Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Сказки о потерянном времени» журнал "Homes Overseas" № 36 июль-август 2010 г.
21.07.2010

В период мирового кризиса проблема возможной задержки строительства стала актуальной как никогда ранее. В каких странах риски особенно велики? Что делать покупателю, если сдача объекта откладывается? И стоит ли вообще сегодня думать о приобретении недвижимости off-plan?

В кризис многие зарубежные застройщики столкнулись с проблемами, лишившись главных источников финансирования – доступных банковских кредитов и стабильного спроса со стороны покупателей. Не все из них смогли выполнить свои обязательства перед клиентами точно в срок – до боли знакомая проблема.

Однако массовых протестов обманутых дольщиков не наблюдается нигде – в отличие от России, за рубежом проблемы решаются более цивилизованно, а сроки задержки по сравнению с московскими стройплощадками выглядят не такими уж большими. Есть и другая принципиальная разница – за рубежом при покупке на стадии строительства практически всегда предусматривается поэтапная оплата, где график платежей привязан к определенным этапам строительства. Иными словами, если стройка вдруг остановилась – покупатель имеет полное право также остановить и платежи.

Тем не менее, риски повысились. При этом причины задержек могут быть очень разными – от проблем с документами до прекращения финансирования. Хуже других чувствуют себя проекты мелких девелоперов, которые рассчитывали исключительно на денежные поступления от продаж. В то же время компании, строящие на свои средства или имеющие банковские гарантии, вообще не задерживают свои объекты.

Горячие точки

Одним из проблемных рынков се­годня считается Дубай, где большая часть объектов строилась в расчете на спекулятивный спрос. С кризи­сом спрос при невероятно большом предложении исчез, и девелоперам стало не на что погашать дол­ги перед банками и завершать проекты. Власти эмирата предпри­нимают меры по защите инвестици­онного климата, но это тоже сказа­лось на сроках: «В 2009 г. с целью защиты покупателей была сильно изменена законодательная база, - поясняет менеджер по продажам GreenField Property International Лилия Цырюльникова. - Это так­же сказалось на сроках сдачи, так как больше времени занимают все­возможные проверки, регистрация и прохождение различных инстан­ций». Впрочем, как добавляет она, до кризиса проекты тоже опаздыва­ли со сдачей - в среднем задержка составляла один год.

Множество покупателей стол­кнулись с задержками сдачи объек­тов в Болгарии, Венгрии и Латвии. Нельзя забывать и о США, но с су­щественной оговоркой: в Штатах существует более четкий подход к безопасности сделок и ряд госу­дарственных механизмов препят­ствуют «исчезновению» девелопера с деньгами.

В компании «БЕСТ-Недвижимость» уточняют: если говорить не обо всех рынках вообще, а о тех, где наиболее активны рос­сийские покупатели, то список проблемных стран возглавляют Болгария и Черногория. В Черного­рии, правда, есть своя специфика: «В этой стране сложилась интерес­ная ситуация, - замечает президент компании Gordon Rock Станислав Зингель. - Нерасторопность госу­дарственных органов, отвечающих за выдачу разрешений на строи­тельство новых объектов, в период кризиса, как это ни странно, бла­гоприятно сказалась на местном рынке недвижимости и фактически уберегла Черногорию от массово­го банкротства застройщиков».

По той же причине предложение на первичном рынке оказалось не слишком большим, благодаря чему эксперты ждут восстановления уровня цен уже в этом году.

Больше конкретики

В качестве наглядной иллюстра­ции можно привести примеры двух известных болгарских проек­тов Orange County и Aheloy Beach Residence. Строительство уникаль­ного для Болгарии проекта Orange County рассчитывали начать в июне 2009 г. «В тот момент произо­шел раздел компании между дву­мя собственниками, - говорит ру­ководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. - После чего, оставшись уже в одних руках, комплекс должен был начать строиться. Однако в течение года (!) девелопер ждал, когда соберется комиссия по переводу земли из ста­туса заповедной в категорию под строительство. Соответствующие обещания были даны девелоперам еще до выкупа участка, но прои­зошли выборы, сменилась централь­ная власть, и пошли перестановки чиновников на местах. Застройщик был готов начать работы незамед­лительно, но бюрократическая про­цедура изменила его планы».

Клиенты, выбравшие этот проект и подписавшие предварительные договоры, внесли по 30% от стои­мости. Они были информированы о сложной ситуации и о задерж­ке сдачи проекта минимум на год. Большинство с пониманием отнес­лись к этой проблеме, однако ряду клиентов застройщик вернул вне­сенные средства. Наконец к лету 2010-го разрешение на строитель­ство Orange County было выдано, после чего работы начались. Теперь предполагается, что первая фаза строительства будет завершена в мае 201 1 г.

Более сложная ситуация сло­жилась с проектом Aheloy Beach Residence, строительство которого заморожено в связи с невнесе­нием ирландскими покупателями очередных платежей. Договоры были составлены таким образом, что ни задержка платежей, ни за­держка строительства не влекут за собой штрафных санкций. Сей­час решается вопрос с привлече­нием средств от инвестиционных фондов для возобновления работ. По словам Юлии Титовой, клиен­ты получат возможность оформить недвижимость в собственность на этапе Акта 14, и это означает, что их объекты не могут быть аресто­ваны в случае исков третьих лиц (подрядчиков, банка и т. д.), а за­стройщик не снимает с себя обяза­тельств по завершению проекта.

Время - деньги

Если почитать комментарии в прессе и в интернете, получа­ется, что на рынке недвижимости Кипра кризис вообще не отраз­ился. Это не совсем так: по офи­циальной статистике, в 2010 г. объемы продаж недвижимости иностранным гражданам оказались на 84% ниже, чем до кризиса. В то же время цены лишь незначитель­но скорректировались, а массовых проблем с задержками строитель­ства не наблюдается.

«В целом, будущее кипрско­го рынка жилой недвижимости не вызывает каких-либо опасе­ний, - считает консультант по не­движимости компании Суbагсо Рlс Владислав Андреев. - Конечно, в силу корректирующегося спро­са на жилую недвижимость во всем мире, количество новых строек на Кипре уменьшается. Тем не менее ведущие девелоперы продолжают выводить на рынок новые, и подчас очень амбициозные, проекты».

Крупные кипрские застройщи­ки, как правило, предоставляют покупателям банковские гарантии завершения того или иного объекта. Компании берут кредит под залог принадлежащей им земли, таким образом, строительство не зависит от темпов продаж. Суbагсо, напри­мер, предоставляет такую гаран­тию по проекту Akamas Bay Villas, лауреату премии Homes Overseas Russian Awards 2010. При запуске проекта в прошлом году было заяв­лено, что «строительство будет за­кончено в срок, даже если не будет продано ни одной виллы». Работы начались несколько месяцев назад, но продажи уже идут - во многом благодаря тому, что покупатели уверены в надежности проекта.

В Израиле, по словам Станислава Зингеля, на каж­дый вложенный покупателем доллар дается банковская гаран­тия под 0,8% годовых, и в случае банкротства продавца покупатель получает возврат средств даже с небольшими процентами. Кроме того, как в США и Дубае, деньги покупателя в Израиле поступают не напрямую застройщику, а на специальный счет escrow account, которым продавец мо­жет распоряжаться только после завершения определенной фазы строительства.

Несмотря на то что в Турции такие защитные системы законо­дательством не предусмотрены, на первичном рынке серьезных афер пока не происходило. Экс­перты компании GreenField Property International говорят, что главное - включить в договор пункт об эта­пах оплаты и неустойке в случае задержки строительства. Обычно первые шесть месяцев просрочки  застройщик выплачивает покупате­лю сумму, равную средней аренд­ной плате за квартиру, а по истече­нии этого срока обязан выплатить штраф и возвратить деньги, которые внес клиент. При этом стандарт­ный срок строительства комплекса в Турции составляет 12-14 меся­цев. Таким образом, на турецком рынке строящегося жилья все до­вольно спокойно, объекты off-plan продолжают покупать, в том чис­ле с инвестиционными целями: го­товый объект можно перепродать на 20-30% дороже.

Добрые напутствия

Что делать тем, кто, совершив по­купку, оказался в ситуации вынуж­денного ожидания? Ждать измене­ния ситуации или пытаться вернуть средства? «Безусловно, правильнее подождать, - считает Юлия Титова. - Проблемы решаются, но это тре­бует времени. Мы встречаемся с нашими клиентами, стараемся оказать юридическую и психологи­ческую поддержку. По возможности переселяем их в готовые комплек­сы от того же застройщика, органи­зовываем бесплатное проживание для них на период задержки в го­товых проектах. Искренне желаю всем нам пережить трудные време­на и поскорее начать радоваться изменениям в лучшую сторону».

А как снизить риск тем, кто сей­час присматривается к проектам на стадии строительства? Советы не будут слишком оригинальными: нужно проанализировать, как за­стройщик выполняет свои обяза­тельства по другим проектам, поин­тересоваться наличием банковских гарантий, непременно настаивать на включении в договор штрафных санкций в случае задержки строи­тельства и ни за что не соглашать­ся платить полную стоимость еще не готовой недвижимости, настаи­вая на поэтапной рассрочке.

Впрочем, сегодня потенциаль­ный покупатель может легко из­бавить себя от риска отложенного строительства, купив готовое жи­лье. Благо на данный момент та­ких предложений предостаточно во всех странах.

Homes Overseas


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи