Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Закон в каждой букве» журнал "Homes Overseas" № 35 июнь 2010 г.
24.06.2010

Пожалуй, самая педантичная нация на земле – немецкая. Нетрудно представить, каким должно быть законодательство этой страны. Здесь нет никаких шансов для неправомочных действий с недвижимостью, все урегулировано и регламентировано.

Специфика законодательства о недвижимости Германии – в высокой степени бюрократичности: все шаги выполняются последовательно. Поэтому процесс покупки требует значительного времени. Вся система отлажена и проверена десятилетиями. Благодаря этому обеспечивается надежность сделки как для продавцов, так и покупателей.

«В то же время законодательство о недвижимости Германии очень лояльно, – говорит Любовь Баумгертнер, совладелец компании L&B Immobiliya / Baumgartner und Lehmann GbR, – покупаться может все, начиная от небольших квартир и заканчивая замками и памятниками архитектуры». При этом в отношении покупки недвижимости иностранные граждане имеют равные права с немцами. «Вместе с недвижимостью иностранец приобретает землю, на которой она построена, в полную частную собственность, – добавляет Наталья Полякова, генеральный директор компании KENNEN GmbH. – Все, что может быть построено на участке или сделано с самим участком, решает только общество владельцев квартир (которым в совокупности и принадлежит этот участок)».

«В Германии не существует дополнительных налогов на недвижимость для иностранных граждан, – уточняет Любовь Баумгертнер. – Существует только земельный налог, который оплачивается всеми владельцами недвижимости, и на его размер не влияет национальность и гражданство собственника». При этом, сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог, так как объект находится на территории Германии.

Право первой скрипки

Главное лицо сделки в Германии - нотариус. Все эти специалисты в Германии должны иметь государ­ственную лицензию. При сделках с недвижимостью нотариус осущест­вляет ряд обязательных процедур.

Только нотариально заверенные договоры купли-продажи недвижимо­сти имеют юридическую силу.

«Нотариусы с типично немецким педантизмом выполняют главную функцию гаранта чистоты и законно­сти сделки, - говорит Наталья Поля­кова, - и всегда являются нейтраль­ным лицом в проведении той или иной сделки. Их ответственность за­страхована на внушительную сумму  порядка 40 млн евро. Поэтому не­мецкий нотариус практически никог­да не ошибается».

Германские нотариусы не имеют права самостоятельно назначать цену на свои услуги. «Она высчитывается по специальной таблице, - говорит Любовь Баумгертнер, - поэтому ее размер по одной и той же сделке у разных нотариусов будет одинако­вым. Однако до начала оформления сделки почти невозможно сказать точную сумму расходов на нотари­альное оформление, поскольку она зависит от стоимости недвижимости, числа покупателей, необходимости получения разрешения управляю­щего, обременении, запроса из зе­мельной книги и многого другого. В среднем сумма нотариальных расходов составляет около 1,5-2% от стоимости, зафиксированной в договоре купли-продажи. По более дешевым объектам эта сумма равня­ется около 2-3%, по более дорогим может быть даже около 0,5-1 %».

В архив!

Перед тем как в присутствии нота­риуса ударить по рукам, стороны могут заключить предпродажные договоренности. «В отличие от дру­гих стран, в Германии они не име­ют юридической силы, - говорит Марина Маркарова, управляю­щий партнер компании MayFair Properties, - легальны только дан­ные, размещенные в кадастровом реестре (Grundbuchauszug). Это глобальный архив, где хранится вся информация обо всех объектах не­движимости в Германии».

По немецкому законодательству выписку из земельной книги может получить только тот, кто имеет на это право, то есть владелец недви­жимости, его доверенное лицо и но­тариус. Еще недавно выписку мог взять любой, кто хочет приобрести недвижимость, но несколько лет на­зад условия были ужесточены. Ка­кую информацию можно получить из этой выписки?

«В первую очередь, данные о самом объекте недвижимости, -    объясняет Любовь Баумгертнер, -доля собственности на земельный участок, площадь, адрес, допол­нительные помещения, стоимость. А также данные о текущих и преж­них владельцах объекта недвижимо­сти, долгах и ипотечных кредитах». «По этим выпискам можно прочи­тать целую историю, - говорит На­талья Полякова. - Что и когда было построено, снесено, опять построе­но за 300-400 и более лет с мо­мента возникновения первого со­оружения на указанном участке». Изменять данные или вносить ин­формацию в реестр имеет право и возможность исключительно земель­ное ведомство.

А теперь – по рукам!

После соблюдения предваритель­ных формальностей наступает тор­жественный момент.

«Сделка и подписание договора происходит так, - объясняет Ната­лья Полякова, - все встречаются у нотариуса в нотариальной конто­ре. Если покупатель недостаточно хорошо владеет немецким языком, на сделке обязательно присутству­ет присяжный переводчик. Нотариус в присутствии всех обязан прочесть вслух договор. В процессе прочте­ния могут быть заданы любые во­просы. Главные пункты договора, вокруг которого идут основные спо­ры: цена и сроки оплаты.

Когда все выяснено, договор под­писывается продавцом, покупате­лем, нотариусом и переводчиком.

Но это только начало процесса, который будет длиться около двух месяцев, в течение которых нота­риус отрабатывает свой гонорар. «Он убеждается, что все записи зе­мельной книги соответствуют пред­ставленной выписке и что не было внесено никаких других записей, - говорит Любовь Баумгертнер. - Затем осуществляет в земельном ведомстве предварительную ре­гистрацию покупателя в качестве владельца». «Предварительная ре­гистрация позволяет избежать «па­раллельных» действий с недвижимо­стью, - объясняет Сергей Анохин, партнер Bautrager GmbH & Со, - один и тот же объект одновременно продавать невозможно».

Если требуется, нотариус также запрашивает разрешение управляю­щего дома на проведение сделки и справку кредиторов о стирании об­ременении (Loschungsbewilligung), зафиксированных в земельной кни­ге. Долги записываются в земельную книгу, если владелец берет кредит под залог своей недвижимости. При погашении кредита запись в земель­ной книге убирается. Если же кредит еще не погашен, а квартира прода­ется, то за долги отвечает продавец, к которому они относятся. Когда же покупатель лично берет ипотечный кредит для финансирования покуп­ки данного объекта недвижимости, то в земельную книгу вносятся уже его долги по полученному кредиту. «По немецким законам нельзя про­давать и покупать недвижимость, если на ней долги», - говорит Генна­дий Ещин, директор компании BMG Capital Management GmbH.

«По сути покупателя вообще никак не касаются и не интересуют долги продавца. Как только деньги поступа­ют на специальный счет нотариуса, покупателя сразу же регистрируют в земельной книге как собственни­ка, а нотариус сначала перечисляет банку долг, а затем выплачивает про­давцу оставшуюся сумму, - говорит Наталья Полякова. - В любом случае необходимо проследить за тем, что­бы в договоре было дополнительно указано, что недвижимость будет пе­редана новому владельцу без долгов и обременении».

После оплаты всей суммы со­гласно срокам договора нотари­ус осуществляет окончательную регистрацию. «На имя покупателя оформляется документ, которому по­том присваивается регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр, - перечис­ляет Геннадий Ещин. - Последние за­писки о собственности обязательно прикладываются к договору. И после подтверждения городского реестра клиент становится юридическим вла­дельцем, получает документ о соб­ственности и ключи от квартиры».

Торжественная дата назначается обычно на первое число месяца, сле­дующего за оплатой покупной стои­мости. «С этого момента на покупате­ля переходят все права и обязанности владельца, - говорит Любовь Баум-гертнер, - оплата ежемесячных рас­ходов, получение арендной платы в случае сдачи в аренду и др. В этот же момент продавец должен передать покупателю ключи, а также оригина­лы таких документов, как жилищный устав (Teilungserklarung), актуальный экономический план (Wirtschaftsplan), протоколы последних собраний вла­дельцев (Eigentumerversammlungsprot-okolle), энергетический паспорт зда­ния, если имеется (Energieausweis), a также договор аренды, если квартира сдана в аренду.

«Сделка считается законченной, когда деньги переведены и покупа­тель вписан в кадастровый реестр в качестве владельца, - говорит Марина Маркарова. - Для заклю­чения сделки для физических лиц достаточно наличие паспорта, юри­дическими лицами должны быть предоставлены документы, под­тверждающие, что организация дей­ствительно существует (на немецком языке и заверенные нотариусом)».

Данные о новом владельце хранят­ся в электронном кадастре, и владе­лец может запросить выписку, которая будет являться документом, подтверж­дающим право собственности.

Жизнь после сделки

С момента внесения новой записи в городской реестр недвижимости владелец получает права и обязан­ности. Счастливый обладатель мо­жет жить сам в новоприобретенной квартире или открыто и на закон­ных основаниях сдавать ее в арен­ду. Помимо распоряжения своей собственностью он также имеет право оформить на себя и прямых родственников визу без проблем и проволочек. Для этого достаточно предоставить выписку из электрон­ного кадастра.       

Обязанности - это налоги и комму­нальные платежи. Стоимость содер­жания недвижимости зависит от типа, местоположения и площади земель­ного участка. Ежегодный налог на не­движимость объединяется с земель­ным налогом и составляет 0,5-1,5% ее стоимости, в среднем 50-100 евро за сотку земли, на которой нахо­дится объект. Владелец платит еже­месячно расходы по содержанию квартиры, включающие в себя оплату обслуживающей жилье организации, страховки и т.д.

Для этого владельцу квартиры нужен счет в немецком банке, на который будет перечис­ляться арендная плата, и с этого счета он сможет оплачивать коммунальные услуги. Если объект недвижимости сдан в аренду, то расходы на его со­держание и коммунальные услуги обычно оплачивают арендаторы.

Посмотреть каталог объектов в Германии

Homes Overseas

 


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи