Invest Realty - Каталог недвижимости

Статья "Зарубежная ипотека: после кризиса", журнал «Недвижимость & Цены» от 8.03.2010 г.

12.03.2010

Сегодня в Европе говорят об оживлении ипотеки: ставки снизились, банки снова начали выдавать кредиты.

Постепенно возвращается спрос: граждане убедились в том, что произошла стабилизация цен на недвижимость, и готовы к новым покупкам. Однако отнюдь не все проблемы и не везде еще решены.

Следы кризиса

Наиболее серьезные изменения под влиянием кризиса претерпели рынки ипотеки в таких странах, как США, Великобритания, Испания, а также в государствах Европы, где кредитование держалось в основном на системе секьюритизации. «В этих странах банки для выдачи займов использовали схему выпуска ценных бумаг, обеспеченных закладными на объекты ипотеки. Но зачастую это обеспечение было виртуальным. Никто не мог точно сказать, что стоит за конкретной ипотечной бумагой, поэтому во время кризиса множество кредитов оказалось необеспеченными недвижимостью. Система рухнула и погребла под собой ипотечный рынок», — рассказывает руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Еще одна проблема рынков США и Испании — это кредиты sub-prime. Поскольку цены на недвижимость почти повсеместно росли, экономика успешно развивалась, займы на жилье выдавали практически без обеспечения и под минимальный процент. Банки рассчитывали на будущий рост доходов заемщика, а также на удорожание недвижимости, которая находилась в залоге.

С началом кризиса на этих рынках начался рост объема неплатежей по ранее выданным кредитам. Это в свою очередь повлекло за собой финансовые проблемы у кредиторов. «Многие банки, опасаясь увеличения проблемных активов в своем портфеле, пожелали снизить степень рисков, поэтому ограничили объемы или полностью отказались от выдачи кредитов. Тем более спрос на недвижимость в это время тоже снизился», — рассказывает управляющий партнер компании Lowell Finance Кирилл Долгинский.

Те же кредиторы, кто сохранил ипотечные услуги, заметно закрутили гайки: требования к заемщикам и условия кредитования стали гораздо жестче. «Например, в Чехии размер ипотечного кредита сейчас не превышает 40% от стоимости недвижимости. И вообще займы на покупку жилья практически перестали выдавать», — приводит пример президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Но если на старых развитых ипотечных рынках кризис привел к сокращению объемов выдачи кредитов, то деловая активность молодых рынков в 2009 г. оказалась почти заморожена. В таких странах, как Болгария, Черногория, Египет, Турция, где ипотека еще не успела набрать обороты, ее развитие резко затормозилось. Так, в той же Болгарии в 2008 г. семь банков активно кредитовали покупателей из России. Сегодня их только два. И большая часть выданных займов направлена на проекты, строительство которых финансируется этими же кредиторами. Фактически сейчас ипотека доступна только для местных граждан и компаний.

Однако для этих стран спад кредитования не стал потрясением, как, скажем, для Англии, Испании и США. Подавляющая часть сделок с недвижимостью перед кризисом совершалась здесь с помощью наличных средств. «В большинстве из них финансовая система отставала от строительных рынков. С началом кризиса кардинально ничего не поменялось», — комментирует ситуацию генеральный директор компании «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина.

Впрочем, в некоторых странах (Кипр, Швейцария, Норвегия, Германия и др.) ипотечные рынки продолжали и продолжают функционировать в прежнем режиме. Причины стабильности называют разные: и отсутствие секьюритизации (банки выдавали кредиты только за счет собственных средств), и устойчивость рынков недвижимости, и изначально более строгий подход к заемщикам. «В этих странах сохранился спрос на недвижимость, а цены в большинстве своем не имеют тенденции к необоснованному росту, поэтому покупатели спокойно получают кредиты. В некоторых регионах, например во Франции, интерес к жилищным займам вызван снижением ставок, на Кипре же спрос на ипотеку всегда оставался стабильно высоким», — говорит К. Долгинский.

С ним согласна и Н. Завалишина: «На Кипре проекты покупали не только иностранцы, но и местное население, активно используя кредиты. Это государство с высоким уровнем сельскохозяйственного производства, с низкой безработицей, поэтому и проседание там не такое заметное», — рассуждает она.

Низкий процент и сдержанное оживление

Сегодня на многих зарубежных рынках ипотеки уже идут процессы восстановления спроса и возвращения к прежним условиям выдачи кредитов.

Благодаря низкой ставке рефинансирования в 2009 г. почти повсеместно упали ставки. Это произошло в Великобритании, Португалии, Франции, Швейцарии, Италии, Испании, Германии, Греции, на Кипре, то есть ипотека здесь сейчас стоит даже дешевле, чем до кризиса. Тенденция сохраняется и сегодня. По информации Lowell Financ, ставки меняются в диапазоне от 0,10 до 0,25% в зависимости от кредитной организации и страны. Часть банков не меняет условий кредитования с начала осени 2009 г.

«Мы наблюдаем активизацию почти на всех западных рынках, кроме рынка США. Наступившая стабильность, возобновление роста цен — все это приводит к повышению спроса на ипотечные кредиты», — рассказывает И. Индриксонс.

Однако, по отзывам экспертов, восстановление спроса идет достаточно медленно. Дело в том, что процентная ставка — только один из параметров доступности кредитов. Пожалуй, более значимый показатель — размер первоначального взноса. Эта планка после кризиса выросла в большинстве стран и пока не снижается. «Если до кризиса в той же Великобритании можно было получить кредит на 90% от стоимости объекта, то сейчас — только на 70%», — говорит И. Индриксонс.

По данным Lowell Financ, в Испании размер необходимых собственных средств увеличился с 20 до 40%, во Франции — с 20 до 30–40%. Кроме того, банки стали более разборчивы в объектах кредитования и требовательны к заемщикам.

Наиболее сложным остается положение дел на ипотечном рынке США. Недвижимость здесь пока еще не восстановилась в цене, и сделок почти не проводится. А у банков тем временем накапливаются просроченные кредиты. Причем они не могут выставить объекты залога на продажу, потому что в этом случае рынок просто рухнет, и недвижимость обесценится еще больше. Временное оживление произошло в конце прошлого года, когда после денежных вливаний со стороны государства некоторое время выдавались кредиты практически на докризисных условиях. Но сейчас ее ресурсы исчерпаны, а проблемы остались. «Сложности при получении ипотеки в США относятся не только к заемщику, но и к объекту и его местоположению. Например, во Флориде при наличии соответствующего пакета документов можно легко получить заем на дом или виллу, но значительно сложнее на апартаменты или кондо-отель, поскольку ликвидность таких объектов сегодня очень низкая. Многие дома стоят достроенные, но пустые. Меньше проблем в Нью-Йорке, но подобного рода ограничения все же существуют», — комментирует ситуацию К. Долгинский.

По мнению И. Индриксонса, в США ситуация изменится не раньше, чем банки спишут все объемы задолженности. Кроме того, до сих пор не принято решение о том, как строить систему рефинансирования кредитов дальше. Схема секьюритизации себя дискредитировала, но что придет ей на смену, пока непонятно.

Зона повышенной активности

Впрочем, популярность недвижимости в ряде стран за время кризиса выросла. Так, по данным Gordon Rock, на Кипре в 2009 г. увеличилось количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки. Если в 2008 г. только в 30% сделок использовались заемные средства, то в 2009 г. каждая вторая осуществлялась с помощью банковского займа. Граждане России могут получить в кредит сумму в размере до 80% от стоимости жилья. «Большим плюсом является то, что в 2009 г. правительством Кипра был принят закон, согласно которому россияне, купившие недвижимость стоимостью от 300 тыс. евро, имеют возможность получить вид на жительство», — рассказывает С. Зингель.

Довольно активен, по отзывам экспертов, рынок ипотеки в Израиле. Тем более что эта страна является одной из немногих, где с начала финансового кризиса средняя стоимость недвижимости выросла на 16%. «Одной из причин спроса на недвижимость в Израиле является доступность ипотечных кредитов как для местных жителей, так и для россиян, а также их низкая ставка в 3,5–5%», — считает С. Зингель.

Спокойная неопределенность

В наступившем году эксперты не ждут кардинальных перемен. «Во многом текущее состояние ставок полностью соответствует критериям стабилизации европейских финансовых рынков. Вполне естественно, что после заметного снижения процентов в первой половине 2009 г. рынкам был нужен период раздумий, который продолжается до сих пор. Ожидать скорого роста ставок даже при текущей нормализации макроэкономической ситуации преждевременно», — утверждает К. Долгинский. Но вот дальнейшие прогнозы остаются неопределенными. По мнению экспертов, ситуация на ипотечном рынке каждой страны будет зависеть от уровня спроса на недвижимость и роста экономических показателей регионов: ВВП и темпов инфляции.

ЖИЛИЩНЫЕ КРЕДИТЫ ЗА РУБЕЖОМ (ЯНВАРЬ 2010 Г.)
Страна	Особенности ипотеки
Испания	Фиксированная ставка от 4,15% при сроке кредитования 12 лет. Первоначальный взнос от 70%. Время рассмотрения заявок до 4 недель
Португалия	Фиксированная ставка от 2,75% на кредиты сроком от 3 лет. Плавающие процентные ставки следуют за динамикой изменения ставок Euribor. Первоначальный взнос 20 %
Кипр	Фиксированная ставка по кредиту 3,5– 7,5%; плавающая — 2,5–4%. Первоначальный взнос от 30 до 40% (реже 20%). Срок кредитования от 5 до 40 лет
Великобритания	Фиксированная ставка для иностранцев — 3,99–5,69% в зависимости от срока кредитования и кредитной организации. Первоначальный взнос 30%. Срок кредитования 30 лет. Предложение ипотечных продуктов для нерезидентов ограничено
Франция	Фиксированная ставка 3,25–5,5%. Плавающая Euribor 12 м + 1,3–2,5% Первоначальный взнос 30–40%. Минимальный размер кредита 46 тыс. евро. Срок кредитования от 5 до 30 лет. Возрастной максимум для заемщика 75 лет
Германия	Фиксированная ставка 3–4,75%. Первоначальный взнос 40–50%. Срок кредитования от 10 до 25 лет. Распространенное требование — наличие рабочего контракта. Требование некоторых банков — наличие вида на жительство. Существует возможность получения ипотеки в банках Швейцарии и Люксембурга
Черногория	Рынок кредитования лишь на начальном этапе становления. В середине 2010 г. крупнейший черногорских банк, открывший представительство в Москве, планирует предложить услуги в области кредитования юридических лиц из России. Но планов по предоставлению ипотечных займов для физических лиц в ближайшей перспективе нет