Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Швейцария пик благоденствия», журнал «International Residence» №13 2010 г.
16.04.2010

В отличие от многих других стран мира, где в результате жестокого глобального кризиса рынок недвижимости с треском рухнул, в Швейцарии цены на жилье продолжают уверенно расти. И удивляться тут в принципе нечему. Респектабельная Швейцария с ее незыблемыми традициями и непререкаемым международным авторитетом всегда была идеальным выбором для инвестиций и надежной гаванью в море житейских бурь. Традиционно самые состоятельные и дальновидные люди со всего света вкладывают деньги в швейцарские банки или в недвижимость. А попутно, сочетая полезное с приятным, иностранцы приезжают сюда и для отдыха. Ведь Швейцария, кроме всего прочего, это высочайшее качество жизни, чудесная природа, великолепные курорты и бурлящие жизнью красивые города.

Золотые города

В 2008 г. цены на жилье в Швей­царии в среднем выросли на 4,7%, в 2009 г. — на 2,6%. Даже в кризис спрос на швейцарскую недвижи­мость остается стабильным. По­вышенный интерес к этой альпий­ской стране наблюдается с конца 80-х гг., когда на востоке стал подни­маться «железный занавес», и сюда устремились многие успешные россияне и остальные граждане Восточной Европы, открывшие себя на поприще бизнеса и накопившие первые дивиденды. По этой причине только с 1989 г. по сентябрь 1992 г. недвижимость в среднем подо­рожала более чем на 40%. Буму способствовали и благоприятные условия ипотечного кредитования (в Швейцарии ипотечный рынок — самый развитый в мире, его объем превышает 100% ВВП; для сравнения: в России — лишь около 3% ВВП). В результате Швейцарский нацио­нальный банк (SNB), чтобы умень­шить огромное давление на рынке, был вынужден резко увеличить процентную ставку по ипотечно­му кредитованию: с 4,9% в январе 1989 г. до 7,9% в октябре 1992 г. Это охладило иностранных инвесторов и помогло удержать цены в прием­лемых пределах.

В начале нового тысячелетия SNB вновь ослабил монетарную полити­ку. Процентные ставки опустились до 4,3%, а потом и до 3% годовых. Это способствовало новому рез­кому увеличению спроса и новому скачку цен. Поток иностранцев, желающих купить в Швейцарии жи­лье на выгодных условиях, опять стал стремительно расти. Сейчас каж­дый пятый человек, проживающий в Швейцарии, — подданный другого государства. Иностранцы составляют более 20% населения. Особенно много граждан других государств обустраивается в Цюрихе и в Же­неве, что, естественно, отражается на ценах.

Если в целом по Швейцарии стоимость проживания меньше, чем в Лондоне, Париже или в других городах, сильно бьющих по кар­ману, то этого никак не скажешь о Женеве и Цюрихе. И цены на ка­чественную недвижимость здесь выше, чем в том же Лондоне, Пари­же или Нью-Йорке. В Женеве, к при­меру, месячная аренда приличной двухкомнатной квартиры площадью 70 м2 стоит минимум 1 475 франков (приблиз. 1000 евро), добротного че­тырехкомнатного особняка площа­дью 150 м2 — минимум 4 380 фран­ков (приблиз. 3000 евро). Конечно, на окраинах города и в пригородах арендные ставки гораздо ниже. Не­которые иностранцы, работающие в Женеве, специально выбирают окрестности Женевы или даже соседний кантон Во, откуда на ав­томобиле можно относительно быстро добраться до Женевы и где приемлемые для среднего класса цены. Большинство иностранцев предпочитает покупать кварти­ры — они значительно дешевле, чем семейные дома или тем более виллы. Но квартир не хватает, и это еще сильнее подхлестывает цены.

Что касается Цюриха, то этот го­род по ряду позиций даже превос­ходит Женеву. Это связано и с тем, что в кантоне Цюрих нерезидентам разрешено покупать вторую не­движимость лишь в особых случаях (работа на ответственной должно­сти в местной компании, большой вклад в экономику кантона от ве­дения здесь своего бизнеса, учеба, преподавание и т.д.) Здесь больше всего иностранцев и сдавать им жилье в аренду — прибыльное дело. В Цюрихе годовая рента составляет от 7,65 до 8,93% (в Женеве — 4-4,5%, в среднем по стране — 3,5-5,3%).

Кроме Берна, Женевы, Цюриха и некоторых других городов, очень дорогое жилье в крайних западных, юго-западных и южных районах стра­ны, на всемирно известных горно­лыжных курортах. В течение послед­них пяти лет жилая недвижимость в наиболее востребованных местах подорожала в два раза. Швейцар­ские курорты буквально оккупиро­вали граждане Франции, Германии и России. Сегодня средняя цена 1 м2 колеблется там в пределах от 6 700 до 11 000 евро в зависимости от типа строительных материалов, плани­ровки и конкретных условий. В ку­рортном городке Лугано (крайний юг) двухкомнатная квартира (100м2, балкон, подогреваемые полы, об­щий бассейн, персональное место в подземном гараже) стоит 1,1 млн евро. Вилла у Женевского озера (5 жилых комнат и 4 ванных комнаты, бассейн, участок 435м2, гараж на 3 места) стоит 2,5 млн евро.

Шале (170м2 жилой площади, с участком в 1000 м2, около Женев­ского озера) поблизости от горно­лыжного курорта стоит 1,7 млн. евро. На известных курортах стоимость однокомнатной квартиры начинает­ся с 214000 евро, трехкомнатной — с 402000 евро. За просторную четы­рехкомнатную курортную квартиру придется выложить 1,3-2 млн. евро.

В самых престижных местах есть и гораздо более дорогая не­движимость для очень солидных людей, которых цены особенно не волнуют— плюс-минус миллион евро принципиальной роли для них не играет (как раз тот случай, когда «разговор о деньгах не уме­стен»). Для них главное — нравится или не нравится. А не нравиться не может, потому что кругом изы­сканность и классика: высоченные лепные потолки, мрамор, красное дерево, подогреваемый бассейн и прочее. Для таких людей вилла — это резиденция, где они, помимо семейного отдыха, принимают важных гостей, ведут переговоры с партнерами, устраивают банке­ты для узкого круга знакомых. Тут главное — не ударить лицом в грязь, поэтому и цены могут достигать 10 млн евро и более.

Счастливая квота

Чтобы приобрести недвижимость в Швейцарии, россиянину одного же­лания и денег недостаточно. Необхо­димо получить разрешение у феде­ральных властей, а затем у властей кантона (с 1 января 2010 г. феде­ральные власти делегировали свою прерогативу в этом вопросе на места). Ждать разрешения приходится месяцы, а то и годы. Дело в том, что правительство страны ежегодно выделяет каждому кантону квоту, т.е. определяет количество иностранных граждан, которые могут приобре­сти в стране жилую недвижимость. Всего по всем кантонам ежегодная квота составляет около 1 440 человек (сделок купли-продажи). Некоторые кантоны вообще запрещают поку­пать нерезидентам недвижимость или закрывают от них отдельные районы и населенные пункты. Так, кантон Вале (юго-запад) в декабре 2007 г. объявил мораторий на по­купку иностранцами недвижимости в некоторых курортных местностях. И это не было прихотью чиновников. В год Вале по квоте может выдавать в среднем только 330 разрешений, а очередь из страждущих иностран­цев скопилась такая, что растянулась на семь лет. Наиболее либерален в этом отно­шении кантон Во (крайний запад). Нерезидент может покупать здесь практически любую приглянувшуюся ему недвижимость, и, что очень важ­но, вправе тут же беспрепятственно ее продавать (во многих кантонах иностранцам запрещено прода­вать недвижимость в течение первых 5-10 лет после покупки). Правда, на­логи здесь выше, чем в том же Вале, а квота меньше — всего лишь 175 разрешений в год.

Но даже если разрешение полу­чено, ограничения остаются. Ино­странец может купить только один объект недвижимости, и размер его жилой площади не должен превы­шать 200 м2. Если приобретается участок земли, то он не должен быть свыше 3000 м2 (в принципе размеры жилья и участка могут быть и боль­ше, но надо уметь складно обосно­вать свою потребность в местной ко-

миссии по недвижимости, доказать свою нужность кантону или острую необходимость в большом жилье для себя и своей семьи).

Комиссия по недвижимости мо­жет взять с иностранца обязатель­ство, предусматривающее, что он и его семья будут проживать в швей­царском доме/квартире как ми­нимум три недели в году и что он не будет сдавать недвижимость в аренду более 11 месяцев в году.

Сладкий финиш

В каждом кантоне действуют свои правила заключения сделки, но основные шаги следующие. Когда покупатель и продавец до­говорились о цене, они составляют предварительный контракт, который подписывает нотариус. Нотари­ус проверяет документы и через переводчика удостоверяется в том, что покупатель понимает условия сделки (покупателя может пред­ставлять доверенное лицо). Затем покупатель перечисляет на счет продавца залог — 10% от стоимо­сти жилья, а нотариус направляет запрос в комиссию по недвижимо­сти данного кантона с просьбой дать «добро» на покупку. Стандарт­ный срок рассмотрения заявки — два месяца. После получения разрешения обе стороны составля­ют договор купли-продажи. Данный договор также подписывает нотари­ус. Затем покупатель перечисляет деньги на счет нотариуса, который позже, если все идет в соответствии с действующими нормами, переводит их продавцу. Все расчеты обязательно должны проходить че­рез какой-либо швейцарский банк. Сделка считается завершенной, когда нотариус записывает имя нового собственника в Земельной книге.

Россиянам следует иметь в виду, что в Швейцарии любая незаконная попытка ускорить процесс полу­чения разрешения или регистра­ции, любая попытка «подмазать» и «умаслить» уголовно наказуема и может очень плохо кончиться.

Стоимость оформления сделки может достигать 9% от цены жилья. Сюда входят комиссионные агенту — 3-5% плюс 7,6 % налог на добав­ленную стоимость — НДС (платит покупатель), налог на передачу титу­ла — 0-3,3% (платит покупатель, этот налог отменен в кантоне Цюрих), госпошлина — 0,25% (покупатель), оплата нотариальных слуг — 0,02-1 % плюс 7,6% НДС (покупатель).

Налог на сделку — 25-50% (платит продавец). Максимальный налог взимается с тех, кто продает недви­жимость вскоре после ее приоб­ретения, минимальный — после пяти или десяти лет — в зависимости от кантона. Налог на недвижимость обычно взимается кантонами и муниципалитетами в размере от 0,05 до 0,3% от цены недвижимости. На­логи (всех уровней) с ренты в целом могут превышать 50%.

Нужно ли гражданство?

Нерезиденты, любя всем сердцем Швейцарию, живя, работая и отды­хая там долгие годы, в то же время не торопятся принять швейцарское гражданство, поскольку дело это довольно хлопотное. Прежде всего надо прожить в стране постоянно и официально 12 лет, получить хо­рошие рекомендации от местных властей и знать по крайней мере один местный язык.

Правда, можно получить граж­данство и быстрее. Для этого есть несколько способов: супружеские связи с гражданином/гражданкой Швейцарии, организация бизнеса в Швейцарии или перевод в Швей­царию своего бизнеса из другой страны с трудоустройством граж­дан Швейцарии и выплатой им адекватной зарплаты, постоянная работа в приличной местной орга­низации.

Но вполне удобно ездить в Швей­царию и по визе. Зарубежный граж­данин, владеющий швейцарской недвижимостью, может находиться в стране по туристической визе до 6 месяцев в году. Если ему требуется больше времени для прожива­ния, необходимо оформить вид на жительство в «своем» кантоне. Для преуспевающего и законопос­лушного россиянина это не соста­вит труда.

P.S. Согласно данным Всемирного банка, по благосостоянию населения Швейцария занимает первые позиции в мире, уступая только Люксембургу и Норвегии. Цюрих, Женева и Берн входят в первую десятку городов мира с самым высоким качеством жизни. Швейцария соблюдает нейтралитет с 1815 г. Это позволяет ей оставаться все время цветущей и динамично развивающейся, в стороне от страшных войн, прокатившихся по Европе. Соблюдая нейтралитет, Швейцария тесно сотрудничает с Европейским союзом и в марте 2009 г. стала 25-ым членом соглашения.

International Residence


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи