Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Права и формы», журнал "Homes Overseas" № 34 май 2010 г.
21.05.2010

На рынке недвижимости Туманного Альбиона понятие «собственность» довольно относительно, поскольку существует не одна, а целых три формы собственности. И каждая из них сопряжена со своим набором прав и обязанностей для владельца.

Свое или почти свое

В соответствии с законодательством Великобритании, существует два основных вида права собственности – freehold (безусловное) и leasehold (арендное).

Freehold – это право полной собственности, которое распространяется как на сам объект, так и на землю, на которой он находится. Чаще всего эта форма применяется к частным домам, коттеджам и таунхаусам, когда собственник получает полное право распоряжения как территорией, так и всеми постройками. Для российских покупателей это наиболее привычный, понятный и удобный вид собственности без каких-либо существенных ограничений. Правда, у нее есть и минус – цена: в безусловную собственность, как правило, продаются наиболее дорогостоящие объекты.

Leasehold – форма, при которой предметом продажи является здание – но не земля, которая сдается в долгосрочную аренду. Как правило, в такой форме собственности приобретаются квартиры в многоквартирных домах. Владелец земли называется «лэндлорд» (landlord), и ему платится номинальная земельная рента. «На первый взгляд, leasehold более привлекательно по цене, но оно имеет большое количество подводных камней», – замечает руководитель компании DOM International Сергей Чупахин.

Арендное право собственности ограничено определенным периодом времени – до 999 лет. В договоре оговаривается срок аренды, стоимость земельной ренты, а также права и обязанности арендодателя и съемщика. «В настоящее время большинство договоров leasehold заключается минимум на 99 лет, но можно рассматривать и квартиры с меньшим сроком владения, скажем, на 50 лет. В большинстве случаев владелец имеет право продлить аренду на 90 и более лет за дополнительную плату», – рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.

В случае leasehold квартира принадлежит владельцу только внутри. Поэтому он может сделать там косметический ремонт, но нельзя менять внешний вид или затрагивать общие инженерные коммуникации.

Совмести или частично?

Между классическими freehold и  leasehold есть два промежуточных варианта.

Так, многоквартирные дома могут находиться в совместной безусловной собственности (share off freehold). «Это относительно  новое понятие, возникшее после 2002 г., оно означает, что здание выкуплено собственниками квартир, которые создали компанию, официально владеющую землей под эти зданием, - говорит Егор Шишковский, управляющий директор компании LondonDom.com. – Каждой квартире принадлежит пропорциональная часть акций в этой компании. При этом жильцы все равно владеют квартирами на условиях  leasehold, но прелесть в том, что они лизингуют квартиру у компании, часть которой им и принадлежит».

По сути, это английский аналог наших ТСЖ, где все вопросы об управлении домом принимаются на общем собрании, а каждый жилец имеет количество голосов пропорционально тому количеству метров, которым он владеет. Пока, по оценкам риэлторов, подобные объек­ты составляют около 15-20% рынка. Но они пользуют­ся высоким спросом, и share of freehold становится все более распространенным явлением на рынке.

Другая компромиссная форма собственности - part buy part rent. В этом случае человек оплачивает и приобретает только 20-40% квартиры, остальные 60% будут принад­лежать лэндлорду. Обычно по этой схеме продаются квар­тиры в новых многоквартирных домах. «Обычно покупа­тель part buy part rent не имеет права полностью выкупить квартиру в собственность. Если при leasehold и freehold собственник может свободно распоряжаться своим иму­ществом, продать его или сдать в аренду, то в этом слу­чае все свои действия он должен согласовывать с владель­цем здания. Эта форма собственности является наиболее доступной при покупке, но наиболее дорогостоящей в содержании и все-таки не дает права на полное владе­ние», - поясняет Сергей Чупахин.

Этот вариант подходит тем, кто впервые покупает не­движимость и кому банк не дает ипотеку на необходи­мую сумму. В этом случае достаточно получить одобре­ние только на часть необходимых денег. Со временем, владея недвижимостью на таких правах и исправно вы­плачивая кредит, человек обретает положительную кре­дитную историю, так что через несколько лет заемщику будет проще получить заем уже на полную стоимость жилья. От аренды part buy part rent отличается тем, что человек все-таки живет в своем доме и никто не имеет право неожиданно отказать ему в жилье.

Разное право – разная цена

Объекты с разными формами собственности обычно от­носятся к разным ценовым категориям. Но процедура по­купки, а также структура связанных с ней накладных рас­ходов не зависят от того, какой именно объект выбрал покупатель, за исключением разве что part buy part rent.

А вот содержание недвижимости, купленной на пра­вах freehold, обходится заметно дешевле, чем в случае других форм. Владелец такой недвижимости не несет ни­каких обязательных платежей, кроме council tax (нало­га на проживание) и платы за электричество, воду и т. д. Размер council tax устанавливается муниципалитетом и существенно меняется в зависимости от района, его мак­симальная сумма может доходить до 2000 фунтов в год.

При договоре leasehold владелец обязан ежегодно вносить арендную плату за землю, правда, не слишком большую. Ее размер зависит от срока аренды. «Обыч­но чем меньше остался срок до окончания контракта, тем выше платежи. Например, если в первые 20 лет собственник может платить 40 фунтов в месяц, то в по­следующие 20 лет - 70 фунтов, а в оставшееся вре­мя - 150 фунтов», - рассказывает Сергей Чупахин. Но самые большие платежи, связанные с leasehold,- это выплаты управляющей компании за обслужива­ние территории и здания (service charge). Например, за небольшую квартиру на окраине Лондона эта сум­ма может составить около 100 фунтов в месяц. А в пре­стижном районе в центре Лондона за такую же по пло­щади квартиру это будет уже около 300 фунтов, и это далеко не предел. Договоры leasehold вообще очень различаются по степени финансовой нагрузки на вла­дельца. Поэтому перед подписанием нужно тщательно изучить все условия.

В случае share of freehold управление объектом осуществляется в соответствии с решением учредителей компании - владельца здания, то есть его жителей. Они могут либо сами управлять недвижимостью, либо нанять управляющую компанию, что обычно и случается. Но здесь уже именно от собственников зависит, какие расходы они готовы нести по содержанию своей собственности.

Чем дороже, тем привычней

Даже тщательно изучив все плюсы и минусы, достаточ­но сложно сделать однозначный вывод, какая именно форма собственности предпочтительнее для покупателя. Этот вопрос скорее связан с его финансовыми возмож­ностями. Если средств достаточно и человек при этом го­тов взять на себя заботы о своем жилище, то, конечно, удобнее безусловное право собственности. «В основном клиенты из России выбирают freehold либо долгосрочный leasehold, сроком на 500 лет и более. Очевидно, такие формы собственности для наших клиентов более привыч­ны и потому психологически комфортны. Отчасти этим обусловлены и территориальные предпочтения русских в Лондоне: их излюбленные районы - это Белгравия и Челси, где преобладают объекты с правом собственно­сти freehold. А вот чудесный зеленый район Regents Park, где большинство объектов относятся к leasehold, не столь популярен», - говорит Елена Юргенева.

Но когда финансовые возможности ограничены, то leasehold - вполне удобная альтернатива. Особен­но, если внимательно читать договор, прежде чем его подписывать.

Посмотреть каталог объектов в Великобритании

Homes Overseas

 


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи