Invest Realty - Каталог недвижимости
Горячая линия:
+7 (701) 728 26 38

Мы в сети:
Опрос
  1. Недвижимость в каких странах Вас интересует?
Результат
Другие опросы
Статья «На краю Старого Света», журнал «Фотонедвижимость» 5 мая 2011 г.
13.05.2011

Португалия — это берег бескрайнего океана, ласковое солнце и буйная южная растительность, живописные городки и удобства современной цивилизации. А высокое качество жилья по приемлемым в сравнении со средним европейским уровнем ценам привлекает в эту страну инвесторов.

Покой и воля

Тот, кто хоть раз побывал в Португалии, оценит ее очарование и своеобразный колорит. Могущественная империя, когда-то потрясшая мир небывалыми завоеваниями, давно канула в Лету, оставив после себя множество памятников и уникальную культуру. Сейчас Португалия — не более чем европейская провинция. Но это и хорошо: пагубное влияние индустриализации ее практически не затронуло, по качеству экологии она значительно опережает другие страны. Атлантика загрязнена намного меньше, чем Средиземное море. Пляжам Португалии присвоено большое количество «голубых флагов». Обращает на себя внимание и климат: 300 солнечных дней в году, жары и духоты нет даже летом, и для тех, кого не пугает холодный океан (температура воды не поднимается выше 21-23 0С), здесь просто рай.

Португалия словно создана для праздной и расслабленной жизни. Люди открыты и дружелюбны, но не навязчивы, и в отличие от соседей-испанцев не крикливы и не торопливы. Потомки путешественников и первооткрывателей, местные жители обладают хорошими способностями к языкам, многие владеют английским и всегда рады помочь. Хотя социальное обеспечение развито не так, как в Германии, зато по количеству самоубийств Португалия занимает почетное последнее место в Европе, а по продолжительности жизни — первое! Жизнь тут по европейским меркам дешева, а транспорт, инфраструктура, всяческий соцкультбыт и курортный сервис — на высоте, как и везде в Старом Свете.

Лиссабон, вокруг да около

Многие покупатели португальской недвижимости предпочитают селиться неподалеку от столицы. Лиссабон привлекает архитектурным своеобразием и богатым историческим наследием. Отсюда рукой подать до Лиссабонской Ривьеры — излюбленного места курортников, где выделяются городки Кашкаиш и Эшторил. Из Кашкаиша, центра туризма и шопинга, в Эшторил, знаменитый старинными гостиницами, обширным районом частных вилл и самым большим в Европе казино, можно за десять минут доехать на электричке, но лучше дойти пешком по длинной набережной. Здешняя недвижимость очень востребована, поэтому предложение невелико. «Цены в Кашкаише и Лиссабоне довольно высоки по сравнению со средними по стране: минимальная стоимость метра экономкласса — 1,5 тыс. евро, бизнес-класса — 2 тыс., элитного — 3 тыс.», — констатирует Александр Гладкевич, директор представительства Status Home в России.

К северо-западу от Лиссабона расположено так называемое Серебряное побережье, где имеется несколько курортов с гольф-полями международного уровня. Это развивающийся регион с более-менее демократичными ценами. Как рассказал Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, вилла с тремя спальнями в закрытом комплексе в деревне Сан-Мартин-ду-Порту стоит 244 тыс. евро, апартаменты с двумя спальнями в жилом комплексе — 140 тыс. На Серебряном побережье есть и элитка. «Апартаменты или вилла в шикарном комплексе с богатейшей инфраструктурой стоят 3,5-4 тыс. евро за кв. м. Сдачей объекта в аренду займется управляющая компания, — говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. — Например, вилла на престижном английском гольф-курорте, на территории которого также находятся пятизвездочный отель, SPA, рестораны, бары, магазины, академия гольфа и тенниса, стоит 1 млн евро. Собственник получает гарантированный годовой доход в размере 5% от стоимости недвижимости в течение трех лет».

Самое дорогое

Южную провинцию Алгарве облюбовали англичане. Теперь это самый дорогой район страны, в то же время входящий в десятку самых доступных престижных регионов мира. Средняя стоимость квадратного метра элитной недвижимости тут составляет 3 тыс. евро. Столицей Алгарве считается город Фару, а на побережье масса местечек, где можно приобрести виллу, таунхаус, апартаменты, участок под строительство: Лагуш, Прайа-да-Луж, Албуфейра, Виламура, Портумау, Карвоэйро, Квинта-до-Лаго, Алвор и т.д. Пляжи Алгарве с нежным белым песком считаются лучшими в Европе. К услугам туристов гольф-поля высокого класса, верховая езда, теннис и прочие развлечения. Как говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, основной интерес покупателей дорогого жилья направлен на береговую линию, где предлагаются шикарные виллы с видом на океан: «Их стоимость начинается от 700 тыс. евро и доходит до 8 млн, средний показатель — 1,2 млн. Также предлагаются таунхаусы — в среднем по 400 тыс., и апартаменты. Например, вилла у моря в Прайа-да-Луж с восемью спальнями, семью ванными и бассейном стоит 1,295 млн. Двух-трехкомнатные квартиры в центре городка Лагуш — 290 тыс. Участки под строительство стоят 140-500 тыс. евро».

Станислав Зингель обращает внимание, что стоимость вилл в Албуфейре очень разнится. Так, объект площадью 300 кв. м в элитном поселке Quinta do Lago недалеко от гольф-полей стоит около 4 млн евро. Вилла размером 160 кв. м с двумя спальнями в поселке Vale Telheiro стоит 350 тыс. евро, площадью 490 кв. м. — 800 тыс. При этом можно найти апартаменты за 150-200 тыс. евро, добавляет эксперт. О том, что в самой дорогой провинции все относительно, говорит и А. Левитова: «Такие популярные курорты, как Албуфейра и Виламура, также располагают высококлассными элитными предложениями, при этом цены здесь на 15-20% ниже, чем на Серебряном побережье. Есть и множество недорогих объектов, например новые двух- и трехкомнатные квартиры в восточном Алгарве, с общим бассейном, в экологически чистой зоне, в десяти минутах езды от города Тавира и замечательных песчаных пляжей, предлагаемые по цене от 83,5 тыс. евро». Ну а самая дешевая недвижимость представлена на севере страны и на Мадейре, где метр экономкласса стоит от 800 евро, бизнес-класса — от 1 тыс., элитный — от 2тыс.

Инвестиции

С начала года спрос на жилье в Португалии увеличивается. Как следствие кое-где (в первую очередь это касается южного побережья и Лиссабонской Ривьеры) уже отмечен рост цен на 1-2%, сообщают аналитики Status Home. Как объясняют эксперты, именно на португальском рынке недвижимости мировой кризис сказался меньше всего. Кроме того, политическая нестабильность в ряде исламских стран повлияла на состояние общемирового рынка. Поэтому многие инвесторы переключились на более безопасный регион. На цены в Португалии влияет множество факторов: район, общая площадь объекта, отдаленность от океана, наличие террасы, бассейна. Наиболее ликвидны варианты со стоимостью квадратного метра от 1,5 тыс. евро, расположенные в закрытом комплексе, не далее чем в километре от океана. Если это апартаменты, то двух- или трех-спальные, желательно с бассейном и хорошими видовыми характеристиками. Средняя площадь — 100 кв. м, стоимость — от 150 тыс. евро. Не менее выгодна покупка виллы площадью около 250 кв. м ценой от 600 тыс. евро. Так, в самом престижном южном районе Алгарве ликвидная студия стоит от 150 тыс. евро, двуспальные апартаменты — от 180 тыс., таунхаус — от 250 тыс. Высшую планку назвать сложно. Например, фешенебельная вилла с видом на океан может стоить и 1, и 20 млн евро.

Стоимость апартаментов на Лиссабонском побережье примерно та же: квартира с двумя спальнями и хорошим видом в среднем от 160 тыс. евро, студия — около 100-110 тыс. А вот цена виллы, как и в Алгарве, зависит от множества факторов и составляет от 800 тыс. до нескольких десятков миллионов. На Мадейре, тоже популярной среди туристов и инвесторов, представлена более доступная недвижимость — например, двуспальные апартаменты экономкласса за 100 тыс. или виллы от 300 тыс. «Именно надежность и стабильность местного рынка стали главными причинами столь пристального внимания к нему со стороны инвесторов в 2011 году. Ведь в Испании после обвала в 2009 году цены все еще находятся в стадии выравнивания. В Болгарии же падение продолжается до сих пор. А в некогда популярном среди инвесторов Египте и других исламских странах из-за политической нестабильности спрос и вовсе снизился более чем в два раза. По нашим прогнозам, увеличение интереса к португальской недвижимости продолжится и во II квартале», — отмечает Александр Гладкевич, директор представительства Status Home.

Оргвопросы

Ипотека в Португалии одна из самых дешевых в Европе: по данным С. Зингеля, плавающая ставка (они привязаны к динамике ставок Euribor) начинается от 2,9%, фиксированная — от 3,5%. Объем кредита — до 70%. Однако с наступлением кризиса банки ужесточили требования к заявителям и понизили размеры выдаваемых займов. Как отмечают специалисты Status Home, купленный объект можно сдавать, чистая прибыль за вычетом коммунальных платежей и оплаты услуг агентства составит 5-7,5% годовых. Но это если повезет и вы найдете арендаторов на весь срок. В среднем же годовой доход от аренды составляет 3,63% (для сравнения: в Испании — 3,81%). Налог на доход с аренды — 13% (в Испании — 24%). С июля 2010 года повысился НДС — с 20 до 21%.

Основанием для получения ВНЖ служит регистрация юридического лица: открытие ООО с начальным капиталом 5 тыс. евро либо оформление частной предпринимательской деятельности без начального капитала. Посредник-риэлтор сделает все даже в отсутствие клиента за день. Учредитель фирмы имеет право подать документы на ВНЖ. После его получения можно подавать документы остальным членам семьи. ВНЖ выдается на год, впоследствии его можно продлить два раза на два года, а через пять лет получить ПМЖ и подать документы на гражданство. «В компании Status Home оформление юридического лица стоит 950 евро, помощь в оформлении ВНЖ — 7 тыс. евро для учредителя компании и 3,5 тыс. евро для членов семьи. Затраты на содержание фирмы — 400-600 евро в месяц», — сообщает А. Гладкевич.

Виды на будущее

Вместе с другими странами юга Европы (Италия, Испания, Греция) Португалия вызывает опасения из-за большого внешнего долга и бюджетного дефицита. Но местный рынок недвижимости чувствует себя значительно лучше, чем, например, испанский – поскольку перед кризисом тут практически не было инвестиционного пузыря. Португалия не предлагала дешевых кредитов и массовой застройки на побережье, что уберегло ее как от бурного роста, так и от резкого снижения цен. Большинство покупок жилья совершали не инвесторы, а конечные пользователи. Спекулянты больше интересовались землей, многие до сих пор пытаются избавиться от купленных на пике цен участков. А со сдачей или перепродажей готовых объектов сейчас не возникает трудностей. Во второй половине 2010 года, когда 13 европейских стран из 25 объявили об увеличении количества продаж проблемной недвижимости, самый большой рост был отмечен как раз в Португалии.

По данным компании EVANS, в самые кризисные 2007 и 2008 годы цены в среднем упали на 6-7%, в 2009-2010-м уже наблюдался рост до 3%, а в элитке — до 5%. В Status Home говорят, что за 2010-й цены увеличились на 2%, тогда как в Испании упали на 4,7%. В 2011 году ожидается положительная коррекция на уровне 2-3%, а в 2012-2013-м — на 4-5%. Сегодня экономическая ситуация в стране остается довольно сложной, поэтому эксперты относятся к идее инвестиций со сдержанным оптимизмом. «Ввиду незавидного положения экономики и туманных перспектив Португалию вряд ли можно рассматривать как надежный рынок для инвестирования в экономсегменте, однако элитка представляет определенный интерес», — считает А. Левитова. По прогнозам А. Гладкевича, «оценив ситуацию в Испании, а также возможные риски, инвесторы переведут вложения в недвижимость соседней страны. Поэтому у Португалии хорошие перспективы увеличения количества иностранных покупателей в 2011 году».

Автор статьи: Елизавета Калитина

Фотонедвижимость


В настройках компонента не выбран ни один тип комментариев

Последние Аналитические статьи