Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Полнота собственности", журнал "Homes Overseas" № 32 март 2010 г.
11.03.2010

Кипр – одна из немногих стран, чей рынок недвижимости сумел устоять под давлением мирового кризиса. Это оказалось возможным в том числе благодаря устойчивой юридической системе. Впрочем, она достаточно специфична – например, такое ключевое понятие, как Title Deed, отсутствует в большинстве других стран.

На Кипре регистрация прав собственности на недвижимое имущество находится в ведении Департамента по регистрации земельных угодий (Land Registry Department). Еще в 1907 г. был принят закон номер 12, определивший основные принципы регистрации прав на недвижимость и основанный на аналогичном британском законе. Он и по сей день лежит в основе системы регистрации. Он предполагает выдачу владельцу свидетельства о собственности на недвижимость (Title Deed) в качестве основного документа, подтверждающего его права.
Для получения Title Deed покупателю недвижимости необходимо выполнить ряд требований. Во-первых, договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Land Registry Department, а также должен быть выплачен гербовый сбор за его регистрацию. Во-вторых, если покупателем является иностранный гражданин, он должен направить кипрским властям заявление на предоставление разрешения на покупку недвижимости.

Шаг за шагом

Регистрация договора купли-продажи в Land Registry Department - это гарантия того, что данные о сделке и имя нового владельца внесены в государственный реестр. Для регистрации договор должен быть подписан сторо­нами и иметь печать компании-застройщика, если она является одной из сторон сделки. Провести регистрацию договора в Land Registry Department необходимо не позд­нее чем через 2 месяца после его заключения. При реги­страции договора в Land Registry Department на него ста­вится овальная печать с номером его записи в реестре.

В 30-дневный срок с даты подписания договора купли-продажи необходимо заплатить гербовый сбор. Его размер составляет 0,15% при стоимости недвижи­мости до 170 860, 14 евро и 0,20% для более дорогих объектов. Гербовый сбор оплачивается непосредствен­но в Land Registry Department.

После того как сделка зарегистрирована в Land Registry Department, осуществляются расчеты с про­давцом, который должен вручить покупателю ключи. С этого момента покупатель может пользоваться своим приобретением, но до получения title deeds его права нельзя назвать полными.

30 лет и 3 года…

Итак, после регистрации договора купли-продажи по­купатель становится собственником недвижимого иму­щества. Он получает право пользования, но его пра­ва в части распоряжения недвижимостью до получения title deed могут быть ограничены продавцом, и такие случаи весьма распространены.

В частности, если собственник пожелает продать или подарить недвижимость, которой он владеет только на основании договора с застройщиком, для осуществле­ния сделки ему необходимо будет разрешение продав­ца. Нередко застройщик дает согласие на такую сдел­ку лишь с условием выплаты существенного штрафа, настаивает на собственном посредничестве или вооб­ще не соглашается на подобную сделку.

Избежать проблем при перепродаже без получения title deed можно, выбрав такого застройщика, который не огра­ничивает права покупателя, причем это должно быть зафик­сировано в договоре купли-продажи. К сожалению, далеко не все застройщики идут навстречу своим клиентам.

В любом случае, title deed необходимо оформить в течение 33 лет с момента покупки. По истечении это­го срока, по кипрскому законодательству, объект не­движимости возвращается в собственность последнего зарегистрированного посредством title deed владельца или застройщика.

Разрешите купить

В качестве второго условия получения title deed иностран­ные граждане должны подать заявление в органы местно­го самоуправления о предоставлении соответствующего разрешения. Такое разрешение сейчас выдается в срок от 8 до 12 месяцев. На данный момент это разрешение носит формальный характер, и оно гарантировано заявителю, если у него нет проблем с законом в его родной стране и на Кипре и имеется подтвержденный стабильный доход.

Для получения разрешения на покупку недвижимости Заявителю необходимо предоставить кипрским мастям дан­ные о своем финансовом положении, архитектурные планы приобретаемого объекта, название компании-застройщика или имя нынешнего собственника. Любой договор купли-продажи действителен даже в том случае, если власти от­клонят ходатайство иностранного гражданина о получении разрешения на покупку, но в договор рекомендуется вклю­чать положения на случай отказа, обеспечивающие возме­щение уплаченных средств или иные виды компенсации.

Даст или не сдаст?

По факту регистрации договора купли-продажи в Land Registry Department и получения письменного уведом­ления от кипрских властей, что разрешение на покуп­ку недвижимой собственности выдано, можно подавать документы на выдачу title deeds.

Необходимо отметить, что при покупке на первичном рынке документы на оформление title deed покупатель может подать только после того, как застройщик сдаст комплекс в эксплуатацию. А это, в свою очередь, стано­вится возможным лишь тогда, когда застройщик снимет кредитные обременения с земельного участка, на ко­тором строится комплекс, - как правило, он находится в залоге у банка. Процесс этот занимает немало време­ни. В самом оптимистичном варианте застройщик может сдать комплекс в эксплуатацию примерно через 1,5 года после завершения всех работ, а в пессимистичном - че­рез 4 года. Если с момента окончания строительства про­шло более четырех лет, а застройщик так и не смог сдать комплекс в эксплуатацию, значит, при строительстве были допущены нарушения законодательства.

Если комплекс введен в эксплуатацию, то на оформ­ление title deed покупателем уйдет до 2 месяцев с мо­мента подачи заявки, а при его получении необходимо будет оплатить прогрессивный налог на регистрацию прав собственности. Если приобретенная недвижимость зарегистрирована на имена двух лиц - например, мужа и жены, тогда рыночная стоимость недвижимости для расчета налога на регистрацию собственности каждым из собственников делится на два, что существенно сни­жает совокупный размер пошлины.

Три типа титула

Согласно статистике, число единиц жилой недвижи­мости, застройщики которых из-за различных на­рушений не могут ввести проект в эксплуатацию, в сентябре 2009 г. составляло около 1 30 000. Соответственно, покупатели недвижимости в этих проектах не могут получить title deeds, и это боль­шая проблема для всей страны как для направле­ния для инвестиций.

В прошлом году над проблемой title deeds все­рьез стало работать государство. Так, Министерство внутренних дела Кипра совместно с Департамен­том регистрации земельных угодий готовят законо­дательный акт, предполагающий создание новой трехуровневой системы выдачи title deeds. Первый «полный» тип title deeds будет идентичен тем доку­ментам, которые выдаются сейчас. Второй, «непол­ный», предполагает включение в текст документа па­раграфа, где фиксируются любые, неоговоренные в изначальном проекте, незначительные изменения границ и размеров объекта недвижимости. Третий, «лимитированный» тип будет выдаваться в случае более серьезных нарушений, но при этом владе­лец не сможет продать или заложить такой объект недвижимости.

Предполагается, что такая система будет весьма эффективной, так как она позволит менять тип титула в зависимости от ситуации. Если данный закон будет одобрен, то он вступит в силу весной 2010 г., что уже к осени даст возможность выдать 20 000 титулов из числа «замороженных».

Кому выгодно?

Стоит отметить, что покупатели, желающие получить прибыль от инвестиций в недвижимость Кипра, как пра­вило, не оформляют title deeds. На это есть две причины.

Во-первых, иностранец и его семья могут получить title deed только на один объект недвижимости - кварти­ру, дом или земельный участок для строительства дома, не превышающий по площади 4014 кв. м. В то же время число договоров купли-продажи, которое может заре­гистрировать иностранец, не ограничено, а инвесторы нередко заинтересованы в приобретении сразу не­скольких объектов.

Во-вторых, государственная пошлина, выплачиваемая при получении title deeds, достаточно велика, и инвестору гораздо выгоднее продать объект, не тратя этих денег, тем более что на это у него есть немалый срок в 33 года. Важно только выбрать такого застройщика, который не ограничивает право покупателя распоря­жаться своей собственностью.

Посмотреть каталог объектов на Кипре

Homes Overseas


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи