Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Что гарантирует Leaseback", журнал "Homes Overseas" № 32 март 2010 г.
03.03.2010

Leaseback - новая для рос­сиян схема инвестирования в недвижимость. Жилье в этом случае вряд ли станет вторым домом, зато послужит достойным объектом для вложений и при грамотном подходе смо­жет стать самоокупаемым.

У любого покупателя недвижимости есть две сокровенные мечты. Первая - о возврате вложенных средств, вторая - о вечном ис­точнике дохода, который избавит владельца от такой досадной необходимости, как работа.

Судя по обещаниям агентов, leaseback как инвестици­онная программа наиболее близка к понятию «идеаль­ных инвестиций». Но не слишком ли хорош этот «бес­платный сыр», чтобы быть правдой? О том, что такое leaseback и насколько он выгоден для частных покупате­лей, рассказали ведущие российские профессионалы, работающие с этим своеобразным сегментом зарубеж­ного рынка недвижимости.

Что это такое?

Дословно leaseback переводится как «обратная арен­да». Такая инвестиционная схема больше всего раз­вита в США и Великобритании, но если говорить не о самолетах и промышленном оборудовании, а о жи­лой недвижимости, то с 1980-х гг. в сфере leaseback лидирует Франция, примеру которой в последние годы следуют и другие государства, например Испания, Италия и Швейцария.

Leaseback - сокращение от названия, которое лучше всего объясняет схему отношений между продавцом и покупателем: sale-and-leaseback («продажа и обратная аренда»). Покупатель, становясь собственником, пере­дает объект обратно продавцу в долгосрочную аренду.

Таким образом, собственник не пользуется недвижимо­стью сам (или пользуется в течение ограниченного вре­мени), а передает в управление компании, продавшей этот объект. Она, в свою очередь, сдает жилье в аренду частным клиентам на короткие сроки, а владелец полу­чает рентный доход по заранее оговоренной и гаранти­рованной ставке. В некоторых случаях этот доход может даже перекрывать выплаты по ипотечному кредиту.

Кому и зачем это нужно?

Чтобы понять, чем может быть выгодна «обратная арен­да» покупателю, зачем она нужна продавцу и почему государство заинтересовано в развитии этой схемы, рассмотрим более подробно пример Франции.

Роль государства в данном случае особенно важ­на, поскольку без особых законодательных усло­вий французский leaseback был бы невозможен. Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, который первым привез французский leaseback в Рос­сию, рассказывает: «Французы ввели систему leaseback в 1976 г. Как известно, сегодня Франция является миро­вым лидером по объемам въездного туризма: на 60 млн. французов приходится 140 млн. туристов в год. А в кон­це 1970-х гг. страна стояла на коленях с этой точки зре­ния. Потенциал был огромен, но остро не хватало ин­фраструктуры, прежде всего объектов для размещения туристов. Суть leaseback в том, что недвижимость долж­на сдаваться минимум 90% времени. Этим занимается управляющая компания, а доход собственника от арен­ды гарантирован и застрахован».

Чтобы привлечь застройщиков к такой схеме, госу­дарство предоставляет землю фактически бесплатно, причем, как уверяет Игорь Индриксонс, это лучшие участки. Таким образом, и квадратные метры жи­лья становятся потенциально более дешевыми. Уже это должно привлечь покупателей. Другой бонус от государства - возврат покупателям НДС, который во Франции составляет ни много ни мало 19,6% от цены объекта. В результате стоимость покупки значи­тельно уменьшается.

Взамен на все эти льготы государство получа­ет приток туристов, которые тратят в стране деньги, а значит, генерируют налоги.

Осторожно, эволюция!

Это лишь общая схема, дающая представление о принципах leaseback, но недостаточная для того, чтобы принять решение об инвестициях. О некото­рых нюансах рассказывает Ирина Дюпор, руково­дитель парижского офиса компании Immoconcept: «Особенностью французского leaseback являет­ся специфическое льготное налогообложение, ко­торое, к сожалению, эволюционировало в худшую сторону, уничтожив статус отеля для частных инве­сторов, но сохранило относительную привлекатель­ность в сравнении с остальными видами аренды. В качестве leaseback-объектов наиболее часто ис­пользуются туристические резиденции - собственно, ради развития туризма государство и пошло на та­кие «налоговые жертвы» в пользу инвесторов.

Эта политика, с одной стороны, оправдала надежды государства на развитие туризма, а с другой - открыла нишу для злоупотреблений. Многие недобросовестные девелоперы пытаются продать людям по данной схеме объекты, абсолютно не соответствующие ни критериям эксплуатации, ни рынку, и в погоне за налоговыми льго­тами люди платят завышенную цену».

В большинстве случаев покупатель может рассчи­тывать на доход от сдачи в аренду в размере 4-5% годовых, при том что в 2009 г. инфляция во Франции составила 2,8%, а в 2008 г. - 1,5%. Как пояснила Ирина Дюпор, в договоре также указываются ежегод­ные повышающие коэффициенты: «Эти индексы публи­куются и опережают инфляцию. Однако коммерческие индексы выше, чем гражданские, и, читая будущий контракт аренды, следует обязательно обращать вни­мание на тип и коэффициент индекса. Разобраться в этом самому практически невозможно, поэтому хо­роший профессионал для сопровождения подобных сделок необходим».

Налоговый рай в отдельно взятой квартире

Также следует помнить, что речь идет не об отка­зе от НДС, а о его возврате после года эксплуатации недвижимости. Эксперты инвестиционной компании Edison Ford Investment Property говорят, что размер возме­щения государством НДС зависит от типа объекта. Так, с суммы, истраченной при покупке на новостройку, налог возвращается полностью, а за реконструированный объ­ект вернут 11-1 4%. Ирина Дюпор уточняет: дело в том, что при реконструкции покупателю возвращается налог лишь на ту часть, которая была затрачена на ремонт.

Контракт заключается на 9-25 лет, затем может быть продлен по желанию владельца. При этом соб­ственник может перепродать объект в любой момент - однако если он сделает это в течение срока дого­вора leaseback, то ему придется вернуть государству часть НДС. Однако в 2006 г. была принята поправ­ка к закону, согласно которой собственник leaseback может перепродавать свой объект вместе с контрактом на аренду и не возвращать НДС государству.

Ирина Дюпор резюмирует: «Особый налоговый ре­жим - это, как говорят во Франции, «вишня на торте». Многие в погоне за этой вишней забывают о самом тор­те. Поэтому при выборе объекта инвестирования по та­кой схеме надо хорошо представлять себе его реальную стоимость, а также арендную и продажную ликвидность». Более того, инвестор должен понимать, что leaseback рассчитан на долгосрочные вложения и не подойдет для спекулятивной части инвестиционного портфеля.

Мечты сбываются!

Ирина Дюпор предлагает рассмотреть возможную сделку по схеме leaseback в цифрах. Если стоимость квартиры 100 000 евро, то с уче­том НДС 19,6% покупатель платит 119 600 евро (19 600 вернутся после подачи налоговой декларации). «Допустим, - рассуждает эксперт, - что нам предлагают доход 4,5% годовых за счет арендной платы. Это значит, что в месяц нам будут платить 375 евро (4500 делим на 12 месяцев). А если мы берем для этой операции кре­дит на 25 лет под 3,5% годовых, то месячная кредитная выплата составит примерно 500 евро, то есть нам надо будет доплачивать 125 евро в месяц. Для того чтобы кре­дитная выплата полностью покрывалась арендной платой, первоначальный взнос должен составить 25 000 евро. Тогда месячная выплата составит те же 375 евро».

Таким образом, жилье сможет себя выкупать! И еще один маленький, но приятный нюанс, на который обраща­ет внимание Ирина Дюпор: арендная плата индексируется, кредитные выплаты за счет инфляции фактически уменьша­ются, и постепенно возникает разница в пользу инвестора.

Туристические резиденции - не единственный тип объектов, предлагаемых по системе leaseback. Это мо­жет быть также жилье для студентов или пожилых людей. Такие объекты не представляют интереса для отдыха самого собственника, но вполне могут быть использова­ны как объект долгосрочных вложений.

Как арендатору (компании, продавшей жилье) удается обеспечить стабильный рентный доход? Игорь Индриксонс говорит, что компании, работающие по этой схеме, обычно проводят очень грамотную ценовую политику. Например, IntermarkSavills подписал соглашение с Pierre & Vacances - одной из самых крупных компаний, занимающихся во Франции продажами leaseback. «У них такой подход: дис­контировать проживание в расчете на то, что приехавшие туристы потратят деньги на дополнительные услуги - раз­влечения и инфраструктуру, - рассказывает эксперт. - Если вы снимете у них жилье, то десять дней на горнолыж­ном курорте обойдутся вам всего в 300 евро на всю семью, но, конечно, будет много возможностей, чтобы потратить

больше денег. За счет этого они обеспечивают хорошую заполняемость. Это точно такой же принцип, как в Лас-Вегасе, - дешевое проживание и много соблазнов».

Делиться надо

Зачем же компании продают курицу, несущую золотые яйца? Почему бы не оставить 4-5% дополнительного дохо­да в своем кармане? «Казалось бы, это логичное замеча­ние, - отвечает Ирина Дюпор. - Но для эксплуатирующей компании рентабельность бизнеса пропорциональна раз­меру парка, а банки при кредитовании, начиная с некото­рого уровня задолженности, прекращают финансирование. Тогда для компании есть два пути: либо выждать лет пять-шесть и резко замедлить развитие, либо привлечь внешних инвесторов, на их деньги построить новые единицы и, отда­вая им арендную плату, получить средство производства, тем самым сосредоточившись на своем главном бизнесе. Более того, в бухгалтерии эти внешние инвестиции прохо­дят как собственные средства, и экономические показатели выглядят совсем по-другому, благодаря чему капитализация увеличивается за счет роста стоимости акций».

Leaseback, разумеется, не лишен рисков, однако они сведены к минимуму. Во Франции гарантированный доход должен быть непременно застрахован, и даже если управляющая компания разорится, выплаты вла­дельцу продолжатся за счет страховки, пока не вступит в управление другая компания. Государство не позволя­ет аферистам рушить этот сегмент рынка.

Самыми важными вопросами, которые должны волно­вать покупателя при схеме leaseback, являются деловая репутация эксплуатирующей компании и нюансы дого­вора. Настоятельно рекомендуется привлечь професси­оналов, которые либо вообще не связаны с продавцом, либо, напротив, имеют с ним публичное соглашение и тем самым ставят на кон собственную репутацию.

Вопросы о Leaseback. Правда ли что …

Француское правительство делает скидку на 19,6 % от стоимости жилья

Нет, при покупке новой недвижимости НДС (19,6%) возмещается покупателю полностью, однако при перепродаже раньше через 20 лет часть НДС придется вернуть государству

Владелец может сам выбирать время в течении года, когда отдыхать в приобретенном доме

Нет, время отдыхать заранее оговаривается в контракте

По истечении срока аренды жилье вернется владельцу в идеальном состоянии

Нет, если только в контракте не предусмотрен ремонт по его возвращении

Размер дохода от аренды зависит от стоимости жизни в той или иной стране

Нет, исключительно от рыночных условий

Все заботы о недвижимости и затраты на нее лежат на плечах управляющей компании, владелец полностью свободен от издержек на содержание жилья

Как правило, да, но в целом зависит от условий договора

Отличие Leaseback от контракта об аренде с гарантированным доходом (Rental Guarantee)

LEASEBACK

RENTAL GUARANTEE

Государство законодательно регулирует условия договора

Государственного регулирования нет

Государство возмещает покупателю НДС на новое жилье

Налоговых льгот нет

Договор содержит сведения о продаже и последующей долгосрочной аренде

В договоре говорится только об условиях аренды

Договор может быть заключен только на новые (или реконструированные) объекты

Законом не оговаривается

Собственность передается в долгосрочное управление (9-25 лет)

Обычный срок контакта - 2-3 года, максимум - 5

Владелец может использовать жилье для собственного отдыха не более чем 10% времени в году

Условия определяет управляющая компания

Гарантированный доход застрахован

Выплату дохода от аренды гарантирует управляющая компания

Homes Overseas


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи