизайнер­ской мебелью и современной техникой, можно приобрести по 2000-2800 евро за 1 кв. м. Покупателей должны при­влечь панорамный вил, бога­тая инфраструктура, бли­зость к яхтенной марине.

Между этими ценовыми полюсами есть огромное коли­чество разнообразных пред­ложений. В итоге средняя цена недвижимости на побе­режье не превышает 1000 евро за 1 кв. м. Объявления о рас­продаже строящегося жилья по 550 евро вывешивают лишь девелоперы с серьезными финансовыми проблемами. Владельцы комплексов рядом с пляжем, как правило, под­держивают свои старые цены - около 900-1500 евро за 1 кв. м, но иногда проводят «промо-акции» или делают специаль­ные предложения со значи­тельными скидками (20-40%), которые могут привлечь потен­циальных покупателей.

Как не заплатить лишнего за дом в Болгарии

Говоря о ценах, следует коснуть­ся и механизма покупки недви­жимости через риэлторов, полу­чающих комиссию с каждой реализованной продажи. На чер­номорском побережье, как и на болгарских горнолыжных курор­тах, из-за избытка предложе­ний многие посредники сегод­ня работают «без комиссии от покупателя» (в других районах Болгарии агентские, как прави­ло, составляют около 3% от каж­дой стороны). Комиссия, кото­рую выплачивает продавец, в зависимости от качеств объек­та и его расположения, начина­ется от 10% и может повышаться с ростом объема продаж. С дру­гой стороны, объекты с очевидны­ми минусами, принадлежащие «проблемному» застройщику, иногда предлагаются посредни­кам с комиссией до 30% и более. Здесь ведущим выступает фак­тор времени: чем раньше про­дашь, тем меньше неустоек при­дется выплачивать банку...

Это часто приводит к ситуа­ции, когда посредник старает­ся продавать худшие, но более выгодные для него объекты, не заботясь об интересах своих клиентов. При таком положении дел многим новичкам на рынке недвижимости сложно выбрать оптимальный вариант и оце­нить, чья информация соот­ветствует действительности.

Стоит ли обращаться к посредникам или лучше сра­зу искать продавцов напря­мую? Достоинство риэлторских компаний в том, что они обла­дают большими базами дан­ных с множеством вариантов и могут предложить для осмо­тра несколько десятков объ­ектов. Таким образом, клиент экономит время и силы на пои­ски дома. Также агенты иногда могут договориться с застрой­щиками о хороших скидках.

В свою очередь застройщики по-разному относятся к сотруд­ничеству с риэлторами. Одни полностью передоверяют про­дажи посредникам. Другие ста­раются поддерживать пари­тет и определенный уровень цен, поэтому реализуют недви­жимость на тех же условиях, что и посредники. И только некоторые немногочислен­ные девелоперские компании готовы предложить суперце­ны для собственных клиентов.

Для покупки недвижимости на море следует хорошо изучить предложения в Интернете, опреде­литься с потребностями и возмож­ностями, четко сформулировать, зачем вам нужна недвижимость в Болгарии и нужна ли вообще. Не следует забывать, что покуп­ка даже небольших, но качествен­ных апартаментов на первой-второй линии от моря выльется в сумму порядка 50 000 евро, более дешевые варианты наверняка будут в чем-то компромиссными.

Однако для тех, кто уверен в том, что недвижимость за гра­ницей действительно нужна, Болгария, вероятно, будет хоро­шим вариантом. Можно смело рассчитывать, что по большин­ству предложений при правиль­ном подходе удастся договорить­ся о скидках в размере около 10% от первоначальной цены. Допол­нительные скидки возмож­ны при единовременной опла­те полной стоимости объекта.

Сейчас выгодное для поку­пателей время: тот, кто платит, диктует правила и определяет цену! Но не нужно сразу под­писывать договор - сравните несколько подходящих объек­тов, постарайтесь узнать, насколь­ко срочно нужны деньги про­давцу, нет ли у него финансовых проблем? Найдя «слабые сто­роны» застройщика и получив на руки козыри, ставьте свои усло­вия и добивайтесь их исполнения! Некоторым строителям достаточ­но продать несколько апартамен­тов, чтобы завершить строитель­ство и выйти из «зоны риска», и они пойдут на значительные скид­ки, чтобы не упустить клиента. Такая противоречивая ситу­ация, по мнению большин­ства экспертов, сохранится на болгарском побережье как минимум до летнего сезона 2010 г., а возможно, и до нача­ла 2011 г., хотя многое зави­сит от обстановки в экономике не только Болгарии, но и все­го Европейского Союза.

Посмотреть каталог объектов в Болгарии

Homes Overseas