Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Коста-Рика замораживает цены на недвижимость», Бюллетень недвижимости "BN.RU" 21 июня 2010 г.
26.11.2010

Смена главы ЦБ Коста-Рики никак не повлияет на процесс и методы восстановления страны после кризиса. Рынок недвижимости все еще стоит на месте, удерживая цену квадратного метра чуть ниже отметки 2007 года. И, падает инфляция до 5% по среднегодовому показателю.

Привлекательным для иностранных вкладчиков продолжает быть гидроэнергетика и промышленность Коста-Рики.

Переходный период под новым руководством

Президентские выборы в феврале 2010 года с победой, впервые, кандидата-женщины, Лауры Чинчийя, и последнее назначение нового главы Центробанка (BCCR), Родриго Боланьос, говорят о свежем взгляде на экономику Коста-Рики. Несмотря на настороженность некоторых секторов в ожидании перемен, руководство утверждает, что никакой смены курса в экономической политике не намечается. Основной задачей продолжает быть поддержание уровня инфляции в рамках однозначных цыфр, что уже было достигнуто в 2009 году — 4%. На сегодня инфляция в Коста-Рике, по данным на май 2010, составляет 2,6%. По другим источникам, как Национальный институт статистики (INEC) этой страны, инфляция в этом году может составить до 6%. Эта разница объясняется выбором сфер экономики для сравнения. INEC, например, берет в рассчет такие области, как транспорт, пищевые продукты, арендная плата и коммунальные услуги.

Вторым важным направлением работы BCCR будет контроль за госструктурами для снижения существующего дефицита бюджета в 5% от ВВП до «общепринятого» уровня (пример США и Европы в данном случае — не самый лучший, но речь идет, как правило о не более 3%).

Из наиболее значительного в мерах нового руководства — ужесточение контроля за ценами в некоторых сферах коммерции, и первым делом это затронет деятельность промоутеров и маклеров рынка недвижимости. Знакомое не по наслышке явление «мыльного пузыря» вот уже десяток лет заметно в Коста-Рике. Спекуляция начинается уже на стадии продажи земельных участков, затем продолжается в процессе строительства за счет завышения себестоимости, и в последней стадии продавцы завышают цены совершенно бесконтрольно, складывая комиссию себе в карман, нередко в «черной» наличности. Обвал американской экономики отразился на рынке Коста-Рики спадом продаж, но при этом за последние два года цены едва ли снизились на 20% по сравнению с пиком в 2007 году. Земельные участки продолжают быть довольно дорогими, если принять во внимание уровень имеющихся инфраструктур, $600-800 за метр, и до $1200 на пляжах и вблизи обширных национальных парков.
Такое нелогичное поведение рынка имеет свои причины — большинство инвесторов предпочитает переждать кризис, тем более, что 2010 год принес умеренное оживление в сделках.

Для экономики страны в целом стало поворотным моментом недавнее подписание с США поставок сахара, почти 140000 тонн, которое открывает второе дыхание в агропромышленном секторе Коста-Рики. Экспорт смог подняться на 15% после печальных показателей 2009 года.

Прогнозы экономического роста Коста-Рики в этом году, по данным ее Центрального банка, весьма оптимистичны после первых пяти месяцев этого года, когда рост составил 6%. К среднегодовом исчислении ожидается не менее 3,2%, главным образом за счет подъема экспорта и инвестиций в промышленность. Последние аналитические материалы Международного Валютного фонда о Коста-Рике в апреле этого года подтверждают эти положительные изменения. С отметкой, что новому правительству предстоит ускорить свои меры по контролированию цен для поддержания низкого уровня инфляции.

Земля все стерпит...

Спекуляция земельными участками в наиболее развитых регионах Коста-Рики стала головной болью не только для правительства, но уже и для самих риэлтеров и строителей. Необходимость снижать цены для поддержания ликвидности наталкивается на высокую себестоимость уже выпущенного жилья. Надо отметить, что регионы, где возможно строительство, уже порядком «освоены» и перепроданы по N-ному кругу. В Коста-Рике есть обширные зеленые зоны, защищенные от кирпичного вторжения. Это национальные парки, семь из них, наиболее крупных, занимают почти 15% территории страны. Значительное пространство, около 11% также приходится на сельскохозяйственные угодья, источник бананового, кофейного и сахарного бизнеса.

Средоточие финансов и недвижимости приходится на городские зоны, как столичный мегаполис, сформированный из городов Сан-Хосе, Санто-Доминго, Гуадалупе и Павас (помимо сотен мелких населенных пунктов). Большинство участников рынка недвижимости в опросе, проведенном местным изданием «Эль Финансьеро», сходятся во мнении, что кризис в очередной раз обнажил запущенную язву спекуляции, которую в благополучные годы прикрывал стабильный спрос на коммерческие площади и туристические объекты.

В рамках противостояния этому процессу Камера Промоутеров и Риэлтеров Коста-Рики (CCBR) выпустила по результатам прошлого года внутренний циркуляр для контроля за ценообразованием и профессиональной честностью. Его основная цель (сходная с Центробанком по сути) — избежать бесконтрольного завышения цен, в данном случае на недвижимость. Так, все для совершения сделки продавец (если он не собственник объекта) обязан представить в Камеру свой договор с владельцем, с указанной ценой и комиссией, соответствующей профессиональным критериям данного сектора. Стоимость объекта подтверждается или корректируется Камерой по текущим расценкам. В частности, владельцам земли или некоторых объектов уже дали неприятную новость, что их владения вовсе не стоят тех денег, что они ожидали за них выручить. Многие бизнесмены, жившие за счет перепродажи участков и готовых объектов уже изъяли свои инвестиции и переехали в соседние страны, где контроль за рынком недвижимости можно «смягчить» за приемлемые суммы. Циркуляр, прямо скажем, непопулярный в определенных кругах, но, без сомнения, полезный для любого рынка недвижимости, который получает возможность стабильного бизнеса без надувательств.

На побережьях, в Тамариндо, Фламинго, Эль Коко, промоутеры нашли выход из кризиса в сдаче коттеджных застроек в режиме «rental pools», что отнюдь не на руку местному туристическому сектору. Самодостаточные «острова» этих непроданных резиденций отнимают хлеб у отелей и коммерческих заведений в пляжных зонах. Кроме того, эти «чужаки» не платят налог, которому подлежат все туристические организации, поскольку декларируют лишь аренду помещений.
Сами риэлторы жалуются более всего на остановку инвестиций в строительство. Большая часть вложений, как отечественных, так и иностранных, уходит в инфраструктуры, промышленность, а на долю недвижимости приходится лишь та доля, что успевает перехватить в коммерческом секторе — офисные и складские здания.

Промышленность поглощает капиталы

Инвестиционная сцена Коста-Рики заполняется желающими вложить свои несколько миллионов долларов в некоторый не новый, но пожизненный источник доходов. Профиль инвестора здесь весьма сходен с панамским и гондурасским, некорпоративный вкладчик, ищущий умеренный, но стабильный приток средств. Как правило, речь идет о территориальной экспансии иностранных компаний и о частном бизнесе, пристраивающем в надежные руки часть своих прибылей.

Исследование в этой сфере, Doing Businness in Costa Rica, консалтинговой фирмы Deloitte представляет собой краткое пособие для инвестора, впервые входящего на рынок Коста-Рики. В нем содержатся выжимки из налогового кодекса, статистика, порядок бюрократических операций и другие полезные данные.

Сливки недвижимости

Среди проектов, привлекающих иностранный капитал в Коста-Рику, нужно назвать нашумевший здесь проект двух многоквартирных башен, которые станут самыми высокими в стране (94 метра, на 14 м выше, чем существующее здание Национального банка). Их строительство начинается в июле на бульваре Колумба в столице, Сан-Хосе. Их 28 этажей будут символом Плана реурбанизации городского центра, страдающего от перенаселенности. Проект уже получил все разрешения на работы, и его создатели Grupo Inmobiliario El Parque занимаются подрядом строительный и иных компаний для его воплощения. В первой очереди подразумевается сдать 4 коммерческих помещения, 69 офисов и 106 квартир, включая 4 пентхауза.

Дополнительно запланированы бассейн, спортзал, SPA, кинозал, детская площадка и паркинг на 499 автомобилей. Все это станет реальностью за 21 месяц, которые проектировщики отвели на работы.

После продажи первой очереди Grupo Inmobiliario El Parque приступит к воплощению второй, с 118 квартирами, на противоположной стороне улицы. Стоимость всего проекта достигает $28,6 млн. На начало июня уже проданы 83 объекта в этих башнях. Стоимость апартаментов колеблется между $120000 (от 65 м.кв.) и $270000, а офисы обойдутся от $98000 до $120000.
Проекты такого рода и масштаба, не самые дорогие в мире (по сравнению, скажем, с Дубаи или Парижем) обычно приносят значительный доход при их последующей реализации, а также как объект аренды на длительные сроки.

Помимо строительства, Коста-Рика имеет еще большие возможности для инвестирования в гидростанции и промышленность, причем не требует крупных вложений.

Автор: Василиса Лебедева

БН.ру

 

В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи