Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «Спальный район планеты», журнал «Фотонедвижимость» 12 апреля 2011 г.
15.04.2011

В то время как рынки недвижимости большинства стран с переменным успехом пытались выйти из кризиса, инвесторы в Австралии считали прибыль. Местному рынку удалось избежать ценового пузыря и обвала, однако активность покупателей мало-помалу сокращается, к тому же спрос подогревают в основном иностранцы.

Наперекор кризису

Согласно опубликованному в январе исследованию Scotiabank, по итогам прошлого года лучшим рынком недвижимости был признан австралийский, где жилье подорожало на 12%. Аналитики объясняют это высоким спросом, обеспеченным низким уровнем безработицы и дефицитом предложения. При этом удалось избежать надувания пузыря, поскольку местный Центробанк вовремя увеличил ипотечные ставки, а кроме того, завершился срок действия государственной программы выделения грантов покупателям первого жилья. Все это сопровождалось ростом кредитования: по данным Национального статистического бюро, с ноября 2010 года количество выданных займов увеличилось на 2,1%. Сегодня ставка для инвесторов, планирующих взять недвижимость в аренду или выкупить для перепродажи, составляет 3%, а по кредитам на жилье — 2,3%. Общая стоимость выданных займов в декабре 2010 года составила $21,7 млрд.

Впрочем, спрос сокращается: по данным Commonwealth Bank, активность покупателей за последние шесть месяцев упала более чем на 11% и держится ниже средних многолетних значений. «То, что жилье в Австралии продолжает дорожать, так же поразительно, как и то, что в Москве цены выравниваются вместе с инфляцией. Наш рынок, как и австралийский, в целом характеризуется существенным разрывом между стоимостью предложения и возможностями населения», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Согласно индексу покупательной способности, составленному Жилищной ассоциацией Австралии, для большинства рядовых граждан страны приобретение жилья в Канберре, Сиднее и Мельбурне — непозволительная роскошь. Например, к концу 2010 года средняя цена домов в Мельбурне достигла исторического максимума — $601 тыс., а в Сиднее особняк стоит более $634 тыс.

Особенности рынка

С учетом того, что для местных жителей цены на недвижимость чрезвычайно высоки, основной группой, подогревающей интерес к австралийской недвижимости, являются иностранцы. По результатам III квартала 2010 года стоимость объекта примерно в 6,1 раза превышала средний годовой доход обычной семьи. При этом с точки зрения инвестиций Австралия считается невероятно безопасной страной, поэтому интерес к ней вполне логичен. За 2008-2009 годы совокупный объем сделок, совершенных зарубежными покупателями (преимущественно из Великобритании, Гонконга, Сингапура, Токио), достиг $24 млрд, на первичном и вторичном рынке было приобретено 3,639 тыс. домов и 988 участков. «Интерес внешних инвесторов формирует целые рынки в различных районах. Например, по данным Ассоциации покупателей недвижимости Австралии, в Сиднее растет спрос на Центральный деловой округ, восточные окраины и Северное побережье, — говорит генеральный директор компании «Служба недвижимости» Павел Карасев. — Городом с самым дорогим жильем стал Мельбурн, обогнавший традиционного лидера — Сидней. При этом зарплаты в Мельбурне ниже, чем в Сиднее».

«Отсутствие внутреннего спроса может оказаться крайне опасным — в мире известны случаи, когда в подобных условиях иностранцы надували пузыри, фактически перепродавая объекты друг другу. Наиболее яркие примеры — Дубай и Черногория», — говорит Е. Скоморовский. Специалисты Международного валютного фонда уже выступили с заявлением, что стоимость жилья в Австралии преувеличена на 10%. По мнению МВФ, рынок недвижимости перегрет, в том числе из-за поощрительных мер правительства, например, предоставляющего дотации покупающим жилье впервые. Отчет также называет среди причин повышения цен рост капитала на западе страны, вызванного бумом в горной промышленности. Еще один минус австралийского рынка — опасность природных аномалий. Например, по словам П. Карасева, ущерб от недавнего наводнения в штате Квинсленд составил почти $5 млрд. В штате даже введен новый временный налог для лиц, чей годовой доход превышает $50 тыс. Таким образом власти предполагают собрать до $1,79 млрд, которые намечено использовать для восстановления социальной и бизнес-инфраструктуры.

Куда смотреть

По словам аналитиков, особый интерес россиян вызывает Gold Coast — Золотое побережье, где расположены лучшие в стране пляжи и крупнейшие развлекательные центры. Спрос на недвижимость этого региона повышается каждый месяц. «Также наши соотечественники очень активны в крупных городах, прежде всего в Сиднее и Мельбурне. Кроме того, третье место в списке самых дорогих городов занял Перт — во многом тоже благодаря инвесторам», — рассказывает Е. Скоморовский. Так, на Золотом побережье вилла площадью 470 кв. м с бассейном и четырьмя санузлами стоит $2,5 млн, а квартира площадью 80 кв. м в новом жилом комплексе — примерно в $360 тыс.

По поводу перспектив рынка мнения расходятся. Например, специалисты АН McGrath Real Estate склонны ожидать в следующем году роста цен, вызванного дефицитом жилья, увеличением арендных ставок и повышением экономических показателей в целом. В отчете компании отмечается, что Сидней в ближайшие три года может показать подорожание примерно на 8-10%. Покупателей не отпугнут даже повышенные кредитные ставки, поскольку инвесторы используют преимущественно собственные средства, так что спрос не определяется процентами по ипотеке. Однако, считают эксперты Национальной ассоциации специалистов по недвижимости Австралии, люди не готовы приобретать жилье по текущим ценам. Разрыв между суммой, установленной продавцами, и той, которую готовы заплатить покупатели, составляет около 5%. Если в первом полугодии собственники пойдут на снижение цен, то активность рынка восстановится. По результатам опроса, проведенного в декабре National Australia Bank среди профессионалов индустрии недвижимости, цены на жилье в течение следующих 12 месяцев снизятся на 0,5%.

Косвенно на это указывают и показатели коммерческого рынка. Как показывает исследование Национального банка Австралии, в декабре индекс коммерческой недвижимости упал на 1,4 пункта, после того как в сентябре прибавил 4,9 пункта. «Деловая конъюнктура в данном сегменте была значительно хуже, чем предполагалось в нашем предыдущем исследовании», — сказано в отчете NAB. В нем сообщается, в частности, что так называемый индекс потребительской уверенности австралийцев упал в январе до минимального уровня за последние семь месяцев, а индекс бизнес-уверенности опустился в декабре до 19-месячного минимума. «Вкладываться в жилье или нет — каждый потенциальный покупатель решает самостоятельно. Но нужно понимать, что в краткосрочной перспективе рынок перегрет. Другое дело, что если речь идет о долгосрочном горизонте, тогда инвестор все равно выиграет», — предупреждает Е. Скоморовский.

Автор: Алексей Сергеев

Фотонедвижимость


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи