Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Черногория. Самый русский рынок зарубежья», журнал «Дом за рубежом» №11 ноябрь 2010 г.
08.04.2011

Отличительные черты последнего кризиса – почти полный уход с европейских рынков недвижимости иностранных частных инвесторов и выход российских на лидирующие позиции. Но есть один курортный рынок, на котором россияне лидировали еще до кризиса, обходя своих зарубежных коллег как по количеству покупаемой недвижимости, так и по объемам инвестиций. Речь о Черногории.

Montenegro, Црна Гора, или просто Черногория

Черногория – одно из немногих государств, образовавшихся уже в XXI веке. После серии балканских конфликтов середины 1990-х от распавшегося федеративного государства Югославия остались лишь Сербия и Черногория. С 1992 по 2003 гг. их союз назывался Союзная Республика Югославия, затем, до 2006 г. – Государственный Союз Сербии и Черногории. 3 июня 2006 года Черногория вышла из состава «Малой Югославии», провозгласив независимость.

Для понимания особенностей рынка недвижимости Черногории важно представлять ее масштабы. Территория Монтенегро, как еще на западноевропейский манер называют эту страну, приблизительно соответствует размерам далеко не самой крупной в России Калининградской области, а население (около 670 тыс.) меньше числа жителей только Центрального административного округа Москвы.

Тем не менее, эта расположенная на теплом Адриатическом побережье балканская страна является одним из важных туристических направлений. Турбизнес приносит Черногории около половины всех поступлений в бюджет.

Так, впрочем, было не всегда. После серии балкан­ских войн, в которых Черногория выступала на стороне Сербии, экономика страны пришла в упадок. Восстановительный период занял несколько лет, и только к началу 2000-х страна открылась для массового иностранного туризма.

Просто море, просто горы

В Черногории есть на что посмотреть – синяя Адриатика с прекрасными пляжами, расположенными в уютных бухтах в обрамлении «черных» гор, озера, зеленые альпийские луга, самый глубокий в Европе каньон на реке Тара. Недаром New York Times поместила Черногорию в свой список стран, рекомендованных к посещению в 2010 г.

Благодаря почти полному отсутствию промышленных предприятий в стране прекрасно сохранился природный ландшафт. Причем индустриализация этому краю не угрожает: согласно собственной конституции, Черногория имеет статус «экологичного государства».

Все эти достоинства, включая очень приличное гастрономическое сопровождение, не оставили равнодушными туристов из России. Уже в 2004 г. здесь побывало 25 тыс. россиян, а с открытием авиасообщения в Тиват и Подгорицу в 2007 г. число русских туристов приблизилось к 100 тыс.

Многие посетившие эти места иностранные туристы решили обзавестись в Черногории собственным жильем. Неудивительно, что главным образом иностранцы заинтересовались курортной недвижимостью. Обычно в прибрежных районах регистрируется около 75% от числа всех совершенных на черногорском рынке «иностранных» сделок. Число объектов недвижимости, приобретенных иностранцами в столице страны Подгорице, едва доходит до 10% от общего объема.

Наряду с представителями Западной Европы и соседних с Черногорией стран в жилищный «шопинг» активно включились покупатели из России, выбирая наиболее дорогие районы побережья. Считается, еще до кризиса доля граждан России среди иностранных покупателей жилья в Черногории составляла более половины. Кроме россиян, на рынке были также весьма заметны англичане, ирландцы, граждане Германии, Словении, Сербии и стран Скандинавии.

В 2009 г. объемы продаж жилья иностранцам упали, но для туристического сектора год оказался не таким уж плохим: по данным Национального статистического управления Monstat, Черногорию посетило 1,044 млн иностранных туристов, в том числе 145,5 тыс. туристов из России. По сравнению с предыдущим отчетным годом – количество посетивших Черногорию россиян заметно (на 23,4%) увеличилось.

В 2010 году этот сектор продолжил развиваться: Министерство туризма Черногории, основываясь на данных Центрального банка, недавно сообщило, что в течение первых восьми месяцев 2010 г. доход от туризма составил около €539 млн, что на 7% выше, чем за соответствующий период 2009 года.

Сейчас между Россией и Черногорией действует безвизовый режим, позволяющий туристам-гражданам РФ находиться в стране до 30 дней. По истечении этого срока желающие продлить свое пребывание в Черногории на следующие 30 дней могут выехать из страны на несколько часов и вернуться обратно. Максимальный срок пребывания – три месяца.

Кризис. До и после

Общеевропейский жилищный бум не обошел стороной и Черногорию. В 2005–2007 гг. цены на жилье удвоились, в отдельных объектах на побережье (г. Свети Стефан) дойдя до уровня в €6000–7000/кв. м. В первой половине 2008 г. цены все еще росли и, несмотря на начавшийся во второй половине года откат, обеспечили средний годовой итоговый прирост 12–15% (в зависимости от сегмента).

Предкризисная экономическая картина Черногории была достаточно благополучной: по данным Monstat, рост ВВП в 2007 г. и 2008 г. оказался, соответственно, 10,7% и 7,5%.

Андрей Хацаюк, управляющий компанией Jadran Buro (Бар, Черногория), говорит, что негативный эффект от мирового финансового кризиса жители Черногории ощутили значительно позже, чем в других странах. Вначале это просто было падение цен на автомобильное топливо на заправках на 30%. Этому все, естественно, были только рады.

Очень скоро подешевевший бензин отошел на второй план: в начале 2009 г. в стране был зарегистрирован спад в промышленности и туристическом секторе. ВВП упал на 5,7%, а средние цены на качественное жилье в прибрежной зоне опустились до €2500–3500/кв. м. То есть цены по сравнению с их пиковыми докризисными значениями снизились к 2010 г. на 30–40%, а стоимость некоторых объектов уменьшилась вдвое.

Тем не менее, Нико Лакович, управляющий директор компании Anex Consultancy (Подгорица, Черногория), считает, что Черногория прошла «экзамен на кризис» весьма успешно. Многие зарубежные инвесторы свернули свою деятельность, но не все: большинство все же осталось в Черногории. О доверии к этому рынку говорит также то, что именно в период кризиса в стране было начато несколько очень крупных инвестиционных проектов. Один из них – суперпроект по сооружению марины Porto Montenegro в Тивате, инициированный канадским мультимиллионером Петером Мунком. Первая очередь комплекса была завершена в августе 2010 г.

Андрей Хацаюк считает, что ценовые падения прои­зошли не только из-за кризиса. Если судить по совокупности таких основных для оценки объекта факторов, как месторасположение, состояние и уровень развития окружающей инфраструктуры, то можно однозначно сказать, что цены на многие объекты в Черногории были существенно завышены изначально. Это давало повод для неправильной оценки прибыльности и рациональности некоторых инвестиционных проектов.

В результате сильно пострадали многие девелоперы, предполагавшие в короткий срок построить и продать крупные многоквартирные комплексы. Эти расчеты в большинстве случаев не оправдались. Период строитель­ства пришелся на время самых дорогих стройматериалов, а период продаж – на времена самой низкой покупательской активности и мирового падения цен на недвижимость. Например, в прибрежном г. Бар цены в новостройках с максимальных €2800–2900/кв. м в 2007 г. снизились до €1800/кв. м, а в некоторых случаях и до €1500/кв. м.

Однако к числу пострадавших нельзя отнести те компании, которые начали строительство в 2008–2009 гг. при минимальных ценах на строительные работы и материалы. Сейчас, когда растет покупательская активность и рынок недвижимости начинает возрождаться, они как раз подошли к стадии завершения строитель­ства и началу продаж, имея возможность устанавливать конкурентоспособные цены. Эксперт из Jadran Buro приводит в качестве примера новый комплекс в г. Бар, где цены на дома, квартиры и таунхаусы с бассейном, службой по уходу за территорией и собственным рейсовым автобусом к пляжу начинаются от €1420/кв. м.

По прогнозам местного правительства в 2010 г. в экономике страны ожидается небольшой (0,5%) рост. Ситуацию на рынке жилья, где тоже заметны признаки выздоровления, отображают данные Национального статистического управления Monstat, согласно которым капитализация вводимых в строй объектов нового строительства во II кв. 2010 г. по сравнению с первой четвертью года почти удвоилась (€58,53 млн против €34,13 млн). По данным агентства Reuters, за первую половину текущего года объем иностранных инвестиций по сравнению с 2009 г. увеличился на 30%.

Русская Черногория: вчера и сегодня

Первые русские покупатели в Черногории стали появляться в начале 2000-х годов, но тогда речь шла лишь о единичных покупках. Массовое «русское» освоение этого рынка началось в 2006 г., когда Черногория стала самостоятельным государством и обозначила своей приоритетной целью вступление в Евросоюз.

На тот момент черногорская недвижимость, по сравнению с другими европейскими странами, была еще относительно недорогой. Идея купить домик на побережье и получить безвизовый въезд в Европу показалась привлекательной достаточно большому числу россиян.

Как говорит Даяна Ульянова, менеджер по продажам компании Engel & Völkers (Будва, Черногория), в период начавшегося в 2007 г. кризиса ирландские и британские покупатели, столкнувшись с недостатком кредитования и ускоренным падением стоимости недвижимости на их внутренних рынках, практически полностью «выбыли из игры». Российские покупатели, способные покупать жилье, не прибегая к кредитованию, оказались просто вне конкуренции.

Вспоминая период наибольшей покупательской активности, эксперты отмечают, что покупатели были людьми совершенно разного достатка. Многие приезжали с деньгами, вырученными от продажи своих квартир в Москве или Санкт-Петербурге. Они искали себе «домик у моря» за строго определенную сумму. На дома, особенно стоимостью до €100 тыс., спрос был невероятный.

Это привело к тому, что цены начали расти ежедневно и хаотично, и определить реальную стоимость предлагаемых объектов стало просто невозможно. Достоверной информации о ценах на недвижимость, законах Черногории, тонкостях оформления недвижимости в собственность и других правовых моментах в тот период было крайне мало, люди плохо ориентировались в ситуации, попадали к многочисленным посредникам и в результате значительно переплачивали.

Управляющий компанией Jadran Buro говорит, что покупатели предкризисного периода и 2010 г. – это совершенно разные люди. Сейчас россияне прекрасно информированы, подходят к вопросу о приобретении недвижимости вдумчиво и основательно, многие ищут варианты уже не «летнего домика», а подбирают недвижимость с целью длительного или даже постоянного проживания.

Галина Смирнова, ведущий менеджер компании Adriatik Stroinvest (Бар –Сутоморе, Черногория), сравнивая покупателей из России с представителями других стран, отмечает, что если наши соотечественники выбирают объекты в шаговой доступности к пляжам, то англичане и немцы часто ограничиваются «видом на море», что обходится им примерно вдвое дешевле.

Андрей Хацаюк из компании Jadran Buro добавляет, что дома с «классическими» участками на побережье в 2–4 сотки, считающиеся для европейцев вполне прием­лемыми, для россиян не очень привлекательны.

Покупатель из России обычно хочет, чтобы вокруг его будущего дома был большой и ровный участок земли. Его очень привлекают плодоносящие южные фруктовые деревья в саду – цитрусовые, персики, гранаты, инжир, виноградные лозы. Никого из русских не оставляет равнодушным местная «экзотика»: огромные растущие под окном пальмы, кактусы и магнолии.

Для русских состояние дома часто не играет большой роли – они рассчитывают на последующий ремонт или даже реконструкцию дома с достройкой и перепланировкой. Как правило, важно, чтобы лестница, соединяющая этажи в доме, была внутренней, а не внешней, хотя большинство черногорских домов, с учетом южного климата, построены с «неправильной» лестницей снаружи.

Регионы и цены

Как отмечает Нико Лакович (Anex Consultancy), максимальные ценовые падения пришлись на недвижимость столичной Подгорицы, а также районы горнолыжных курортных городов Колашин и Жабляк. Там уценка составила местами более 50% от пиковых значений докризисного периода. Прибрежные районы пострадали в меньшей степени.

Самая дорогая недвижимость Черногории находится в исторических местах, охраняемых ЮНЕСКО. Например, в Которе и Перасте. Недвижимость в элитных курортных городках Свети-Стефан и Петровац дороже, чем в более крупных городах – в Будве, Тивате и Герцог-Нови. Похожие варианты (по близости к морю, качеству ремонта, престижности района) в Баре будут дешевле, чем в Будве, а в Ульцине дешевле, чем в Баре.

Несмотря на то что общая протяженность пляжей Черногории составляет всего 73 км, цены на прибрежную недвижимость различаются весьма существенно. А само побережье по ценовому признаку делится на четыре района.

Наиболее дорогой считается область так называемой «русской тусовки», или Будванская Ривьера: Будва, Бечичи, Милочер, Рафаиловичи и Петровац. Будванская Ривьера с ее центром в городе Будва – это центральная часть побережья с песчаными пляжами и
наиболее массовой жилищной застройкой.

Александр Горбунов, управляющий компанией CR Consulting (Загреб, Хорватия), отмечает, что Будва фактически превращается в русский город. Такой очевидный момент, как обилие рекламы на русском языке, можно связать с большим числом туристов из России. А число русских, которые купили здесь жилье и проживают в городе постоянно или хотя бы только в летний сезон, составляет несколько десятков тысяч человек.

Цены здесь опустились от своих пиковых значений 2007–2008 гг. на 30–50%, оставшись, тем не менее, на все еще довольно высоком уровне. «Квадрат» в новой квартире не дальше 300 метров от моря стоит €2600–2800, при большем удалении от берега – €1800–2200.

Вторым по престижности считается район Боко-Которского залива, где уже нет песчаных пляжей, но имеются небольшие галечные или бетонные площадки со спусками в воду. Этот район начал застраиваться очень давно, и прибрежные городки здесь в основном имеют австро-венгерскую архитектуру. Стоимость квадратных метров в этом районе несколько меньше, чем на Будванской Ривьере – от €1700, и нередко выставляются на продажу неплохие дома за €250–300 тыс.

Еще более недорогая и демократичная – Барская Ривьера: Сутоморе, окрестности г. Бар, Добра Вода. Район интересен великолепной природой (большие песчаные пляжи, сосновые рощи), близостью Скадарского озера и аэропорта Подгорицы.

Квартиры в новых домах предлагаются по цене от €1600/кв. м, с максимумом в €2200/кв. м. Наиболее дорогие варианты предполагают наличие мебели и оборудованной кухни.

Цены на дома в Барской Ривьере – от €120 тыс. В Добра Вода, например, можно купить новый дом площадью 150–180 кв. м с участком 2,5–4 сотки за €150 тыс. Галина Смирнова подчеркивает, что в Будванской Ривьере и Боко-Которском заливе таких домов просто нет, а если и появляются в продаже, то не менее чем за €350–500 тыс., притом что расстояния от этих районов всего 25–50 км.

Самые низкие цены на жилье – в пределах €1500/кв. м – в районе Ульцинской Ривьеры. Это самая теплая часть Черногории с отличными песчаными пляжами (длина одного такого пляжа – 13 км, ширина – около 200 метров). Область находится на границе с Албанией и считается мусульманской (мусульман – 65%). Важно отметить, что хотя потенциальных покупателей такое соседство часто настораживает, здесь никогда не было столкновений по национальному признаку или вероисповеданию. Немалая часть наших соотечественников покупает жилье именно там, в первую очередь – российские мусульмане из Татарстана.

На южную часть побережья страны советует обратить внимание управляющий компанией Jadran Buro Андрей Хацаюк, который считает эти места самыми привлекательными районами для инвестиций. Цены на землю здесь гораздо ниже, чем в других районах побережья, плюсы – низкая плотность застройки, открытое чистое море. Планируется активное развитие этого региона: сейчас разрабатываются и принимаются детальные планы урбанизации.

Интерес для покупателя могут представлять город Бар и расположенный в глубине страны город Жабляк. Благодаря наличию морского порта и железнодорожного сообщения, которое в других местах побережья отсутст­вует, Бар отличается от других городов приморья активной жизнью не только в летний туристический сезон, но и зимой. Оставаясь курортным городом, он может быть назван бизнес-центром всего побережья Черногории. Сейчас здесь можно приобрести как тридцатиметровую студию по цене €50 тыс., так и ультрасовременную виллу на самом берегу за €2 млн. Городские квартиры предла­гаются по €1500–1800/кв. м, дома с участками в 2–4 сотки – €1000–1200/кв. м. Квадратный метр виллы на первой линии от морского побережья обойдется в €3000, а виллы, расположенной на некотором отдалении от моря, но с шикарной отделкой – в €2000–2200.

Город Жабляк расположен в национальном парке Дурмитор в окружении красивых каньонов и реликтовых лесов. Неподалеку имеются оборудованные горнолыжные трассы протяженностью 3,5 км с перепадом высот более 700 м. Скоро будет завершено строительство скоростной магистрали, соединяющей Жабляк с приморьем. Средняя цена общей площади частного дома в городе Жабляк – €800–1000/кв. м, цена на участки – от €25/кв. м до €150/кв. м.

Эксперты уверены, что ценовое дно в Черногории пройдено: спрос в 2010 году начал расти, цены зафиксировались, покупатели вопрос о будущих дисконтах не поднимают.

Вторая столица

Подгорица – самый крупный город Черногории с населением 170 тыс. человек. Здесь проходят автомобильные трассы с побережья в Сараево и Белград, имеется международный аэропорт и проходит железная дорога, соединяющая прибрежный Бар с Белградом. Расстояние от Подгорицы до Адриатического побережья – 45 км.

Согласно конституции Черногории официальной ее столицей является город Цетине, но в той же конституции Подгорица имеет статус «главного города». Здесь располагается правительство, парламент и большинство государственных учреждений.

По данным Центрального банка Черногории, недвижимость в Подгорице, цены на которую постоянно снижались с 2007 г., во II квартале 2010 г. начала дорожать. Средняя цена кв. м жилья в черногорской «второй столице» составила €1,196 тыс., что по сравнению с мартом 2010 г. показывает увеличение на 6%.

Несмотря на то что столица Черногории пока не входила в список лидеров продаж недвижимости иностранным покупателям, этот город, похоже, начинает привлекать по-настоящему крупных инвесторов. В отчете международной консалтинговой компании Colliers International отмечается, что архитектурный облик Подгорицы, во многом сформированный зда­ниями социалистического периода, сейчас стремительно меняется благодаря активному строительству современных комплексов. Эксперты компании утверждают, что город имеет высокий потенциал, прежде всего, в строительном и торговом секторах рынка.

Что касается жилья, то в период бума 2006–2007 гг. цены, увеличившись только за 2007 г. на 15–20%, даже в пригородных зонах нередко доходили до €2000/кв. м. Средняя цена площади апартаментов, по информации ЦБ Черногории, на конец 2007 г. составляла €1697/кв. м, но в наиболее престижных местах, например, в Горица-C – уровень цен установился в пределах €2800–3500/кв. м.

В кризис цены существенно снизились, но в «премиум» сегменте фактически остались прежними. В качестве примера Colliers International приводит проект Atlas Capital Center, расположенный в городском центре на Цетиньски пут, цены в котором варьируются в пределах €2200–3000/кв. м. В проектах Celebic, Normal и Zeta-Gradnja, рассчитанных на средний класс, цена упала на 15–30% до €1100–1600/кв. м. Наивысшие падения (иногда до 40%) были зафиксированы в небольших по площади квартирах эконом-класса.

Припозднившийся закон

В марте 2009 г. на черногорском рынке произошло важное на первый взгляд событие: иностранцам официально разрешили покупку земли. Но, несмотря на шаг в сторону либерализации рынка для иностранных граждан, некоторые местные особенности заставляют усомниться в позитивном влиянии этой меры на состояние рынка.

В отличие от оформления земельных участков на зарегистрированное в Черногории юридическое лицо, что не составляло особой сложности даже в случаях, когда такая фирма была учреждена нерезидентом, ситуация, сложившаяся в отношении оформления прав собственности на землю иностранным физическим лицам, оказалась весьма непростой.

До 2007 года в Черногории по инерции действовали старые югославские законы, касающиеся приобретения недвижимости иностранцами. В соответствии с ними граждане других государств не могли приобретать земельные участки в Черногории в собственность, однако могли приобретать и оформлять в собственность участки с зарегистрированными на них в кадастре объектами.

С июня 2007 года вступило в силу постановление о приостановлении оформления земельных участков в собственность иностранным физическим лицам. Это стало серьезной проблемой для тех, кто покупал дома с небольшими прилегающими участками. Дом оформлялся в собственность, а земля оставалась зарегистрированной в кадастре на старого владельца.

Как говорит Андрей Хацаюк из Jadran Buro, вышедший в прошлом году закон «Об имущественно-правовых отношениях», разрешивший покупку земли иностранцам, ожидался и был бы актуален в период с июня 2007 г. до начала кризиса, то есть до осени
2008 г., когда это способствовало бы росту инвестиций в недвижимость страны.

В сентябре 2008 г. в Черногории началась борьба с незаконным строительством, и был введен запрет на постройку объектов в так называемой «неурбанизованной» (то есть не имеющей статуса для возведения жилых строений) зоне. А поскольку большая часть земельных участков в Черногории не урбанизована, это очень негативно отразилось на покупательской активности иностранных граждан. Многие потенциальные покупатели переориентировались на приобретение квартир.

С принятием нового закона сохранились довольно значительные ограничения. Кроме запрета на покупку иностранными гражданами земель, принадлежащих заповедникам и историческим памятникам, а также участков, имеющих стратегическое значение, были введены ограничения и по другим категориям земель. Например, земли лесов и сельскохозяйственных угодий, которых в Черногории большинство, по новому закону разрешено приобретать в собственность иностранным гражданам на физическое лицо в размере, не превышающем 5000 кв. м (50 соток) с обязательно зарегистрированным на данном участке объектом.

Фактически ситуация вернулась к состоянию «до июня 2007 года». В Черногории основная масса земель, формально являясь лесными и сельскохозяйственными, на практике таковыми не является. Для их освоения под строительство требуется процедура перевода в другие возможные категории – неплодородные земли, земли под строительство. Сейчас технология перевода земель отработана, активно составляются планы урбанизации земель. Осторожно растущий покупательский спрос показывает действенность всех этих мер, но время уже работает против. Момент, когда либерализация земельного законодательства могла наиболее эффективно воздействовать на рынок, похоже, упущен.

Свой путь

Сейчас у руководства республики появилась возможность сделать «работу над ошибками», откорректировав некоторые издержки, связанные с бурным ростом рынка предкризисных лет. Тогда за интенсивно застраиваемыми областями побережья не всегда поспевало их инфраструктурное развитие, что до недавнего времени приводило к перебоям с водой и электроснабжением, происходившим обычно в пик туристического сезона.

В этом году были приняты меры по улучшению системы водоснабжения и запланированы крупные инвестиции в развитие электросетей и гидроэнергетики. В частности, с участием иностранных инвесторов запланировано строительство дополнительных гидростанций. В 2010 г. из Сербии и Боснии будет импортировано около трети объема всей потребляемой в стране электроэнергии.

Развитие инфраструктуры – один из важных параметров для переговоров о вступлении Черногории в Европейский союз, которые должны начаться в 2011 году. Следует отметить, что процесс принятия в ЕС нового члена зависит не только от желания Черногории пополнить его ряды, но также и от готовности Европейского союза вновь начать процесс расширения на фоне имеющихся сегодня в альянсе экономических и политических проблем. Кроме того, Черногория должна реформировать свое законодательство в соответствии с европейскими нормами и провести некоторые структурные реформы.

Возможность скорого вступления Черногории в Евросоюз обычно рассматривается как одно из важных событий из числа тех, которые могут оказать положительное влияние на развитие рынка недвижимости этой страны. Но не исключено, что эта процедура может быть отложена на неопределенный срок.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Даяна Ульянова, менеджер по продажам компании Engel & Völkers (Будва, Черногория):

– Когда на рынке Черногории появились первые покупатели из России, наибольшей популярностью у них пользовались старые каменные дома, в основном расположенные вокруг Боко-Которской бухты или на холмах над городками Херцег Нови, Котор, Будва, Свети Стефан и Петровац. Поскольку такие дома становятся большой редкостью, цены на них значительно возросли. Их редкое появление на рынке и сегодня считается большой удачей для покупателя.

Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock:

– Как в 2009, так и в 2010 году в Черногории ипотечное кредитование для нерезидентов практически недоступно. Прогнозов в отношении возобновления в 2010 году полноценной ипотеки для иностранцев пока нет. При этом многие черногорские застройщики оперативно отреагировали на ситуацию в сфере ипотечного кредитования и предлагают покупателям выгодные программы покупки недвижимости в рассрочку.

Нико Лакович, управляющий директор компании Anex Consultancy (Подгорица, Черногория):

– Период после объявления Черногорией своей независимости в 2006 году без преувеличения можно назвать началом новой эры. Курс на экономические реформы и интеграцию в мировое сообщество превратил эту небольшую республику бывшей Югославии в общеевропейский хит туризма и инвестиций. Недвижимостью в Черногории заинтересовались такие всемирно известные личности, как Клаудиа Шиффер, Майкл Дуглас и Кэтрин Зета-Джонс, теннисные звезды сестры Уильямс, Памела Андерсон и многие другие, раскручивая страну как новый «бренд». Мадонна и «Роллинг Стоунз» включили Черногорию в свои мировые турне. То, что происходило на рынке недвижимости в это время, может быть названо не иначе, как «золотой лихорадкой».

Андрей Хацаюк, управляющий компанией Jadran Buro (Бар, Черногория):

– Российские покупатели «образца» 2010 г. – это люди, очень хорошо разбирающиеся в рынке недвижимости не только Черногории, но и других «конкурирующих» стран – Болгарии, Испании, Турции. Они четко представляют себе, что, где, для каких целей хотят купить и сколько это может стоить. Такой подход кардинально изменил политику предложения: теперь покупатель не выбирает из «того, что есть» в базе агентства, а формулирует собственное задание, согласно которому агент ищет подходящий объект. Покупатели, наконец, стали больше доверять профессионалам и все меньше, в отличие от прошлых лет, обращаются по поводу приобретения недвижимости к таксистам, официантам и просто случайным знакомым.

Наталья Колесникова, директор по международным связям Adriatic Style Group:

– Как изменился спрос после кризиса?

– Спрос в конце 2008 г. — начале 2009 г. упал практически до нуля. В середине 2010 г. наметилось оживление рынка. Спрос постепенно смещается от низкобюджетных к среднебюджетным объектам, обозначилась тенденция на приобретение жилья бизнес-класса: апартаментов и вилл в закрытых комплексах. В отличие от предкризисного периода такие предложения на рынке недвижимости Черногории уже появились. Безудержный спрос, в том числе на недостроенные, но хорошо разрекламированные объекты, или на «инвести­ционные проекты», существующие только на бумаге, сменился взвешенным подходом к выбору и покупке недвижимости в Черногории с учетом изменений в градостроительном законодательстве страны.

– Начинаются ли сегодня на курортном рынке Черногории новые девелоперские проекты?

– Главной проблемой крупных девелоперских проектов на рынке недвижимости Черногории является незавершенное строительство.

Эта участь по разным причинам постигла ряд крупных комплексов в Будве, Бечичи и Сутоморе. Заморожен проект крупного комплекса в Режевичи. Из крупных проектов динамично развиваются Porto Montenegro (Тиват), в котором, по сообщениям в средствах массовой информации Черногории, начались продажи по стоимости, значительно превышающей средние значения, еще на стадии строительства, и комплекс Harmonia (Бечичи).

Успешнее идут дела у застройщиков небольших комплексов апартаментов и вилл. Некоторые из них полностью подготовлены к продаже (Adriatic Cascade Village, Monteray, «Жемчужная бухта», «Соколиное гнездо» на Барской Ривьере, Adriatic Hill в Бечичи, Green Village в Боко-Которском заливе).

– Как вы считаете, как дальше будет развиваться рынок курортной недвижимости Черногории?

– До кризиса новостроек, если иметь в виду апартаменты, было мало. А новых домов, построенных на продажу с учетом предпочтений российских покупателей, практически не было. Именно поэтому рынок недвижимости Черногории во время кризиса замер, получив передышку для переосмысления направлений развития. Сегодня приоритетное направление – строительство объектов недвижимости европейского уровня. Такие объекты, в первую очередь дома и комплексы апартаментов, часто с собственной инфраструктурой и услугами управляющей компании, начали появляться на всем побережье Черногории в конце 2009 г. – начале 2010 г. Все чаще среди традиционной застройки и в городах, и в курортных поселках появляются современные виллы.

Благодаря кризису произошла сегментация рынка недвижимости Черногории, который может предложить объекты различного уровня: от бюджетных «антикризисных» до апартаментов и вилл бизнес-класса. Понятно, что цены в разных сегментах будут все больше различаться по мере роста активности на рынке недвижимости.

Элина Сиванкова, управляющий директор и партнер компании InvestPravo PROPERTY:

– Где наиболее активно покупают сейчас русские в Черногории?

– Наших клиентов, кто уже приобрел и кто рассматривает покупку, можно условно разделить на тех, кому нравится гористый пейзаж Боко-Которской бухты, где пользуются спросом такие города, как Герцег Нови, Котор с окрестностями, и тех, кому хочется смотреть на горизонт Адриатического моря, это туристическая Будва, семейный Петровац, портовый Бар. А далее идет выбор от бюджета и от качества строительства и других предпочтений. С чем надо быть осторожным, так это с правоустанавливающими документами на недвижимость, обязательно проверять перед сделкой юридическую чистоту объекта.

– Как оцениваете спрос сегодня?

– Затишье на черногорском рынке мы почувствовали осенью 2009 года, многие ждали падения цен, но уже во время и после весенних выставок 2010 г. последовал резкий скачок спроса. Причем клиенты пришли подготовленные, знали, в каком месте хотят приобрести жилье. На выставке в Ленэкспо у нас зарезервировали квартиру в Герцег Нови, потому что в этом городе покупатель уже был и там ему понравилось. Сейчас проходят осенние выставки, спрос есть, в ноябре и декабре многие едут и летят в Черногорию с целью приобретения апартаментов или дома.

– Какими средними ценами в Черногории сегодня оперирует покупатель?

– В среднем стоимость квадратного метра апартаментов в адекватном соотношении цена-качество составляет €1500–2000.

– Пожалуйста, приведите примеры последних сделок.

– Наши клиенты – это в основном жители Москвы и Санкт-Петербурга, но есть покупатели и из других регионов. Две последние сделки прошли с петербуржцами – были проданы апартаменты за €210 тыс. и вилла за €430 тыс. в Боко-Которской бухте. Объекты c прекрасными видами, полностью меблированы.

Автор: Константин КРИНИЦКИЙ

Дом за рубежом


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи