Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Механизмы защиты», журнал «Homes Overseas» №37 сентябрь 2010 г.
16.09.2010

Вложения в строящиеся проекты часто сулят хорошую прибыль, но всегда сопряжены с рисками. Поэтапная оплата, счета условного депонирования и, банковские гарантии снижают риски, но работают такие механизмы далеко не во всех странах.

Закон на страже

Приобретая недвижимость на стадии строительства, рядовой покупатель жилья выступает как «незащищенный» кредитор девелопера. То есть интересы клиента в отношении получения вложенных в проект средств по значимости идут после интересов «защищенных» и «привилегированных» кредиторов (работников компании-застройщика). Один из способов перейти в категорию «защищенных» покупателей – воспользоваться ипотечным кредитованием. «Для того чтобы подстраховаться, очень выгодно брать ипотечные кредиты, – комментирует руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова, – поскольку банк при этом дополнительно проверяет надежность застройщика».

К счастью, в странах с развитыми законодательством и финансовой системой права покупателей недвижимости на стадии off-plan защищены на государственном уровне.

«В ряде стран старой Европы – Англии, Франции, Австрии и Швейцарии – все строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию, и в случае банкротства застройщика государство компенсирует покупателю выплаченные суммы, – объясняет директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. – Страховку оплачивает застройщик, и она уже включена в стоимость недвижимости. Такой механизм наиболее действенен, однако в большинстве европейских стран и в США государственного страхования строительства нет».

Распространенный способ в международной практике, который позволяет защититься от недобросовестного или «проблемного» застройщика, – использование счета условного депонирования (escrow account). В этом случае деньги от покупателя поступают на специальный счет (банк является третьей, незаинтересованной стороной) и переходят девелоперу только по завершении очередной фазы строительства и выполнении прописанных в контракте условий.

«В Дубае с 2008 г. действует закон, который обязывает застройщиков взимать плату только поэтапно и через escrow accounts, – говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости «Пересвет-Инвест» Жанна Гусейн. – Раньше многие, чтобы получить скидку, платили деньги сразу, иногда еще до того, как начиналось строительство, теперь это запрещено законом. Сейчас, если объект еще не существует, взимается не более 5% на депозит, затем, после получения уведомления от застройщика о том, что завершен определенный этап строительства, выплачивается следующая часть суммы. Последний взнос осуществляется только в момент сдачи объекта и получения ключей».

Практика escrow accounts существует в большинстве западноевропейских стран, однако, например, в Италии или Испании оформить договор на этих условиях, как отмечает Игорь Индриксонс, будет непросто. С другой стороны, отдельные девелоперские проекты с системой оплаты через escrow accounts можно найти и на менее развитых рынках: в Хорватии таким образом реализуется проект Punta Scala Residence австрийской компании Falkensteiner.

Как в банке

В Италии, Испании, на Кипре рабо­тает другой механизм - банковские гарантии компании, ведущей строи­тельство объекта. Застройщик, как правило, еще до начала работ от­крывает в банке кредитную линию, которая позволяет ему завершить проект вне зависимости от резуль­татов продаж.

В Италии денежные отношения девелопера и покупателя объектов off-plan регулирует государствен­ный декрет 122/2005: банковская гарантия открывается на все суммы, уплаченные авансом. Если застрой­щик не выполняет обязательств, кли­ент получает деньги от банка или страховой компании, и ему не при­ходится требовать возврата средств у продавца. Например, строитель­ство комплекса Le Dune в итальян­ском регионе Абруццо финансиру­ет банк города Пескара, который несет ответственность за действия застройщика и гарантирует покупа­телям возврат средств в случае не­завершения проекта. На Кипре все крупные девело­перские проекты финансируются под залог земли, на которой ведет­ся строительство. Поскольку кризис кипрскую банковскую систему поч­ти не затронул, работы на объектах продолжаются, несмотря на сокра­щение объемов продаж.

Система банковских гарантий законодательно утверждена и в Ис­пании. «Цель действующего зако­на 57/68 - уберечь покупателей от потери вложенных средств, если по какой-либо причине строитель­ство не будет завершено. Гарантии обычно предоставляются основными сберегательными банками, которые осуществляют финансирование про­ектов девелопера. Однако на прак­тике банковские гарантии не всегда могут дать необходимый уровень за­щиты, как это предусмотрено в зако­не. Существует целый ряд тонкостей оформления, в которых покупателю будет сложно разобраться самому, поэтому при покупке недвижимости на стадии строительства особенно важна помощь юриста», - коммен­тирует директор департамента зару­бежной недвижимости корпорации «Адвекс» Марина Васильева.

Не все сразу

Каким образом покупатель сам может минимизировать риски? Один из способов - выбирать объ­ект через агентство недвижимо­сти, которое проверяет надежность девелопера и проекта и может пре­доставить полную информацию об объекте, источниках финансиро­вания, планах строительства. Также следует обязательно посетить место строительства. «Покупатель сможет лично убедиться, ведутся ли рабо­ты, на какой стадии находится объ­ект, посмотреть шоу-рум, где можно ознакомиться с образцами строи­тельных и отделочных материалов, узнать о дополнительных опциях», - говорит Марина Васильева.

Основным и наиболее распро­страненным механизмом защи­ты при покупке жилья off-plan яв­ляется поэтапная оплата. Обычно при оформлении договора необ­ходимо внести 10-30% от стоимо­сти объекта. Остальные выплаты производятся по мере продвижения строительства: после возведе­ния определенного этажа, окон­чания работ над каркасом зда­ния, кирпичной кладкой, отделкой и т. п. Для того чтобы покупатель больше доверял продавцу, на не­которых объектах устанавливают веб-камеры. Поэтапная оплата не становится кардинальным решени­ем проблемы, но, по крайней мере, снижает риски и служит стимулиру­ющим фактором для застройщика. В договоре купли-продажи, поми­мо точного описания недвижимости с указанием площади жилья, отде­лочных материалов, суммы депозита, графика платежей, обязательно долж­на быть информация об ответствен­ности сторон. «Обычно срок строи­тельства составляет 12-18 месяцев, рассказывает Марина Васильева.

На случай отсрочки должны быть прописаны штрафные санкции и обя­зательства продавца возвратить все суммы, выплаченные покупателем».

Юлия Титова советует сделать так, чтобы список форс-мажорных обстоятельств в договоре был как можно короче: «На практике большинство застройщиков свое опоздание со сдачей проектов списывают на форс-мажорные об­стоятельства. Самый распростра­ненный вариант отписки - климати­ческие условия, при том что климат за последние два-три года ради­кально нигде не менялся».

Жанна Гусейн рассказывает о ситуации на одном из самых про­блемных в этом отношении рын­ков - дубайском, где в результате кризиса было заморожено строи­тельство большого числа объектов: «Застройщики не идут на выплату штрафов по договору, апеллируя к форс-мажорным обстоятельствам. Но многие стараются урегулиро­вать отношения и предлагают аль­тернативные варианты в своих уже реализованных проектах».

Нужно понимать, что, как бы прозорливо ни был составлен до­говор, вернуть вложенные средства по первому требованию все равно не удастся. «Деньги, перечислен­ные застройщику, в случае невы­полнения условий договора можно будет потребовать только через суд. В Болгарии, например, сейчас суды по такого рода обращениям поку­пателей назначаются на 2013 г.», - говорит Игорь Индриксонс.

С другой стороны, за рубежом сроки сдачи редко затягиваются больше, чем на два года, тогда как для России это почти норма. Поэто­му клиенты Rentsale, получившие наконец готовое жилье в болгарском комплексе Paradise Dune (плановый срок сдачи - июнь 2008 г., фактиче­ский - май 2010 г.), искренне удивляются: почему риелторская компа­ния в настоящий момент отказалась от реализации этого проекта?

Homes Overseas

 

В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи