Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Здоровый консерватизм» журнал "Homes Overseas" № 33 апрель 2010 г.
13.04.2010

Французский рынок недвижимости один из немногих в Европе устоял в бурное кризисное время. С чем это связано и что произойдет с ценами на французское жилье в посткризисный период?

По оценке французской газеты о недвижимости De Particulier a Particulier (PAP), колебания цен на недвижимость в различных регионах Франции в течение 2009 г. оказались незначительными. Очевидно, что на французском рынке недвижимости крутых виражей значительно меньше, чем на американском, испанском или болгарском. «Резкого падения цен не произошло, поскольку не было резкого роста», – говорит Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». И если в Болгарии в 2002–2007 гг. цены ежегодно увеличивались на 50% и более, самым высоким показателем во Франции был 15%-ный рост в 2004 г. Эксперты, работающие на французском рынке, сравнивают вложения во французскую недвижимость с покупкой драгоценных металлов, антиквариата, бриллиантов, которые, по выражению директора по развитию агентства Cosmopolit Романа Шендрикова, «приносят немного, но приносят всегда».

В меру упитан и в самом расцвете сил

Кризис среднего возраста француз­ский рынок недвижимости пережил уже в 90-е гг. Как рассказывает со­учредитель компании Immoconcept Ирина Дюпор, спад начался в 1992 г. и закончился в конце 1998 г. «Цены тогда действительно упали, - вспо­минает эксперт. - Это было во мно­гом связано с банками, которые сами массивно скупали недвижимые акти­вы и попали в собственные ловушки, связанные с ликвидностью. Тот кри­зис стал прививкой, благодаря которой Франция избежала миро­вой эпидемии. Последние 10 лет до прошлого года цены стабильно шли вверх». Управляющий партнер Altera Dom Алексей Соколов подтвержда­ет, что некоторые объекты за семь лет выросли в цене вдвое.

Эксперты регулярно анализиру­ют рынок в поисках регионов, где стоимость недвижимости гаранти­рованно не упадет. «Например, на Лазурном Берегу, в Каннах, цены не пошатнулись, - говорит Ирина Дюпор. - В Ницце и Антибе немного «провисли» большие квар­тиры в плохих районах, но и они за последние шесть месяцев выровня­лись, в Сен-Максиме и Сан-Тропе дешевое жилье подешевело на 7%, а дорогое выросло на 9%. Подъ­ем цен на всегда популярном Ла­зурном побережье привел и к росту стоимости недвижимости, распо­ложенной чуть западнее. Так, в го­родке Канэ, что возле Перпиньяна, цены в среднем выросли на 4%».

Демонстрировал положительную динамику и Париж. По статистике, которую приводит Ирина Дюпор, цены там за последний год выросли примерно на 4,5%.

Любопытно наблюдать за неиз­вестными ранее российскому по­купателю регионами. «Например, в сельской местности на юго-западе есть много доступных объектов, - говорит Алексей Соколов. - Вблизи Бордо можно найти замечательные замки за 3 млн евро. Но пока это малоликвидный вариант, поэтому мы советуем инвестировать преиму­щественно на юге».

«Год назад мы открыли россий­скому покупателю волшебный город Аркашон, - рассказывает Ири­на Дюпор, - и теперь наши клиенты радуются тому, что в этом городе за последний год (в кризис!) цены в верх­нем сегменте выросли на 11,5%». Кризис сказался не на цене, а на количестве сделок. У большин­ства агентств, работающих на этом рынке, за 2008 г. по сравнению с предыдущим было проведено на 10-15% меньше сделок. «Это связа­но с тем, что французский рынок - это в основном рынок вторичного жи­лья, - объясняет Роман Шендриков. - В отличие от Болгарии, Испании и итальянской Калабрии, где основной продукт  новое жилье от застройщи­ков, во Франции большинство про­давцов - частные лица. Соответствен­но, ценообразование зависит от того, насколько это нужно продавцу. Физическому лицу зачастую не обя­зательно продавать именно сегодня. В отличие от застройщиков, для него это не бизнес, а разовая сделка. Поэтому покупатель может рассчи­тывать на скидки не выше 10-15%». Юлия Титова дополняет: «Сразу скид­ку никто не дает - только в процессе переговоров. Те продавцы, кто не то­ропится со сделкой, попросту снима­ют свои объекты с продажи».

Бывают и праздники на улице по­купателя. «Недавно мы провели сделку по продаже замка под Пари­жем с 25%-ным дисконтом, - гово­рит Роман Шендриков. - У продавца не было альтернативы. Либо дом за долги забирает банк, либо срочная продажа». В ряде случаев к срочным сделкам собственников подталкивает высокий налог на наследство: дети, к которым перешла недвижимость, не могут уплатить требуемую сумму, и объект приходится продавать.

Спасибо Большому Брату

Такие семейные драмы - не един­ственное следствие французской налоговой политики в области не­движимости. Положительным ее действием является стабилизация рынка. «Государство сует свой нос в эту область регулярно, и это не всегда плохо, - замечает Ирина Дюпор. - В начале 2000-х гг. были введены серьезные (до 25% от се­бестоимости жилья) налоговые льго­ты на владельцев нового жилья для сдачи в аренду. Это тут же стимули­ровало продажи жилья и рост ново­го строительства, следом поспевали банки, финансируя этот процесс». Правительство стремится огра­дить рынок недвижимости от спе­кулятивных сделок. «Государство позаботилось о сохранении циви­лизованных отношений, регулируя продажи с помощью специального налога на прирост капитала, кото­рый составляет 33,3%, - говорит Роман Шендриков. - Он платится с положительной разницы в цене при продаже. С течением времени ставка налога снижается. А через 5 лет владения недвижимостью продавец полностью освобождается от этого налога. Так государство делает краткосрочные спекуляции невыгодными и поощряет долгосрочых инвесторов. Поэтому дубайская или болгарская история во Франции невозможна по законодательным причинам».

Власти следят за тем, чтобы культурно и экономически значимые районы и города не оказались слишком плотно застроены - это же позволяет держать уровень цен. «Замки, Париж - это классика, - рассуждает Роман Шендриков. - Как на полотно Ван Гога может упасть цена? Он же больше не пишет. Так и замки, и даже виллы, которые в некоторых районах больше не строятся. И Лазурный
Берег - не резиновый».

Французский рынок недвижимо­сти контролируется не только госу­дарством, но и банковской системой.  Местные банки традиционно при­жимисты и нелегко выдают кредиты, - говорит Ирина Дюпор. - Большин­ство банков не нацелены на финан­сирование иностранцев, мало кому
из покупателей удается получить кре­дит, внеся менее 30%. Что касается рискованных subprime-кредитов, их не существовало. Я лично в беседе с ответственным лицом в крупнейшем мировом банке спросила его, оста­лись ли у них на руках активы с не­выплаченными кредитами, и он мне ответил, что практически ничего, все кредиты исправно выплачиваются». Это знак здоровья рынка.

А впереди – сплошная стабильность

Для планирования инвестиций важно, насколько удастся рынку недвижимо­сти сохранить свое здоровье после кризиса. Алексей Соколов считает, что «Франция - правильное на­правление, спрос на которое будет всегда». Конечно, если не случится катаклизмов, природных или законо­дательных. И если природные мож­но предсказать, то законодательные лучше просчитывать. «Французский рынок недвижимости сильно регули­руется государством, поэтому при планировании инвестиционных вло­жений надо обращаться не к гадал­ке, а к политикам, - советует Ирина Дюпор. - Например, сейчас государ­ство стимулирует инвесторов, чтобы оживить рынок аренды. Если налого­вые льготы отменят, как грозятся, это сильно скажется на ценах и объемах продаж. А такие регионы, как Париж, «ближнее подпарижье» (92 района от Дефанса до Исси), Лазурный Берег, западное Средиземноморье, средняя Атлантика, продолжат расти при любом исходе».

Перспективу на 2-3 года можно определить уже сегодня, проанали­зировав недавние события на рынке недвижимости. В результате сниже­ния количества сделок упали объе­мы заявок на строительство. По дан­ным, которая приводит Ирина Дюпор, в 2009 г. получено на 30% меньше разрешений на строитель­ство. Это отзовется через три года дефицитом нового жилья, и в выи­грыше окажутся продавцы.

Для инвестора главный ориентир - цикличность. За падением идет рост, за ростом - коррекция. «Поскольку французский рынок не показал резкого падения, то и резкого ро­ста не предвидится. Сплошная ста­бильность», - считает Юлия Титова. Франция сегодня - рынок для долго­срочных низкорисковых инвестиций, классика инвестиционного жанра. Беспроигрышный вариант, как хоро­шее французское вино.

Посмотреть каталог объектов во Франции

 Homes Overseas


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи