Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья "Квартира в Париже… Вечная ценность", журнал «Недвижимость & Цены» от 26.04.2010 г.
17.05.2010

Эксперты уверяют, что Франция сегодня — один из лучших плацдармов для международных финансовых вложений в недвижимость. Даже россияне, которые ранее интересовались исключительно Парижем и Лазурным Берегом, расширяют свой инвестиционный фронт.

Страна номер один

Растущая популярность Франции — это не рекламный слоган, а реальная статистика. В частности, эта страна лидирует по темпу роста запросов среди англичан на покупку зарубежной недвижимости. По данным Conti Financial Services, в 2009 г. их число выросло на 16% и составило 31%. По этому показателю с Францией могут сравниться только Испания и Турция (соответственно 22 и 13%). Еще более впечатляющую динамику спроса демонстрируют российские покупатели. Так, в компании DOKI заявили, что число их клиентов, купивших недвижимость во Франции, за год выросло на 23%. Затем, как и англичане, наши соотечественники интересуются инвестициями в Испанию и Турцию.

Франция является страной номер один в мире с точки зрения туризма. По информации Intermark Savills, в год на 60 млн местных жителей приходится 140 млн приезжих, или 2333 туриста на тысячу французов, — это самый высокий показатель в мире. Такой мощный поток обеспечивает высокий спрос на аренду, который подпитывает такие сегменты рынка, как leaseback (сдача купленного жилья в долгосрочный лизинг с гарантированным доходом) и buy to let (покупка с целью сдачи в аренду). «Франция — наиболее посещаемая из всех стран мира, — говорит Ванесса Франкин, управляющий директор Premier French Leaseback and Investments. — Покупая недвижимость в этой стране, можно быть уверенным, что это долгосрочные и безопасные инвестиции».

 «И хруст французской булки…»

Нынешний, 2010 г. объявлен Годом России во Франции и Франции в России. В Париже многие магазины и рестораны сейчас используют русские мотивы в дизайне и рекламе, проходят многочисленные выставки, ориентированные на российских туристов. Сообщается, что в ресторанах появилось больше блюд нашей кухни, чаще можно найти меню на русском языке. Кроме того, российское правительство недавно приобрело знаковый участок земли вблизи Эйфелевой башни, где будет возведен Русский духовный дом. Все это подогревает интерес россиян к Франции. Впрочем, Париж уже более 100 лет является «русским» городом. Если США лишь в 1970–1990-е годы стали средоточием экономической эмиграции из СССР, то Париж — это главный город российской интеллектуальной и духовной эмиграции.

Увеличение спроса на объекты недвижимости среди российских клиентов усилилось после официального заявления властей о завершении рецессии во Франции. В конце февраля компания Paul’s Yard сообщила, что у российских клиентов пользуются большой популярностью парижские апартаменты по цене 8–10 тыс. евро/кв. м в 8-м, 7-м и 15-м округах французской столицы. В компании отмечают, что многие покупатели рассматривают возможность сдачи купленной квартиры в аренду: даже небольшие апартаменты площадью около 40 кв. м в центре Парижа могут приносить доход около 1000 евро в неделю. А контракты по схеме leaseback позволяют также вернуть НДС и переложить на управляющую компанию проблемы и расходы по содержанию недвижимости.

Рецепт стабильности

Многие эксперты отмечают, что стабильность французского рынка недвижимости объясняется не только его туристическим потенциалом, но и грамотной налоговой политикой правительства. «Французский рынок создан в расчете на среднесрочные и долгосрочные инвестиции, — говорит Стивэн Чизбро, управляющий French Property Investment. — Накладные расходы при покупке и перепродаже сдерживают короткие спекуляции». Особую роль играет налог на прирост капитала, который для нерезидентов ЕС составляет в первые пять лет владения объектом 33,3%, затем он сокращается ежегодно на 10%. Через 15 лет можно продавать «бесплатно». Для резидентов ЕС этот налог тоже существует, но составляет в первые пять лет 26%.

Также во Франции высокий НДС — 19,6%. Его исчисляют с доходов от аренды (кроме лизбэка, где НДС можно возместить) и при новом строительстве. Наконец, покупателям надо помнить о налоге на богатство, который придется платить, если ваша собственность стоит дороже 790 тыс. евро. Желая избежать этого, некоторые покупатели предпочитают не заходить за установленную ценовую планку. Правда, указать в документах фиктивную стоимость не получится — в этом случае муниципалитет имеет право выкупить объект по заявленной заниженной цене. Таким образом, все сделано для того, чтобы рынок был прозрачен и чтобы на нем не образовывались инвестиционные «пузыри». При этом владение собственностью не слишком обременительно: местные налоги во Франции гораздо ниже, чем в США или Великобритании, но они тоже сильно варьируются в зависимости от престижности места.

 Цена вопроса

Что же происходит с ценами на жилье? В среднем, по информации французского статистического ведомства INSEE, они за время кризиса снизились примерно на 10%, хотя разброс довольно большой. Нижняя точка ценовой кривой пришлась на II квартал 2009 г., когда, по данным парижской нотариальной палаты (Chambre de Notaires de Paris), средняя цена жилья в столице опустилась до уровня 2007 г. и составила около 6060 евро/кв. м. В других городах «дно» также было достигнуто в середине 2009 г., но, разумеется, жилье там значительно дешевле, чем в столице. Во второй половине года падение прекратилось, однако говорить о каком-то росте пока рано, считают в национальной ассоциации агентств недвижимости FNAIM. Существуют даже прогнозы, что цены могут еще немного опуститься и в 2010 г. Пока наиболее сильно пострадала недвижимость на альпийских курортах, которая, как считают эксперты, была больше всего переоценена.

Несмотря на относительную стабильность, кризис привел к появлению весьма заманчивых предложений на французском рынке. Например, в компании Immoconcept рассказали, что англичане, столкнувшиеся с финансовыми затруднениями, довольно активно продают нажитое на юге Франции. При этом они готовы значительно снижать цены, чтобы ускорить сделку. Так, специалистам этой компании минувшим летом удалось предложить клиенту огромную квартиру в районе Калифорнии за 1,4 млн евро, притом что ее реальная стоимость составляет не менее 1,8 млн евро. В FNAIM полагают, что благодаря возвращению цен к экономически обоснованному уровню появились весьма привлекательные возможности для инвестиций не только на юге (например, в районе Марселя), но и в таких популярных туристических регионах, как Нормандия на севере страны и Бретань на северо-западе.

ДЛЯ СПРАВКИ

Во Франции весьма недвусмысленное гражданское законодательство. Например, письменное предложение цены, подписанное продавцом, — это уже обязательство купить. Торг происходит сначала устно. Эта стадия особенно эффективна при участии агентства. Затем покупатель пишет официальное предложение под названием «офр» — это уже твердое намерение купить при определенных условиях, и чем тверже эти условия, тем больше вероятность их принятия продавцом. Писать «офры» — это целое искусство.

Автор: Петр ЧЕРНОВ


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи