По экспертным оценкам, Болгария находится в списке стран, чей рынок недвижимости наиболее пострадал во время мирового экономического кризиса. Но значит ли это, что любой дом на побережье теперь можно купить на треть дешевле, чем в начале прошлого года?
От поездки по Черноморскому побережью Болгарии в конце 2009 г. остаются неоднозначные впечатления. Работы на многих строящихся объектах приостановлены, на многих домах размещены объявления «Для продажи», газеты печатают статьи с заголовками «Кризис закончится, а недвижимость останется!» и «Самые выгодные сделки заключаются во время кризиса». Российские и болгарские интернет-сайты дают очень противоречивые опенки ситуации на рынке курортной недвижимости в Болгарии: от «падения пен в Болгарии не произошло», до «обвал в два раза и более»...
Если исходить из официальной информации Национального статистического института, то за 2009 г. средние цены на недвижимость в стране снизились на 28%. Таким образом, по данным международной компании Knight Frank, Болгария оказалась на четвертом месте по палению цен - после Литвы (35%), Эстонии (35%) и Дубая (47%).
Но что нам дает знание данного среднего по стране показателя паления цен? Можно ли верить ему и как его использовать? Как и «средняя температура в больнице», конкретному покупателю жилья эти данные мало в чем помогут.
Как же изменились цены в Черноморье?
Говорить об обвале цен, пожалуй, неверно. Рынок стал более сегментированным, цены теперь в большей мере соответствуют потребительским качествам недвижимости. Сегодня в результате значительного уменьшения числа покупателей соотношение спроса и предложения кардинально изменилось. Если в 2007 г. запросы продавцов были явно завышенными, то сегодня покупатель может диктовать условия, исходя из характеристик того или иного объекта, его расположения, степени готовности и имеющейся инфраструктуры. А ведь в годы ажиотажа многие иностранцы забывали об этих ключевых моментах, ориентируясь лишь на цену!
Дома для отдыха, расположенные далеко от моря, особенно те, что находятся в процессе строительства, значительно потеряли в цене. Примером служит комплекс Sunny Day 6 в 4 км от пляжей Солнечного Берега, который после значительной задержки левелопер обещает завершить в 2010 г.
В 2007 г. цены здесь начинались от 850 евро за 1 кв. м, в середине 2008 г. - уже от 640 евро, сейчас апартаменты продаются по 390 евро за 1 кв. м. В данный момент цена практически сравнялась с себестоимостью недвижимости, поэтому говорить о дальнейшем падении уже не приходится. Комплекс привлекателен низкой ценой и спокойствием, которого нет на шумном Солнечном Берегу. На фоне дешевизны удаленность от пляжа два года назад мало волновала покупателей, а обещание застройщика пустить автобус до моря успокаивало клиентов.
Владельцами апартаментов в подобных комплексах стали в основном люди среднего достатка, купившие недвижимость для собственного пользования. Говорить об инвестиционной привлекательности такого жилья с точки зрения сдачи в аренду или последующей перепродажи не приходится. Сегодня здесь можно приобрести студию за 11 000-12 000 евро, что является практически минимумом для новостроек на болгарском побережье. Не исключено, что перед завершением строительства цены немного подрастут.
С другой стороны, есть и примеры, когда жилье держит цену, притом по болгарским меркам весьма высокую - 3000-4000 евро за 1 кв. м, как в проекте Oasis Resort & Spa, расположенном в городе Лозенец, на первой линии от моря. На территории большие зеленые зоны с растениями из разных стран мира, бассейны, спортивные площадки. Въезд автомобилей сюда запрещен. Удобные апартаменты в районе Балчика, с дизайнерской мебелью и современной техникой, можно приобрести по 2000-2800 евро за 1 кв. м. Покупателей должны привлечь панорамный вил, богатая инфраструктура, близость к яхтенной марине.
Между этими ценовыми полюсами есть огромное количество разнообразных предложений. В итоге средняя цена недвижимости на побережье не превышает 1000 евро за 1 кв. м. Объявления о распродаже строящегося жилья по 550 евро вывешивают лишь девелоперы с серьезными финансовыми проблемами. Владельцы комплексов рядом с пляжем, как правило, поддерживают свои старые цены - около 900-1500 евро за 1 кв. м, но иногда проводят «промо-акции» или делают специальные предложения со значительными скидками (20-40%), которые могут привлечь потенциальных покупателей.
Как не заплатить лишнего за дом в Болгарии
Говоря о ценах, следует коснуться и механизма покупки недвижимости через риэлторов, получающих комиссию с каждой реализованной продажи. На черноморском побережье, как и на болгарских горнолыжных курортах, из-за избытка предложений многие посредники сегодня работают «без комиссии от покупателя» (в других районах Болгарии агентские, как правило, составляют около 3% от каждой стороны). Комиссия, которую выплачивает продавец, в зависимости от качеств объекта и его расположения, начинается от 10% и может повышаться с ростом объема продаж. С другой стороны, объекты с очевидными минусами, принадлежащие «проблемному» застройщику, иногда предлагаются посредникам с комиссией до 30% и более. Здесь ведущим выступает фактор времени: чем раньше продашь, тем меньше неустоек придется выплачивать банку...
Это часто приводит к ситуации, когда посредник старается продавать худшие, но более выгодные для него объекты, не заботясь об интересах своих клиентов. При таком положении дел многим новичкам на рынке недвижимости сложно выбрать оптимальный вариант и оценить, чья информация соответствует действительности.
Стоит ли обращаться к посредникам или лучше сразу искать продавцов напрямую? Достоинство риэлторских компаний в том, что они обладают большими базами данных с множеством вариантов и могут предложить для осмотра несколько десятков объектов. Таким образом, клиент экономит время и силы на поиски дома. Также агенты иногда могут договориться с застройщиками о хороших скидках.
В свою очередь застройщики по-разному относятся к сотрудничеству с риэлторами. Одни полностью передоверяют продажи посредникам. Другие стараются поддерживать паритет и определенный уровень цен, поэтому реализуют недвижимость на тех же условиях, что и посредники. И только некоторые немногочисленные девелоперские компании готовы предложить суперцены для собственных клиентов.
Для покупки недвижимости на море следует хорошо изучить предложения в Интернете, определиться с потребностями и возможностями, четко сформулировать, зачем вам нужна недвижимость в Болгарии и нужна ли вообще. Не следует забывать, что покупка даже небольших, но качественных апартаментов на первой-второй линии от моря выльется в сумму порядка 50 000 евро, более дешевые варианты наверняка будут в чем-то компромиссными.
Однако для тех, кто уверен в том, что недвижимость за границей действительно нужна, Болгария, вероятно, будет хорошим вариантом. Можно смело рассчитывать, что по большинству предложений при правильном подходе удастся договориться о скидках в размере около 10% от первоначальной цены. Дополнительные скидки возможны при единовременной оплате полной стоимости объекта.
Сейчас выгодное для покупателей время: тот, кто платит, диктует правила и определяет цену! Но не нужно сразу подписывать договор - сравните несколько подходящих объектов, постарайтесь узнать, насколько срочно нужны деньги продавцу, нет ли у него финансовых проблем? Найдя «слабые стороны» застройщика и получив на руки козыри, ставьте свои условия и добивайтесь их исполнения! Некоторым строителям достаточно продать несколько апартаментов, чтобы завершить строительство и выйти из «зоны риска», и они пойдут на значительные скидки, чтобы не упустить клиента. Такая противоречивая ситуация, по мнению большинства экспертов, сохранится на болгарском побережье как минимум до летнего сезона 2010 г., а возможно, и до начала 2011 г., хотя многое зависит от обстановки в экономике не только Болгарии, но и всего Европейского Союза.
В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев