Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Кусочек роскоши» журнал "Homes Overseas" № 33 апрель 2010 г.
13.04.2010

Не обязательно покупать весь торт, чтобы съесть один кусок, - эта простая истина воплощена в схеме продажи фракций, когда за сравнительно небольшую сумму можно купить долю владения элитной недвижимостью.

Большинство покупателей зарубежной недвижимости могут выезжать на отдых только на несколько недель в году, остальное время дом либо пустует, либо сдается в аренду. Именно это обстоятельство удерживает многих от покупки, ведь налог на недвижимость и коммунальные расходы часто перекрывают стоимость гостиничного номера или аренды апартаментов на том же курорте, а поиск арендаторов – довольно хлопотное занятие. Покупка фракций позволяет, с одной стороны, сэкономить как на покупке, так и на содержании недвижимости, а с другой – отдыхать в гораздо более дорогом и роскошном доме.

Впервые я узнал о фракционной недвижимости в 2002 г. Тогда даже для Америки это была относительно новая схема. Мой приятель Пол работает дантистом в Нью-Джерси. Он весьма активно вкладывает свободные деньги в недвижимость, причем исключительно «на паях»: помимо собственного дома, он владеет долей своего медицинского офиса, а также половиной другого офисного здания, которое сдается в аренду. Хотя Пол – человек вполне состоятельный, я все же был удивлен, когда мы приехали на его виллу в штате Вермонт на одном из лучших американских горнолыжных курортов: дом явно тянул на $1 млн, а приятель отдыхал в нем пару недель в году. Такая покупка выглядела расточительной.

Когда я сказал Полу что-то вроде «красиво жить не запретишь», он только засмеялся и ответил: «Да нет, я тут владею только фракцией на две недели». Я тогда решил, что речь идет о таймшере. Лишь через пару лет, во время одного из визитов Пола в Москву, он рассказал мне подробнее о юридической стороне дела.

Все началось с кооперации

Фракционное владение на рынке недвижимости воз­никло в начале 1990-х гг. в США. Инициатива исходи­ла не от акул бизнеса, а от компаний друзей, которые стали покупать курортную недвижимость в складчину. Сегодня большинство фракционных объектов - это уже не «кооперативы» друзей. По словам пионера продаж курортной недвижимости Дэвида Дисика, когда в се­редине 1990-х гг. он открывал первые «частные жилые клубы» (Private Residence Clubs), он никак не думал, что вскоре эта индустрия будет генерировать продажи в объеме $2 млрд в год. По сути система фракций похожа на схему, по которой распределяется квартира между члена­ми семьи. Но в отличие от квартиры владелец поль­зуется не частью площади, а всем объектом, но огра­ниченное время. Фракциями продается не основное жилье, а курортная недвижимость, и за каждым соб­ственником в договоре закрепляется период, в тече­ние которого он ежегодно может отдыхать в этом доме (три месяца при покупке одной четвертой доли, две недели - при покупке 5%). В частичную собственность предлагаются не только особняки, но и апартаменты и номера в кондо-отелях.

Это не таймшер

Система фракций принципиально отличается от таймшера. Таймшер рассчитан не на элитные объекты, а на обычные виллы в гостиничных комплексах. Но главное отличие заключается в юридической схеме. Таймшер предполагает покупку права пользования объектом, который остается в собственности компании, и пра­ва клиента защищены только договором. Если фирма обанкротится, можно потерять деньги. Известны и свя­занные с таймшером аферы.

Покупатель фракции получает полноценно оформ­ленную долю собственности на объект с возможностью свободно ее продавать, дарить, завещать и т. д. Неко­торые договоры предполагают плату при перепродаже контракта, и клуб сам занимается поиском новых поку­пателей. Но ключевое положение неизменно: имя кли­ента указывается в документе, подтверждающем пра­во собственности на недвижимость. Именно благодаря низким рискам фракционные схемы завоевывают ры­нок, оттесняя таймшер на задний план. Фракционные схемы предполагают и программы об­мена. Существует и особая форма - фонды, дающие своим членам возможность отдыхать на любых курортах, входящих в сеть. Клиент покупает не долю объекта, а пай самого фонда и фактически становится собственником небольшой доли всех принадлежащих фонду домов в со­ответствии с размером взноса. Подобную концепцию продвигает, например, компания Rocksure Property Ltd.

Не прибыли ради

Обычно фракционная собственность рассматривается не как инвестиция, а как доступная возможность для ро­скошного отдыха. В отличие от номера в отеле в свой «фракционный» дом можно пригласить семью и друзей.

Тем не менее иногда доля собственности становит­ся достойным инвестиционным объектом. Так, мой друг Пол, купивший одну двадцать пятую долю дома в Вер­монте в конце 1990-х за $20 000, сегодня мог бы легко продать ее втрое дороже. Конечно, сегодня цены на недвижимость уже не те, что лет десять назад, но выбрать фракцию в рамках бюджета от $30 000 до $ 150 000 не составляет труда. Например, одна четвертая доля особняка на Мадейре обойдется в $120 000; за $70 000 можно купить фракцию шикарной виллы в национальном парке Крюгер в ЮАР; в $20 000 оценивается неделя в итальянском комплексе с бассейном, теннисными кортами и прекрасными видами на горы и Адриатику. Кроме того, на часть стоимости может быть оформлена рассрочка.

Миллионер на час

Развитие сегмента фракций на рынке зарубежной недвижимости, по мнению экспертов, имеет не только коммерческое, но и социальное значение. По сути, воз­ник и растет класс «миллионеров» из среднего класса, которые живут той же жизнью, что и настоящие миллионеры, но платят значительно меньше, приобщаясь к предметам роскоши, о которых прежде могли только мечтать. Это «миллионеры» не по объему капиталов, а по образу жизни. А у настоящих миллионеров подобные схемы не поль­зуются спросом. «Отдых в высокие сезоны надо брониро­вать за несколько месяцев, - говорит руководитель депар­тамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. - Например, если у виллы десять соб­ственников, то в следующий раз ваша очередь проводить в ней рождественские каникулы, возможно, подойдет как раз через десятилетие. Поэтому состоятельные клиенты го­товы заплатить больше, чтобы быть единоличным владель­цем и иметь возможность самостоятельно принимать ре­шение, когда и как эксплуатировать свою недвижимость.

Тем не менее - и вопреки общему спаду на рынках не­движимости - фракционные схемы покупки процветают и завоевывают умы европейцев. Потребители увидели в этом сегменте возможность сохранить высокий уровень жизни в условиях экономического спада. По словам основателя компании Fractional Life Пирса Брауна, люди сознают, что жизнь не бесконечна, поэтому многие хотят получить мак­симум возможного здесь и сейчас. У них особое отношение к роскоши, они особенно высоко ценят впечатления. Для та­ких людей фракции становятся идеальным вариантом.

Homes Overseas


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи