Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Испанский рынок недвижимости: не упустить момент", журнал "Городское Обозрение" №5 май 2010 г.
14.05.2010

Весьма вероятно, что долгое падение испанского рынка недвижимости может прекратиться в 2010 году. В связи с этим потенциальным покупателям, намеревающимся тянуть с покупкой до последнего, стоит быть предельно внимательными, чтобы не пропустить момента смены тенденции.

На рынок подтянулись покупатели экономкласса

Абсолютное большинство специалистов по рынкам зарубежной недвижимости, опрошенных нами в ноябре, говорили о росте или как минимум стабилизации спроса на испанскую недвижимость в 2009 году. Так, например, aigroup, компания – организатор 5-й Международной инвестиционной выставки в Москве (2–3 октября 2009 года), сообщила: «Интерес покупателей к испанской жилой недвижимости возрос, и это вполне понятно – за последний год цены в Испании упали на 10–35 % в зависимости от региона. Даже банки при выдаче ипотечного кредита оценивают недвижимость выше, чем ее готовы продать бывшие владельцы». Юлия Лозовская, главный редактор и руководитель консультационного центра журнала «Ваш дом за рубежом», подтверждает: «Несмотря на кризис, процент русских покупателей недвижимости в Испании в 2009 году не уменьшился. Стабильному спросу способствует снижение стоимости недвижимости в среднем на 30 %».

Практикующие риэлторы тоже готовы признать рост спроса, правда, с некоторыми ограничениями. Например, генеральный директор агентства Global Group Анна Шуховцова комментирует итоги года так:

«На рынке испанской недвижимости появилась новая категория покупателей, которых заинтересовало массовое снижение цен, скидки и льготные условия кредитования. Таким образом, активизировался спрос на бюджетную недвижимость стоимостью до 100 тысяч евро». Рост спроса на жилье экономкласса отметила и Марина Дацкевич, ведущий специалист компании GFPI (GreenField Property International), хотя с утверждениями об общем росте спроса она категорически не согласна: «Сейчас спрос на испанскую недвижимость заметно снизился.

В Испании скопился большой запас непроданных объектов и земельных участков низкого качества. Если покупателей что-то и интересует, то это либо жилье экономкласса до 100 тысяч евро, либо дорогие виллы в престижных районах по цене от 900 тысяч евро».

Товары и цены

Что сейчас можно купить в Испании по экономцене «до 100 тысяч евро»? Анна Шуховцова говорит: неплохие одно- и двуспальные апартаменты в многоэтажных домах. В основном это вторичное жилье, но могут быть и апартаменты в новых жилых комплексах, иногда даже с частным садиком и общим бассейном на территории комплекса. Именно такие хорошие квартиры-новостройки с одной-двумя спальнями стоимостью 90–120 тысяч евро этим летом пользовались наибольшим спросом. А вообще квартиры можно купить по цене от 50 тысяч евро. «Типичной сделкой для российского покупателя в этом году в Испании является приобретение двуспальных апартаментов в шаговой доступности от моря, купленных у банка за 95–120 тысяч евро», – соглашается Юлия Лозовская.

Объекты классом повыше, по данным Global Group, и стоят дороже: таунхаусы – от 120 тысяч евро, отдельно стоящие дома – от 200 тысяч, виллы (в классическом понимании этого термина) – от 300 тысяч евро.

Таунхаусы в рамках общего снижения цен пользуются весьма немалой популярностью, так как они дешевле домов, и в то же время включают небольшой земельный участок или большой соляриум на крыше. На территории комплекса, как правило, есть общий бассейн, парковка, охрана. Может также быть спа-центр или фитнес-зал, теннисные корты, сады. Такие комплексы расположены либо рядом с морем (но подобных объектов все меньше), либо рядом с гольф-полями (которые в основном ориентированы на англичан – традиционных любителей гольфа).

Российские покупатели практически всегда ищут объекты в пешей доступности от моря – для них это приоритет.

Банки скидывают залоги

«Большое количество сделок совершается в настоящий момент на вторичном рынке, – отметила Юлия Лозовская. – Здесь новыми игроками стали банки, у которых появилось много отсуженной недвижимости. Большинство банков продает отобранные за долги квартиры и таунхаусы по цене кредита, который выдавало ранее, то есть на 30–40 % дешевле, чем по цене, которая была в 2007–2008 годах».

В последние полгода в Испании в рамках обычного процесса купли-продажи у покупателей появилась возможность поторговаться с помощью аукциона. Такой новый механизм торгов ввели именно банки. Анна Шуховцова объяснила: его суть заключается в том, что, если покупателя не устраивает изначальная цена недвижимости, он может предложить банку выставить ее на аукцион по сниженной цене. Правда, у аукционной цены все равно есть пределы снижения. В каждом случае они разные. Например, при аукционе на объекты ценой до 100 тысяч евро снижение составляет в среднем пять тысяч. По сниженной цене аукционная недвижимость будет выставлена в течение 10 дней — за это время другие покупатели, заинтересованные в покупке, смогут предложить более высокую цену. В общем, с одной стороны, с помощью аукциона у покупателя появляется шанс приобрести недвижимость дешевле, но, с другой стороны, есть риск, что эту цену перебьют, и придется либо дальше торговаться (и в итоге можно даже переплатить), либо отказываться от приобретения. Выбор за покупателем – рисковать или нет для того, чтобы сэкономить пять–десять тысяч евро?

Для участия в аукционе вторичной недвижимости участникам достаточно просто предварительно зарегистрироваться на сайте организатора, для первичной надо внести депозит 1000 евро. Кроме того, как утверждает генеральный директор компании Westhome-Invest Наталия Иванова, для покупки на аукционе вся сумма в момент проведения торгов должна быть на руках у потенциального покупателя. Наталия Иванова также отмечает: «Нам не приходилось работать с системой аукционов в Испании, но мы знаем, что банки и кредитные учреждения выставляют на продажу заложенные объекты недвижимости. Сразу надо сказать, что это недвижимость среднего и низкого качества, которая изначально покупалась для сдачи в аренду. Она, как правило, требует реконструкции (как любой из объектов, сдающихся в аренду), потому что должного ухода такие дома в течение использования не получают».

«На данный момент такой механизм аукциона еще не развит и не пользуется большим спросом, да и вряд ли будет, так как распространяется только на недвижимость от банка и просто заменяет процесс торгов с продавцом», – резюмирует Анна Шуховцова.

Не упустить момент

В конце октября Национальный институт статистики Испании опубликовал данные, показывающие, что количество проданных объектов недвижимости в августе упало на 8,2 % после роста в предыдущие три месяца. Впрочем, и этот майско-июльский рост был небольшим. «Если за базис взять итоги года, то падение на рынке недвижимости Испании продолжалось на протяжении 20 последних месяцев», – говорится в исследовании. По данным института, в августе 2009 года в стране было продано 34 019 домов, что по сравнению с предыдущими месяцами составляет меньшую величину падения с учетом годового базиса.

Испанские статистики делают вывод, что такие показатели свидетельствуют о замедлении падения рынка недвижимости, и выдвигают прогноз: «С уверенностью можно сказать, что в последнем квартале этого года падение рынка стабилизируется и замедлится. В связи с тем, что кризис повлиял на количество новых проектов строительства недвижимости, можно говорить о росте цен в следующем году как о возможной перспективе».

С испанцами на основании своего практического опыта соглашается Марина Дацкевич: «Ожидать большего падения цен не приходится – уже заметно оживление на рынке. В этот период можно приобрести недвижимость по ценам на 15–40 % дешевле, чем в 2008 году. Похоже, что сейчас возникла оптимальная ситуация для покупки недвижимости в Испании, и, думаю, она продлится весь 2010 год. Потом начнется рост, а до этого все лучшее по низким ценам в основном раскупят». Анна Шуховцова не оставляет покупателям такого большого срока «на раскачку», особенно покупателям дешевой недвижимости: «Сейчас цены на недвижимость стабилизировались, – отмечает она. – Об этом говорят как сами испанские риэлторы, так и различные СМИ. Даже официальные прогнозы показывают, что испанский рынок достиг своего дна, цены больше не будут снижаться и уже в начале 2010 года начнут постепенно расти.

Но это касается в основном недорогой бюджетной недвижимости, которой уже некуда снижаться. В то же время цены на виллы стоимостью от 300 тысяч евро все еще могут пойти вниз». Генеральный директор Global Group делает и еще одно предупреждение: всегда надо иметь в виду, что самые «лакомые» объекты по привлекательным ценам очень быстро находят своего покупателя и уходят с продажи.

Не побуждает покупателей проявлять активность только один эксперт. Юлия Лозовская утверждает: «На данный момент цены на рынке недвижимости Испании еще не достигли нижнего уровня. Предложений достаточно много, спрос высок, но количество сделок ограничено. Покупатели не торопятся и ждут дальнейшего снижения. Практики рынка утверждают, что какую бы цену не установил продавец, он должен быть готов к тому, что ее придется снизить на 15–20 %».

Трудно сказать, кто из экспертов прав, тем более что среди них есть люди заинтересованные. Но все же, обобщив вышеперечисленные прогнозы и рекомендации, рискнем повторить совет, который мы давали в начале статьи потенциальным покупателям: будьте внимательны, не пропустите момент, когда цены уверенно пойдут вверх!

Посмотреть каталог объектов в Испании

Автор: Алек­сей КРЫ­ЛОВ

 


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи